În opinia mea, termenul de 500 zile la care penalitatea aplicată de asociaţie ar trebui limitată nu are niciun suport legal, având în vedere următoarele argumente:

• termenul de 500 zile menţionat nu este prevăzut de lege;

• termenul de 3 ani reprezintă termen de prescripţie în această materie;

• nu există un termen care să interzică asociaţiei formularea unui capăt de cerere ce vizează o perioadă de peste 500 zile;

• atâta timp cât penalitatea este un accesoriu al debitului (restanţă cotă), aceasta, conform normelor legale, urmează principalul. Atâta timp cât principalul nu este limitat la 500 zile nici accesoriul nu poate fi limitat la 500 zile;

• legea stabileşte clar singura interdicţie (pe lângă prescripţie) şi anume ca SUMA penalităţilor să nu depăşească SUMA debitului;

• ubi lex non distinguit, nec nos distinguere debemus = unde legea nu distinge, nici noi nu trebuie să distingem;

• practica judiciară constantă în materie. 

1. Termenul de 500 zile nu este prevăzut de lege.

Legea 230/2007, Normele de aplicare 1588/2007 a Legii 230/2007, Legea 287/2009, Legea 134/2010 nu prevăd un termen de limitare la 500 zile.

2. Termenul de 3 ani reprezintă o limitare (termen de la care poate fi invocată intervenţia prescripţiei) a posibilităţii de obţinere a unor sume.

Conform art. 2513 NCC, prescripţia poate fi opusă numai în primă instanţă, prin întâmpinare sau, în lipsa invocării, cel mai târziu la primul termen de judecată la care părţile sunt legal citate. Prevederile art. 2517 NCC arată că, termenul prescripţiei este de 3 ani, dacă legea nu prevede un alt termen.

Faţă de prevederile legale menţionate mai sus şi din coroborarea acestora, rezultă că în materia analizată, termenul pentru care asociaţia de proprietari poate solicita obligarea proprietarului restanţier este de 1095 zile.

Concluzie: Orice perioadă mai mica de 1095 zile ce nu este luată în considerare reprezintă un avantaj creat restanţierului, iar pentru această sumă scăzută, adunarea general, comitetul sau preşedintele să-şi asume o astfel de decizie în scris.

3. Nu există un termen care să interzică asociaţiei formularea unui capăt de cerere ce vizează o perioadă de peste 500 zile.

În lumina noilor prevederi din cadrul Legii 287/2009 (Noul Cod Civil) şi acest termen de 3 ani este unul ce nu mai figurează ca fiind imperativ, existând o distincţie semnificativă între vechea şi noua reglementare.

Prin urmare, din interpretarea logico juridică a reglementărilor menţionate, rezultă că limitarea la un termen de 500 zile este peste ceea ce legiuitorul a dorit să exprime şi mai mult este peste ceea ce legiuitorul încearcă să facă pentru viitor. Atâta timp cât legiuitorul nu mai realizează oprelişti în faţa recuperării debitelor, nu ştiu cum poate intervenii cineva în a crea o facilitate restanţierului.

Articolul 49 din Legea 230/2007 prevede “Asociaţia de proprietari poate stabili un sistem propriu de penalizări pentru orice sumă cu titlu de restanţă, afişată pe lista de plată. Penalizările nu vor fi mai mari de 0,2% pentru fiecare zi de întârziere şi se vor aplica numai după o perioadă de 30 de zile care depăşeşte termenul stabilit pentru plată, fără ca suma penalizărilor să poată depăşi suma la care s-au aplicat.

Prin urmare atâta timp cât legiuitorul nu a folosit sintagma “cota în lună”, “debit sau restanţă lunară”, “valoare lunară de plată” etc şi a folosit clar şi concis expresiile “suma penalizărilor” şi “ suma la care s-au aplicat”, nu se poate da o altă interpretare, cu trimitere la un termen de 500 zile ce nu apare în nicio dispoziţie legală.

4. Atâta timp cât penalitatea este un accesoriu al debitului (restanţă cotă), acesta conform normelor legale urmează principalul. Atâta timp cât principalul nu este limitat la 500 zile nici accesoriul nu poate fi limitat la 500 zile.

Conform principiului, Accessorium sequitur principale = Accesoriul urmează principalul, principiu consfinţit în legislaţia română, penalitatea este pe de o parte în strânsă legătură cu debitul şi urmează normele edictate pentru principal.

Atâta timp cât nu există o reglementare care să se refere la principal cu trimitere expresă la un termen de 500 zile, această susţinere nu poate fi aplicată penalităţii pentru că aşa consideră cineva.

Faţă de cele menţionate mai sus, facem şi următoarele precizări:

- norma juridică trebuie interpretată în sensul aplicării, iar nu în sensul înlăturării aplicării ei (actus interpretandus est potius ut valeat quam ut pereat);

- excepţiile sunt de strictă interpretare (exceptio est strictissimae interpretationis); normele de excepţie trebuie să-şi găsească o aplicaţie numai la ipotezele la care se referă neputând fi extinse la alte cazuri. Pe baza acestei reguli se rezolvă raportul dintre legea generală şi legea specială deoarece legea specială reprezintă excepţia iar legea generală regula astfel încât legea specială derogă de la legea generală (specialia generalibus derogant)

5. Legea stabileşte clar singura interdicţie (pe lângă prescripţie) şi anume că suma penalităţilor să nu depăşească suma debitului

O interpretare de genul 500 zile x 0,2 %/zi de întârziere = 100% nu îşi are temei legal deoarece legea stabileşte penalitatea la maximum 0,2%/zi de unde rezultă că o asociaţie poate hotărâ în adunarea generală un procent de exemplu de 0,1%/zi, de unde rezultă că cele 500 zile nu mai sunt 500 zile ci un alt număr, de unde rezultă că fundamentul raţiunii celor 500 zile este eronat, norma neputând fi modificată în funcţie de fiecare asociaţie.

6. Ubi lex non distinguit, nec nos distinguere debemus = Unde legea nu distinge, nici noi nu trebuie să distingem

Atâta timp cât niciun text de lege, din cele menţionate la pct.1 nu vizează şi nu se referă la 500 zile, prin urmare atâta timp cât legea nu distinge, nici noi nu avem dreptul să distingem sau mai mult să stabilim reguli şi termene peste ceea ce legiuitorul a dorit să spună.

Faţă şi de acest principiu de drept, termenul de 500 zile nu are o fundamentare în textele legale din materia aplicabilă.

7. Practica judiciară în materie 

Din câte cunoaştem până la această dată (dacă nu s-a modificat viziunea instanţelor între timp), practica constantă a instanţelor de judecată este următoarea:

obligarea restanţierului la plata contravalorii sumelor reprezentând restanţe cote de întreţinere – până la limita de prescripţie de 3 ani şi nu 500 zile;

obligarea restanţierului la plata contravalorii penalităţilor de întârziere - până la limita de prescripţie de 3 ani şi nu 500 zile – fără ca suma penalităţilor să depăşească suma debitului.

Un exemplu de soluţie (din cele existente) în care instanţele au admis cereri de obligare a restanţierului la plata de penalităţi peste termenul de 500 zile, astfel:

“Admite în parte cererea restrânsa. Obligă pârâta să plătească reclamantei suma de 8409,03 lei cote de întreţinere pentru perioada sept.2007-iul 2010 şi suma de 3627 lei penalităţi de întârziere pentru perioada nov.2007-ian 2010”.

Prin urmare, între noiembrie 2007 şi ianuarie 2010 nu sunt 500 zile, ci 820 zile de întârziere.

Concluzie finală (aviz administratorilor de imobile): În situaţia în care cineva (comitet, preşedinte etc.) vă cere să eliminaţi din listele de plată sume cu o astfel de motivare, se impune ca acea persoană să-şi asume în scris o astfel de abordare.

În situaţia în care o astfel de limitare ajunge să-l avantajeze pe restanţierul celebru din bloc, nu va face decât să-i aducă un avantaj şi pe viitor, continuând să nu achite cotele de întreţinere.