Acţiunile proprietarului faţă de derapajele asociaţiei

De multe ori, proprietarii acuză derapaje la nivelul asociaţiei, fără însă ca acei proprietari să se şi folosească de procedura ce le este pusă la dispoziţie. Poveştile şi mica bârfă de la colţul blocului nu rezolvă situaţia.

Nu trebuie să ne rezumăm doar la prevederile Legii 196/2018. Acest act normativ se completează cu prevederile Codului Civil şi cu cele ale Codului de Procedură Civilă.

Care sunt procedurile puse la îndemâna proprietarului?

1. Dreptul de a contesta lista de întreţinere

Este primul şi cel mai important pas pe care un proprietar poate să-l întreprindă, în momentul în care constată în cadrul listei de întreţinere o eroare de repartizare, un număr mai mare de persoane introduse la plată, un consum de apă nejustificat etc.

Proprietarul are astfel posibilitatea de a formula o cerere scrisă, denumită contestaţie, astfel cum aceasta este menţionată la art.28 alin.3 din Legea 196/2018.

„Proprietarii din condominii au dreptul să primească explicaţii cu privire la calculul cotei de contribuţie la cheltuielile asociaţiei de proprietari şi, după caz, să o conteste în scris în termen de 10 zile de la afişarea listei de plată. Preşedintele asociaţiei de proprietari este obligat să răspundă, în scris, la contestaţie în termen de 10 zile de la primirea acesteia“.

Este de observat faptul că textul de lege face trimitere la „proprietar“ şi nu la „membru“, de unde rezultă că, o astfel de procedură de contestare poate fi realizată de către proprietar, fie că este sau nu membru al asociaţiei.

Contestaţia trebuie formulată în scris şi este adresată preşedintelui asociaţiei de proprietari. Legea NU face trimitere la administrator, ca destinatar al unei astfel de proceduri. Depuneţi contestaţia şi nu uitaţi să luaţi un număr de înregistrare, aceasta fiind dovada existenţei actului.

Asociaţia de proprietari este obligată a avea registru unic de evidenţă, conform art. 16 alin. 1 din lege. Prin urmare texte de genul, „nu vă pot da număr de înregistrare“, „mergeţi la administrator“ etc, nu pot fi acceptate.

Preşedintele asociaţiei are obligaţia, conform art.28 alin.3 din lege, să răspundă punctual, în scris, într-un termen de maximum 10 zile.  

În situaţia în care răspunsul este unul nesatisfăcător, proprietarul are două opţiuni:

a) se poate adresa cu cerere comitetului şi cenzorului;

b) se poate adresa compartimentelor prevăzute la art.10 din lege;

b) poate sesiza instanţa de judecată.

Ce ne spune acest articol 10 la care tot face trimitere noua reglementare?

„(1) Autorităţile administraţiei publice locale organizează în cadrul aparatului de specialitate al primarului un compartiment specializat în sprijinirea, îndrumarea şi controlul asociaţiilor de proprietari.

(4) Compartimentele prevăzute de alin 1 exercită controlul asupra activităţii financiar-contabile din cadrul asociaţiilor de proprietari, din oficiu ori la solicitarea unuia sau mai multor membri ai asociaţiei de proprietari“.

De remarcat faptul că alin.4 menţionează că, sesizarea compartimentelor administraţiei publice locale poate fi realizată, în vederea efectuării unui control, doar de către un membru al asociaţiei. Prin urmare, legiuitorul a restrâns aria posibilităţii de sesizare a organelor abilitate doar de către proprietarii ce deţin şi calitatea de membru al asociaţiei.

Dacă preşedintele mă tratează cu indiferenţă – nu primesc răspuns?

Fiecare proprietar trebuie să înţeleagă faptul că, adresa pe care o face trebuie să aibă început, cuprins şi încheiere, trebuie să vizeze chestiuni punctuale şi concrete. Nu vei putea obţine un rezultat dacă vei face o poveste din care nu se înţelege nimic, în care aşterni istoria blocului.

Pornim de la ipoteza că tu, proprietar, ai realizat o contestaţie corecta din punct de vedere legal şi nu ai primit răspuns de la preşedinte, în termenul de 10 zile. Ai deschise două mari posibilităţi:

a) te poţi adresa compartimentelor prevăzute la art.10 din lege;

b) poţi sesiza instanţa de judecată cu o cerere având ca obiect obligaţia de a face.

Sigur că, sesizarea instanţei presupune timp şi bani: redactarea acţiunii, taxa de timbru, dacă apelez la un profesionist – onorariu, pentru procedura prealabilă – notificare – cost cu executorul sau cu transmiterea corespondenţei cu confirmare de primire şi valoare declarată, însă este mijlocul prin care îmi pot pune în valoare, cel mai bine, dreptul de care beneficiez.

Cum arată o astfel de cerere – model (se completează şi de dezvoltă motivele acţiunii în funcţie de fiecare speţă în parte).

DOMNULE PREŞEDINTE,

Subsemnata/Subsemnatul __________________ domiciliată/t în Oraş _______________, Sector/Jud. ______________, Str. _____________ nr.___, bl.____, sc.___, et.___, ap.________, CNP _____________,

Formulez şi depun prezenta

CERERE DE CHEMARE ÎN JUDECATĂ

În contradictoriu cu pârâta ASOCIAŢIA DE PROPRIETARI BLOC ________ cu sediul în Oraş _______________, Sector/Jud. ______________, Str. _____________ nr. ___, bl.____, având CIF _____________, reprezentată prin d-na/d-nul _______________ în calitate de preşedinte, fără alte date cunoscute,

Pentru ca prin sentinţa ce o veţi pronunţa:

- să obligaţi pârâta în sensul de a proceda la emiterea unui răspuns şi la punerea la dispoziţie a documentelor solicitate prin notificarea nr.___ din data de __________ în sensul în care am solicitat,

a) explicaţii cu privire la modul de repartizare a sumelor reprezentând ____________ doar la apartamentul subsemnatei/subsemnatului (cine a decis repartizarea întregii sume doar la apartamentul subsemnatei/subsemnatului);

b) a îmi preciza care este prevederea legală care permite repartizarea unei astfel de sume doar unui singur apartament;

c) a îmi preciza actul (decizia) Comitetului Executiv prin care s-a decis un astfel de mod de repartizare;

d) a îmi prezenta copie după contractul ____________;

e) a îmi prezenta copie după actele care atestă obligaţia de plată şi actul care atestă efectuarea plăţii (factura şi chitanta) aferent ________;

f) să mi se elibereze o adeverinţă din care să rezulte situaţia apartamentului ____ cu privire la existenţa sau nu a unor datorii la cotele de întreţinere şi/sau fonduri, cu precizarea sumelor pe categorii şi a perioadei la care se referă.

Îmi întemeiez acţiunea pe următoarele

M O T I V E

În fapt: Văzând că nu am niciun factor de dialog, la data de ___________ am realizat şi remis către pârâtă notificarea nr. ___ prin intermediul executorului ______________, notificare în care solicitam atât explicaţii cât şi acte care să dovedească în vreun fel introducerea la plată a respectivelor sume.

Demersul a rămas fără rezultat, nefiindu-mi remis niciun răspuns şi nefiindu-mi puse la dispoziţie actele solicitate prin notificarea nr.___ şi/sau adeverinţa privind eventualele debite şşi defalcarea acestora.

Astfel, am solicitat prin intermediul notificării ca în termenul de 10 zile prevăzut de lege să mi se răspundă în scris la toate aspectele sesizate pe de o parte, iar pe de altă parte, am solicitat ca în acelaşi termen să mi se pună la dispoziţie actele solicitate in copie, în condiţiile în care art.28 alin.1 din Legea 196/2018 arată că proprietarul are dreptul: „(1) Proprietarii din condominiu au dreptul să fie informaţi în legătură cu toate aspectele ce privesc activitatea asociaţiei, să solicite în scris şi să primească copii după orice document al acesteia. Proprietarii care solicită copii după documentele asociaţiei de proprietari vor suporta costul de multiplicare a acestora“.

Faţă de toate cele de mai sus vă solicităm admiterea acţiunii astfel cum a fost formulată.

În drept: 194 cpc, 1516 c.civ, Legea 196/2018.

Probe: acte.

DOMNULUI PREŞEDINTE AL JUDECĂTORIEI ___________

2. Dreptul de a avea acces la actele ce vizează activitatea asociaţiei

Noua reglementare vine cu câteva menţiuni în folosul şi beneficiul proprietarului. Acesta are dreptul de a avea acces la toate actele ce privesc activitatea asociatiei, inclusiv extrasele de bancă (cu respectarea confidenţialităţii datelor) şi poate solicita (cu suportarea costului) fotocopii după documente.

Este de menţionat faptul că, proprietarul trebuie să realizeze în scris o astfel de solicitare şi trebuie să indice care sunt actele de pe care doreşte fotocopie.

Un element de noutate este reprezentat de dreptul proprietarului de a avea acces la toate documentele şi situaţiile întocmite pentru adunarea generală. Astfel, art.49 din lege arată faptul că proprietarii au dreptul de a consulta actele întocmite în vederea adunării generale, acte ce trebuie să fie la dispoziţia acestora cu cel putin 3 zile înainte de data adunării generale.

„(6) În condiţiile prevăzute la art.28, cu cel puţin 3 zile înainte de adunarea generală, proprietarii au acces la toate documentele referitoare la execuţia bugetară pe anul trecut şi la proiectul de buget pe anul în curs, precum şi la orice alte documente necesare bunei desfăşurări a adunării generale“.

Prin urmare, paşii de urmat sunt:

a) realizarea unei notificări prin care menţionez prin enumerare actele pe care le doresc;

b) dacă primesc un răspuns, analizez şi mai apoi am deschisă calea unei sesizări adresată organelor prevăzute la art.10 din lege;

c) primesc un răspuns evaziv şi nu primesc acces la documente sau nu primesc răspuns, sesizez instanţa de judecată cu o cerere având ca obiect, obligaţia de a face.

Cum arată o astfel de notificare – model (se completează şi de dezvoltă în funcţie de fiecare speţă în parte).

CĂTRE,

ASOCIAŢIA DE PROPRIETARI __________

Oraş ___________, str. ________________ nr.____, sector/Jud. ___,

Subsemnata/Subsemnatul ________________________ domiciliat/a în Oraş _______________, Str. __________________ nr.____, ap.____, sector/Jud. ___________,

Faţă de desfăşurarea unei/unor şedinte ale comitetului executiv,

Faţă de lipsa comunicării procesului verbal al şedinţei comitetului executiv din luna ______ an ______ către subsemnatul/ta, pentru a lua la cunoştinţă de cele decise,

Faţă de calitatea subsemnatului/tei de proprietar,

Şi

Faţă de obligaţia asociaţiei de a-mi comunica în scris procesul verbal al comitetului executiv, obligaţie regăsită în Legea 196/2018 corelativ cu dreptul subsemnatului/tei de a avea acces la toate actele şi situaţiile ce privesc asociaţia de proprietari,

Formulez şi vă remit prezenta

N O T I F I C A R E

Prin care vă pun în vedere şi vă somez ca în termen de 10 zile de la data primirii prezentei să procedati la:

- remiterea către subsemnatul/ta a unei fotocopii de pe procesul verbal al şedintei comitetului executiv din luna _________ an _______;

- remiterea către subsemnatul/ta a unei fotocopii de pe procesele verbale ale şedintelor comitetului executiv ce au avut loc în anul ____ (până la acest moment – nefiind informat/a de convocarea unor astfel de şedinţe şi de deciziile luate, nu am cunoştinţă dacă a existat una sau mai multe şedinţe de comitet executiv);

- remiterea către subsemnatul/ta în fotocopie a convocatoarelor şi ordinii de zi pentru fiecare din şedinţele comitetului executiv desfăşurate în anul ______;

Menţionez faptul că subsemnatul/ta deţin calitatea de proprietar în cadrul asociatiei, fiind astfel incidente prevederile Legii 196/2018 ce arată pe de o parte faptul că proprietarii au acces la toate actele şi situaţiile ce privesc asociaţia de proprietari iar pe de altă parte obligativitatea comunicării procesului verbal al şedinţei comitetului.

Fac trimitere la prevederile art.28 din Legea 196/218 care arata la alin (1) „Proprietarii din condominium au dreptul sa fie informati in legatura cu toate aspectele ce privesc activitatea asociatiei, sa solicite in scris si sa primeasca copii dupa orice document al acesteia“.

Faţă de cele menţionate mai sus vă solicităm ca în termenul de 10 zile precizat să procedaţi la remiterea actelor astfel cum acestea au fost solicitate.

În speranţa că veţi da curs prezentei astfel cum a fost formulată, vă asigur de toată consideraţia.

Cu stimă

Data ________

3. Dreptul de a solicita recalcularea cotelor de întreţinere

În situaţia în care proprietarul constată că în cadrul listelor de plată, apar cheltuieli ce nu au aprobarea prevazută de lege, modul de repartizare este unul peste ceea ce prevede legea, modul de repartizare era stabilit în baza unei hotărâri a adunării generale ce a fost anulată de către instanţa de judecată, acesta se poate adresa instanţei de judecată cu o cerere în vederea obligării asociaţiei în a proceda la recalcularea cotelor de întreţinere.

Şi în această situaţie, procedura începe cu adresarea unei notificări asociaţiei, act în care se face trimitere la modul greşit, eronat în care s-a realizat o anumită repartizare, în care se face trimitere la prejudiciul suferit şi la solicitarea de a se proceda la recalculare (nu am în vedere ceea ce se numeşte regularizare – număr persoane, consum de apă).

În situaţia în care asociaţia nu procedeaza la recalculare sau nu răspunde în niciun fel unei astfel de solicitări, se poate sesiza instanţa de judecată. Este un demers mai greoi, deoarece într-o astfel de speţă se va proceda la realizarea unei expertize contabile, din concluziile careia va reieşi dacă modul de repartizare este şi se fundamentează pe baze legale sau nu şi care este prejudiciul suferit de către proprietar.

Fiecare proprietar trebuie să gândească de 10 ori până să facă astfel de demersuri în faţa instanţelor de judecată şi să analizeze în mod obiectiv şi detaşat speţa, din toate punctele de vedere pentru că, pe de o parte, avem costul suportat pentru desfăşurarea cauzei dar şi posibila consecinţă a pierderii dosarului: suportarea tuturor cheltuielilor de judecată.

Practica judiciară ne-a arătat faptul că este posibilă admiterea unei astfel de solicitări, a unui astfel de capăt de cerere, în condiţiile în care aceasta a fost fundamentată în fapt şi în drept şi a fost probat prejudiciul.

Prin urmare, realitatea ne-a demostrat faptul că asociaţiile de proprietari sunt extrem de rezervate în a realiza o recalculare ca urmare a unei notificări, datorită implicaţiilor la nivelul contabilităţii: ceea ce va reprezenta recalculare cu minus la acel apartament, va fi redistribuit la ceilalţi proprietari, pe de o parte, iar pe de altă parte, nimeni nu este fericit a face o astfel de muncă, cu efecte în cascadă de la o listă de plată la următoarea.

Dacă avem în vedere o solicitare de recalculare pe ultimii 3 ani de zile, reticenţa asociaţiei va fi maximă. Nimeni nu doreşte să facă o astfel de muncă, doar pentru că un proprietar a realizat o notificare.

Acesta este motivul pentru care doar instanţa de judecată poate pune capăt unui mod abuziv de repartizare sau poate aduce lumină într-un mod lipsit de transparenţă în care asociaţia îşi desfăşoară activitatea.       

De menţionat faptul că organele de îndrumare şi control nu pot pune în vedere asociaţiei măsura recalculării unor cote de întreţinere, atribut exclusiv al instanţelor de judecată. Mesajul este pentru toţi cei care se adresează Primăriei cu astfel de solicitări în speranţa că aşa scapă de taxa de timbru, acţiune, cost expertiză etc.  

4. Dreptul de a solicita eliberarea unei adeverinţe

Nimic nu împiedică proprietarul în a solicita din partea asociaţiei eliberarea unei adeverinţe din care să rezulte dacă imobilul apartament înregistrează datorii la cotele de întreţinere, penalităţile şi modul de calcul, sumele constituite ca şi fond de rulment şi/sau fond de reparaţii.

Şi în acest caz, solicitarea se îndreaptă către preşedinte şi se face în scris. Nu are importanţă că acea adeverinţă este semnată şi de către administrator, important fiind ca solicitarea să se îndrepte către reprezentantul asociaţiei.

Una din desele greşeli întâlnite în practică, este aceea că fiecare proprietar nemulţumit adresează cererea cui crede: administratorului, cenzorului sau Primăriei ori Poliţiei. Primul demers trebuie făcut către preşedintele asociaţiei.

În situaţia în care adeverinţa nu este eliberată, se poate sesiza instanţa de judecată cu o cerere, modelul fiind prezentat mai sus.

În situaţia în care adeverinţa nu este eliberată în termenul de 3 zile menţionat de art.32 din lege, adeverinţa necesară pentru încheierea unui act notarial ce vizează imobilul, preşedintele îşi asumă o mare responsabilitate acesta putând fi ţinut de întreg prejudiu suferit de proprietarul promitent vânzător, în cazul în care finalizarea tranzacţiei nu se poate realiza datorită atitudinii acestuia.

„(8) La solicitarea oricărui proprietar, preşedintele şi/sau administratorul sunt/este obligaţi/obligat să elibereze adeverinţa prevăzută la alin. 2 lit.a care să dovedească achitarea la zi a cotelor de contribuţie la cheltuielile asociaţiei de proprietari sau existenţa unor datorii către asociaţia de proprietari sau către furnizorii de utilităţi publice, după caz, în termen de 3 zile lucrătoare de la primirea solicitării acesteia“.

5. Dreptul de a contesta procesul verbal al adunării generale

Mânaţi de efectul „ştiu eu“ sau interesul unei minorităţi, deciziile contrare normelor legale imperative sunt luate în cadrul unei adunări generale. Am încercat să explic faptul că, o hotărâre a adunării generale nu poate fi peste ceea ce prevede legea şi că sancţiunea, nulitatea procesului verbal, poate fi aplicată de către instanţa de judecată.

Pentru ca lucrurile să fie clare, fac următoarele precizări:

a) o hotărâre a adunării generale poate fi anulată doar de către o instanţă de judecată;

b) o hotărâre a unei adunări generale poate fi suspendată de la aplicare doar printr-o soluţie a unei instanţe de judecată;

c) hotărârea unei adunări generale ce nu a fost atacată sau suspendată, îşi produce efectele de la momentul adoptării, faţă de toţi proprietarii.

Art. 52 din lege este extrem de clar şi nu comportă discutii. Haideţi să înţelegem ce înseamnă suspendarea hotărârii adunării generale şi cum operează.

„(1) Dacă o hotărâre a adunării generale este contrară legii, statutului sau acordului de asociere a asociaţiei de proprietari ori este de natură să prejudicieze interesele proprietarilor, aceştia sau orice persoană care se consideră vătămată într-un drept al său pot/poate ataca în justiţie respectiva hotărâre.

(2) Acţionarea în justiţie în conformitate cu prevederile alin. (1) nu întrerupe executarea hotărârii decât în cazul în care instanţa dispune suspendarea acesteia“.

Pentru a opera suspendarea trebuie ca pe rolul instanţei să existe o cerere, în fond, prin care să se fi solicitat anularea procesului verbal. Dacă o astfel de cerere există, reclamantul (proprietarul) poate formula pe cale separată o cerere pe calea ordonanţei preşedinţiale, prin care să se solicite suspendarea hotărârii până la judecarea fondului cererii (cererea de suspendare poate fi făcută şi prin cererea ce vizează anularea).

Cererea trebuie să fie extrem de bine fundamentată, trebuie să fie dovedită urgenţa, imposibilitatea de remediere a unui posibil prejudiciu, vătămarea suferită, adică judecătorul trebuie să aibă suficient de multe argumente bine fundamentate pentru a decide suspendarea actului. În cazul admiterii, hotărârea adunării generale nu îşi mai produce efectele, până la judecarea cererii în anulare, ce se judecă după regulile dreptului comun.

În situaţia în care reclamantul (proprietarul) sesizează instanţa doar cu o cerere de anulare a procesului verbal, toate deciziile se aduc la îndeplinire de comitet prin preşedinte, până la finalizarea dosarului şi pronunţarea unei soluţii definitive.

Problemele apar atunci când, după 2 sau 3 ani de judecată, după punerea în aplicare a unor decizii, după realizarea unor investiţii etc, instanţele decid anularea unui proces verbal. Efectele pentru asociaţie sunt în cascadă: anularea actelor subsecvente, recalcularea unor liste de întreţinere, restituirea unor sume încasate cu titlu de remuneraţie etc.

Aici am avut de făcut câteva comentarii cu privire la textul de lege, respectiv art.52, text ce nu mai are în vedere niciun termen în interiorul căruia proprietarul să poată ataca procesul verbal. O astfel de omisiune, pune în primul rând asociaţia într-o stare de incertitudine pentru simplul motiv că, un proprietar poate rămâne o lungă perioadă în pasivitate, după care poate sesiza instanţa de judecată. Dacă procedura de convocare nu a fost respectată, dacă termenele nu au fost respectate, dacă şi iar dacă, instanţa va putea anula procesul verbal cu toate consecinţele amintite mai sus.

Noua procedură privind convocarea şi reconvocarea, pe lângă faptul că este mai greoaie decât vechea reglementare, este şi confuză, în opinia mea, teren propice pentru obţinerea cu uşurinţă a unei anulări.

Asociaţiile de proprietari trebuie să se organizeze şi trebuie să depăşească lipsa de diligenţă, lipsa informării şi lipsa de reacţie. Într-un final, toate costurile se răsfrâng asupra proprietarilor.

6. Dreptul de contesta decizia comitetului

Este un element de noutate în actuala reglementare, fiind făcută trimitere la posibilitatea proprietarului de a investi instanţa de judecată cu o cerere în anularea unei decizii a comitetului.

Anularea hotărârii adunării generale sau a deciziei comitetului poate fi solicitată în tot sau în parte, doar asupra unei decizii din multitudinea celor luate în cadrul acestora.

Art. 29 alin. 2: „Dacă o hotărâre a adunării generale a asociaţiei de proprietari, o decizie a comitetului executiv sau a preşedintelui este contrară prevederilor prezentei legi sau este de natură să prejudicieze interesele proprietarilor, aceştia sau orice persoană care se consideră vătămată într-un drept al său poate sesiza cenzorul/comisia de cenzori, compartimentele prevăzute la art. 10 sau, după caz, poate solicita instanţelor judecătoreşti anularea în tot sau în parte a hotărârii/deciziei şi/sau repararea pagubei cauzate“.

Având în vedere obigativitatea existenţei unei întâlniri a comitetului în fiecare lună şi având în vedere obligativitatea afişării deciziilor la avizier, obligativitate ce cade în sarcina preşedintelui, proprietarii au posibilitatea de a cenzura mult mai rapid posibilele derapaje.

Procedura de urmat şi consecinţele sunt asemănătoare cu cele ce privesc anularea hotărârii adunării generale.

7. Dreptul de a beneficia de reparaţia părţilor comune

Asociaţia de proprietari are obligaţia de a întreţine, menţine în bună stare de funcţionare şi de a remedia orice fel de defecţiune etc la părţile comune. Proprietarul nu trebuie să realizeze lucrări şi investiţii pe propria cheltuială, obligaţia fiind în sarcina asociaţiei.

Am văzut o abordarea ce nu poate fi primită şi anume, decizia luată în cadrul unei adunări generale referitoare la reparaţia terasei, nu se poate executa, deşi există infiltraţii, pentru că nu sunt bani. Indiferent de ceea ce se decide la nivelul adunării generale, după cum am mai menţionat, aceste hotărâri nu pot fi peste o obligaţie legală, în exemplul abordat, obligaţia de remediere.

Într-o astfel de situatie, proprietarul afectat are de făcut următoarele demersuri:

a) realizarea unei notificări către asociaţia de proprietari, notificare prin care se pune în vedere asociaţiei în a realiza intervenţia într-un anumit termen (rezonabil);

b) proprietarul să realizeze fotografii ale zonei afectate;

c) proprietarul să se îngrijească să realizeze un proces verbal de constatare.

În situaţia în care asociaţia rămâne în pasivitate, proprietarul are următoarele două posibilităţi:

a) realizarea unei acţiuni având ca obiect, obligaţia de a face;

b) realizarea lucrării de reparaţie (cu toate actele şi procedurile necesare) şi mai apoi acţiune în pretenţii faţă de asociaţia de proprietari pentru recuperarea sumei.

Este adevărat că astfel de acţiuni presupun cost (taxă timbru, onorariu expert construcţii, onorariu avocat etc) şi timp (probabil doi ani), însă este singura variantă avută la dispoziţie de proprietar pentru remedierea prejudiciului încercat.

De menţionat faptul că, asociaţia este direct răspunzătoare pentru distrugerile aduse apartamentului afectat. Astfel, proprietarul poate solicita asociaţiei şi suportarea costului cu aducerea apartamentului la starea iniţială apariţiei infiltraţiilor. 

8. Dreptul de a dobândi calitatea de membru al asociaţiei

Asociaţia de proprietari nu poate bloca dobândirea calităţii de membru unui proprietar. Este la libera alegere a proprietarului dacă doreşte sau nu să deţină calitatea de membru. Sigur că, această calitate deschide pe de o parte, calea spre posibilitatea de a alege şi de a fi ales într-o funcţie de conducere, iar pe de altă parte, aceasta calitate este indisolubil legată de calitatea de proprietar/coproprietar.

Prin urmare, dacă am achiziţionat un imobil sau nu am participat la constituirea asociatiei, am posibilitatea în a realiza o cerere scrisă către preşedintele asociatiei, cerere în care să îmi exteriorizez voinţa de a deţine calitatea de membru.

Preşedintele asociaţiei poate şi, spun eu are obligaţia, de a solicita petentului dovada existenţei dreptului de proprietate, pentru că doar aşa există certitudinea că, cel ce face o astfel de cerere îşi probează calitatea de proprietar şi doar aşa se poate preîntâmpina situaţia în care participă şi votează în adunarea generală persoane ce nu deţin calitatea de proprietar.

În situaţia actualei reglementări, pe lângă aceste cereri de aderare, asociaţia prin preşedinte trebuie să realizeze un demers pe lângă judecătoria competentă: realizarea unui act adiţional şi înscrierea celor ce depun astfel de cereri la grefa instanţei.

În cazul în care preşedintele nu primeşte cererea din partea proprietarului sau invocă tot felul de motive pentru a împiedica dobândirea calităţii de membru, proprietarul petent are deschisă calea notificării asociaţiei prin intermediul unui executor, moment la care are îndeplinită procedura. Astfel, proprietarul poate face dovada faptului că şi-a exteriorizat voinţa, că a apelat la procedura comunicării şi că asociaţia a recepţionat actul (dovada de comunicare eliberată de executor).

Ceea ce am dorit a sublinia este faptul că proprietarul are la dispoziţie procedura prin care îşi poate pune în valoare drepturile de care beneficiază. Nu trebuie să aştepte ani de zile, schimbarea organelor de conducere sau să se milogească la preşedinte pentru realizarea unui demers.

Sistemul pare la prima vedere greoi şi costisitor – procedură prealabilă, taxe, onorarii, expertize – însă, este un mijloc ce poate avea rezultate şi astfel, obligarea asociaţiei în a respecta legea dar şi recuperarea tuturor cheltuielilor ocazionate cu realizarea unor astfel de demersuri.     

Modelele prezentate sunt cu titlu de exemplu şi ele trebuie adaptate la nevoia fiecăruia; nu generează niciun fel de obligaţie. Fiecare speţă în parte trebuie analizată în mod individual.