Vreau casă, dar nu pot lua credit. Ce fac?

În urmă cu un an de zile, achiziţionarea unei locuinţe fără contractarea unui împrumut era un vis pentru cea mai mare parte dintre români. În condiţiile blocării creditării, piaţa începe să ofere soluţii alternative.

Negocierea cu vânzătorul, o soluţie

Irina Istrate,
consultant imobiliar EuroMetropola

În cazul în care potenţialul client se găseşte în imposibilitatea de a accesa un credit, un rol decisiv îl are puterea financiară proprie. „O primă opţiune este reprezentată de ratele la dezvoltator, atât timp cât viitorul cumpărător poate susţine o astfel de investiţie. În acest caz, dezvoltatorii percep un avans de 20–30 %, iar restul sumei urmează a fi achitat eşalonat în rate lunare fixe, cu o dobândă de aproximativ 10%, pe o perioadă cuprinsă între trei şi 15 ani, în funcţie de politica fiecărui dezvoltator.

În cazul în care clientul nu poate suporta costurile unei astfel de rate, putem identifica drept soluţie provizorie închirierea unor camere din locuinţa achiziţionată.O alternativă poate fi negocierea cu vânzătorul, care să permită potenţialului client achitarea unui avans cât se poate de mare, urmând ca diferenţa să fie plătită într-un termen prestabilit.

Acest lucru este posibil în cazul în care clientul poate obţine un credit bancar mai consistent într-o perioadă viitoare. În funcţie de suma acordată de către bancă, clientul mai are la dispoziţie posibilitatea de a se orienta către o zonă mai accesibilă din punct de vedere financiar sau poate opta pentru o suprafaţă mai mică.

Ultima, dar nu cea din urmă variantă este chiria, cel puţin provizoriu, până când băncile vor practica o politică mult mai permisivă sau până când clientul va putea contracta un credit.

În ceea ce priveşte piaţa imobiliară, românii au, în general, un comportament atipic faţă de occidentali. Dacă în Berlin, spre exemplu, locuitorii preferă să stea în chirie, ceea ce este şi mult mai accesibil, la noi, fenomenul este total opus. Clienţii preferă o locuinţă în proprietate, chiar şi cu riscul unui grad mare de îndatorare“.

Ratele la dezvoltator, un produs popular

Irina Petrescu,

partener Esop Consulting

„În condiţiile în care un client care vrea să cumpere o casă nu poate obţine de la bancă bani sau poate obţine doar banii de avans, recomandarea noastră este să caute acele proiecte în care se poate cumpăra prin rate direct de la dezvoltatori, urmând ca, în doi-trei ani, când se va debloca creditarea, clientul să găsească o soluţie convenabilă la una dintre bănci.

Produsul „rate la dezvoltator“ a fost preluat de majoritatea developerilor imobiliari pentru a stimula vânzările, în condiţiile în care băncile au blocat accesul la creditare. În acest moment, există pe piaţă mai multe tipuri de produse de acest tip. Unii dezvoltatori solicită un avans obligatoriu la precontract (15-20%), alţii nu solicită deloc avans, ci clientul începe să plătească direct rata.

Unii consideră rata şi chirie, clientul putându-se muta în casă, iar chiriile plătite constituie o parte din preţul de vânzare. Alţi dezvoltatori prevăd ca rată doar o parte din chirie, păstrând o parte din bani pentru dreptul de folosinţă a casei de către cumpărător.

Cei mai mulţi dezvoltatori solicită după doi-trei ani încă o tranşă la avansul acumulat până în acel moment sau plata restului sumei prin credit ipotecar, mergând pe premisa că situaţia creditării se va schimba în circa doi-trei ani. În general, ratele lunare plătite direct la dezvoltatori sunt fixe.

Un avantaj ar fi că nu se percep comisioane bancare şi nici dobânzi, iar în funcţie de înţelegerea cu dezvoltatorul ratele lunare pot fi flexibile. Dezavantajul ar fi că, în cazul în care nu se mai pot plăti ratele sau ultima parte din sumă, clientul poate pierde şi avansul dat, dar şi casa“.

Perioadă mai mică de rambursare

Robert Teodorescu,

Manager Vânzări Departament Rezidenţial Regatta

„Politica dificilă de acordare a creditelor de către bănci a blocat pentru o perioadă tranzacţiile care se realizau prin intermediul accesării de credite. Acest fenomen a generat noi metode de obţinere a resurselor necesare. În situaţia în care un potenţial cumpărător nu poate accesa un împrumut de la bancă, are o singură variantă: alege un proiect care are finanţare de la dezvoltator.

În prezent, în piaţă sunt câteva proiecte unde dezvoltatorul oferă posibilitatea de a achiziţiona o locuinţă ce poate fi plătită în tranşe, pe o durată de 10-15 ani. De obicei, dobânda este aceeaşi cu cea practicată de bancă. Dezvoltatorul contractează un credit pentru o perioadă de 10-15 ani pentru dezvoltarea proiectului, deoarece el prezintă credibilitate mai mare în faţa băncii, şi vinde apartamentele în aceleaşi condiţii financiare pe care i le-a oferit banca.

Finanţarea directă de la developer este un fenomen nou pe piaţa imobiliară românească şi necesită clarificarea anumitor aspecte, pentru că între finanţarea obţinută de la o bancă şi cea realizată prin intermediul dezvoltatorului există diferenţe.

În primul rând, finanţarea directă de la developer este o soluţie pe termen mediu - 10-15 ani - şi nu are costuri variabile, comisioane ascunse, cel care achiziţionează locuinţa urmând să plătească doar ratele stabilite cu dezvoltatorul. La polul opus însă, în acest caz, perioada de rambursare a valorii locuinţei este mai mică decât în cazul băncilor, unde se poate merge până la un împrumut cu durata de 30 de ani.

 Varietatea acestor soluţii de finanţare directă de la developer este însă foarte mare, aşa că nu putem generaliza. În plus, nici nu există un tipar sau o regulă de funcţionare după care se desfăşoară aceste tranzacţii“. ;