Să cumpăr un apartament aflat în construcţie?

În actualul context de piaţă, achiziţionarea unui apartament off-plan pare învăluită în riscuri. Aceasta rămâne totuşi o opţiune – cu singura condiţie ca avantajele şi dezavantajele să fie corect puse în balanţă.

Blocarea avansului, un dezavantaj

Oana Ivan, general manager Benevo

„Piaţa imobiliară din România a cunoscut schimbări majore începând cu ultimul trimestru al anului 2008. Prin prisma existenţei unui număr limitat de apartamente noi predate, piaţa rezidenţială off-plan înregistrase până la acel moment vânzări spectaculoase.

Odată cu începutul crizei financiare mondiale şi înăsprirea condiţiilor de acordare a creditelor ipotecare, decizia de achiziţie a devenit una dificilă şi de lungă durată. Atenţia cumpărătorilor pentru bugetul personal şi gestionarea lui pe termen scurt şi mediu au condus la scăderea dramatică a vânzării apartamentelor pe hârtie.

Viitorii proprietari cântăresc mult mai atent riscul de nefinalizare sau devansare a termenului de predare, dar şi calitatea construcţiei şi a finisajelor. În aceeaşi măsură, resursele financiare sunt foarte bine planificate, iar plata unui avans şi mutarea în termen de unul-doi ani presupune practic blocarea unei sume importante fără posibilitatea de a beneficia de locuinţa precontractată.

Majoritatea clienţilor doritori să facă un asemenea pas consideră ca dezavantaj principal imposibilitatea de a se muta în casa achiziţionată şi cheltuielile care survin din aceasta: plata chiriei pentru un alt apartament, a ratelor pentru avans. Avantajele precontractării unei locuinţe off-plan sunt legate de preţul mult mai avantajos şi de structurile de preţ relaxate: plata în rate a avansului până la predare, procentul mai mic pe care cumpărătorul îl achită ca avans pentru un astfel de apartament.

La acestea s-ar putea adăuga şi posibilitatea alegerii unei locuinţe cu o compartimentare mai bună, poziţia geografică avantajoasă, opţiunea pentru finisaje personalizate şi de calitate superioară”.

Vizita pe şantier, un imperativ

Carina Chirculescu-Romoşan, Associated Broker Coldwell Banker Moşilor

„Cel mai mare dezavantaj la cumpărarea unei locuinţe off-plan este dat în primul rând de nesiguranţa că respectivul proiect va fi dus la bun sfârşit. Motivele pentru care acesta ar putea să nu fie finalizat nu ţin numai de dezvoltator, ci şi de instituţia finanţatoare şi de compania constructoare. Aceştia trei sunt în egală măsură responsabili de buna evoluţie a proiectului”.

Avantajele achiziţionării unui apartament off-plan ţin, în mod evident, de preţ, care poate fi considerabil mai scăzut în fazele incipiente de construcţie a complexului, dar şi de metodele mai bune de plată, clientul putând negocia termene mai relaxate de achitare. În funcţie de facilităţile oferite de către dezvoltator, cumpărătorul beneficiază de posibilitatea de a schimba puţin configuraţia apartamentului, de a alege propriile finisaje.

De asemenea, într-o fază timpurie a construcţiei, acesta are o libertate mai mare de a alege tipul şi poziţionarea apartamentului în cadrul complexului. Atunci când ia decizia achiziţionării unui apartament aflat în construcţie, sunt câteva elemente ce trebuie analizate cu atenţie. În primul rând, este important cine este dezvoltatorul, ce experienţă are, ce alte proiecte a mai făcut.

„Aş ezita să spun să evite dezvoltatorii mici, fără experienţă, pentru că au fost şi astfel de proiecte care s-au finalizat cu succes. Totul este relativ.” Apoi, clientul ar trebui să se documenteze cu privire la banca care asigură finanţarea proiectului. Un alt pas important îl reprezintă vizita pe şantier, pentru a vedea la faţa locului în ce stadiu se află lucrările de construcţie.

Depăşirea termenului, cel mai mare risc

Ionuţ Dogaru,Country Executive Director Grupo Lar

Până nu demult extrem de atractivă, varianta cumpărării unui apartament nou încă din stadiul de construcţie îşi pierde din popularitate. Puşi în faţa unei oferte substanţiale, cei mai mulţi clienţi se îndreaptă spre locuinţe finalizate sau cât mai apropiate de termenul de predare.

Cu toate acestea, o locuinţă aflată într-un stadiu incipient de construcţie oferă încă beneficii. „Principalul avantaj pentru cumpărător ar fi preţul, mai mic decât cel al unei locuinţe noi, finalizate. Clientul achită 20-30% din valoarea locuinţei înainte de a se începe construcţia, diferenţa urmând a fi plătită în momentul finalizării acesteia (într-un interval de 1-3 ani).

Cumpărătorul va beneficia de o locuinţă într-un complex rezidenţial nou, la un preţ stabilit prin contract. Acesta poate fi un avantaj sau un dezavantaj, în funcţie de preţul stabilit şi de evoluţia pieţei până în momentul livrării. Putem vorbi şi despre un randament al investiţiei – fapt care explică numărul ridicat al clienţilor care decid să vândă sau să închirieze odată ce locuinţa e finalizată”.
Există însă şi riscuri ale unei asemenea achiziţii.

“Dezavantajele pot ţine de nerespectarea planurilor de construcţie sau de calitatea finisajelor şi pot ajunge până la nerealizarea la termen sau chiar nerealizarea locuinţei. În momentul de faţă, există o reticenţă a cumpărătorului în ceea ce priveşte achiziţia off-plan, alimentată de teama ca dezvoltatorul să nu poată finaliza lucrarea. Este foarte important ca developerul să aibă finanţare bancară proprie, să nu se bazeze numai pe banii de avans şi să aibă experienţă pe piaţa imobiliară. Acestea ar fi principalele atuuri pe care ar trebui să le aibă un proiect off-plan, mai ales în această perioadă”.