Analiză Paradoxul locuirii în România. De ce avem atât de multe locuințe neocupate și cum poate influența acest fenomen prețurile

România este țara din Europa cu cele mai multe locuințe aflate în proprietate personală, dar și cu milioane de locuințe neocupate, potrivit ultimelor date statistice, în timp ce prețurile s-au dublat în unele orașe în doar șase ani. Un expert în imobiliare a explicat pentru „Adevărul” de ce avem atât de multe locuințe neocupate și care poate influența acest lucru prețurile.

România are foarte multe locuințe neocupate. Foto Adevărul

În România există peste 2,5 milioane de locuințe nelocuite, dintre care peste 218.000 se află în București, iar alte 62.000 sunt în orașele din județul Iași. Numărul locuințelor neocupate depășește 50.000 de unități și în mediul urban din județele Constanța, Brașov și Timiș.

Ultimele două recensăminte care au avut loc în România în 2011 și 2021, ultimul desfășurat în 2022 din cauza restricțiilor din perioada pandemiei, scot în evidență o serie de tendințe cu privire la fondul locativ din România.

Astfel, pe parcursul perioadei de 10 ani dintre cele două recensăminte, numărul total de locuințe existente a crescut cu 13,7% la nivel național, la peste 9,9 milioane de unități, însă în același timp numărul total de locuințe neocupate a crescut cu 76,4%, de la 1,4 milioane la peste 2,5 milioane de unități, se arată într-o analiză realizată de Storia.

Potrivit acesteia, un sfert dintre locuințele din România erau nelocuite în anul 2021, o pondere semnificativă mai ales dacă ne raportăm la evoluția prețurilor la locuințe din marile orașe ale României. De altfel, o analiză recentă realizată de Storia a scos în evidență că prețul mediu al unei locuințe din București a crescut cu 70% din 2019 până în 2025, la aproximativ 2.000 euro pe metru pătrat.

Prețurile s-au dublat în unele orașe

În plus, arată analiza, în acest interval de 6 ani, prețurile la locuințe au crescut într-un ritm și mai accelerat în alte orașe ale țării. De exemplu, prețurile s-au dublat în Brașov și Sibiu la aproximativ 2.200 și, respectiv, 1.900 euro pe metru pătrat, în timp ce în Cluj-Napoca prețurile au crescut cu 93%, la aproximativ 3.200 de euro pe metru pătrat.

În același timp, prețurile au crescut în ultimii 6 ani cu peste 80% în Constanța și Craiova, la aproximativ 2.250 și, respectiv, aproape 2.000 de euro pe metru pătrat, dar și în orașe cu un număr mai mic de tranzacții imobiliare, așa cum este Oradea, acolo unde prețurile solicitate s-au majorat cu 88% la aproape 1.900 de euro pe metru pătrat.

Aceste date vin în contextul în care este de așteptat ca numărul de locuințe noi care vor fi livrate pe piață în următorii ani să scadă, pe baza reducerii numărului de locuințe autorizate de către autoritățile locale.

„Într-o piață imobiliară caracterizată în ultimii ani de creșteri constante ale prețurilor în toate marile orașe ale țării, valorificarea locuințelor nelocuite ar putea contribui la îmbunătățirea accesibilității locuirii prin creșterea ofertei de locuințe disponibile pentru vânzare și închiriere. De aceea, este important să avem informații despre câte locuințe sunt nelocuite, cum a evoluat în timp acest indicator și, mai ales, să înțelegem cauzele care au condus la acest fenomen, care s-a accentuat în intervalul de 10 ani care a trecut între cele mai recente recensăminte ale populației și locuințelor”, a declarat Monica Dudău, Head of Marketing Real Estate Europe, OLX Group (Storia și OLX Imobiliare în România).

Potrivit metodologiei pe baza căreia se realizează recensământul, o locuință este considerată ocupată în cazul în care există cel puțin o persoană care locuiește neîntrerupt cu cel puțin 12 luni înainte de recensământ sau dacă există cel puțin o persoană care locuiește de mai puțin de 12 luni, dar și-a manifestat intenția de a rămâne în locuința respectivă pentru cel puțin 12 luni.

Prin urmare, din perspectiva recensământului, adresa de reședință menționată în actul de identitate nu este luată în considerare la determinarea numărului de persoane care locuiesc într-o anumită locuință. Din acest punct de vedere, datele de la recensământ sunt mai relevante și mai apropiate de cele reale, însă chiar și așa nu reflectă 100% realitatea din teren, întrucât se bazează pe declarațiile pe proprie răspundere ale respondenților cu privire la perioada de timp petrecută la adresa respectivă.

De ce are România atât de multe locuințe neocupate

Întrebat dacă există vreo legătură între scumpirea apartamentelor și locuințele neocupate, Daniel Crainic, director de marketing imobiliare.ro, a declarat pentru „Adevărul” că există două motive principale pentru care avem locuințe nefolosite sau două surse principale ale existenței acestor locuințe nefolosite.

„În primul rând, în rural și orașele mici există fenomentul masiv de depopulare - îmbătrânirea populației plus migrarea internă spre localități mai mari unde sunt locuri de muncă, plus fenomentul migrației externe. Apoi, în orașele mari avem două categorii principale de locuințe nefolosite - cele foarte îmbătrânite și cele foarte noi (o parte nu sunt locuite încă, o altă parte sunt locuințe secundare, o altă parte sunt bani plasați pentru viitor de ex pentru copii când vor crește sau diverse astfel de cazuri).

Mai sunt și locuințele închiriate, dar nedeclarate. Să nu uităm și de această categorie foarte importantă, pentru că dacă ai chiriași fără contract, la recensământ declari că apartamentul e gol”, a explicat Daniel Crainic pentru „Adevărul”.

Insistând să ne spună dacă există vreo legătură între scumpirea apartamentelor și locuințele neocupate, Daniel Crainic a afirmat că lucrurile ar trebui să stea fix invers. „Ar trebui să fie invers, cât timp avem stoc de locuințe goale, locuințe funcționale utile, ar trebui să construim mai puțin, cererea să fie mai scăzută, prețurile să scadă”, a explicat el.

Acesta a adăugat că, cel puțin teoretic, „dacă 2,5 milioane de locuințe ar fi ocupate, nu ar mai fi nevoie de construcția altora noi pentru mulți ani de aici înainte”.

„În realitate însă, în urbanul mic și în rural nu se va mai muta nimeni în ele, acest fenomen doar se va amplifica. În urbanul mare, sunt situații specifice care nu anulează de fapt cererea.

Deci, paradoxal, deși un număr foarte mare de locuințe este declarat neocupat, foarte puține sunt locuibile și se mulează pe nevoia reală de locuire din urbanul mare”, a explicat Daniel Crainic pentru „Adevărul”.

București: Ponderea locuințelor neocupate s-a dublat la 21%

Potrivit datelor de la recensământ, fondul locativ din București era alcătuit în 2021 din aproape 1,04 milioane de locuințe, în creștere cu 22,6% comparativ cu 2011. În schimb, numărul locuințelor neocupate a crescut în acest interval de 10 ani într-un ritm semnificativ mai alert, cu 137,5%, la peste 218.000 de unități.

În acest context, în Capitală, ponderea locuințelor neocupate din totalul fondului de locuințe s-a dublat de la 10,9% în 2011 la 21,1% în 2021. Chiar și așa, această pondere este printre cele mai mici din rândul celor mai importante 10 piețe imobiliare ale țării.

În același timp, datele confirmă tendința de creștere a pieței imobiliare din județul Ilfov, care înconjoară Capitala. Astfel, fondul total de locuințe din mediul urban și rural a crescut în județul Ilfov cu 89%, la aproape 282.000 de locuințe, dintre care aproape 80.000 erau neocupate în 2021. Numărul de locuințe în care nu locuiește oficial nicio persoană a crescut în acest județ cu 180%, iar acestea reprezintă 28,4% din fondul total de locuințe.

Aceste tendințe de la nivelul județului sunt și mai accentuate în cazul localităților situate în mediul urban. Astfel, județul Ilfov are 130.000 de locuințe în mediul urban, dublu comparativ cu 2011, însă numărul locuințelor neocupate s-a triplat la peste 36.000 de unități, iar acestea reprezintă 28% din fondul locativ al orașelor din județ.

Numărul de locuințe neocupate s-a triplat în județul Iași 

Datele disponibile pentru principalele județe ale țării din perspectiva dezvoltării pieței imobiliare nu sunt cu mult diferite de cele din București și Ilfov.

Dintre județele care au o reședință de județ cu un număr relevant de tranzacții imobiliare, Iași se remarcă prin cea mai mare creștere a numărului de locuințe nelocuite pe parcursul intervalului de 10 ani dintre cele două recensăminte analizate.

Astfel, fondul locativ al județului a crescut cu 31,2% la peste 406.000 de locuințe situate în mediul urban și rural, dintre care 127.092 de locuințe sunt nelocuite, ceea ce reprezintă o creștere de trei ori comparativ cu 2011. De altfel, Iași este și județul cu cea mai mare pondere a locuințelor nelocuite: 31,3%, în condițiile în care această pondere era de numai 13,3% în 2011.

Dintre cele 127.092 de locuințe nelocuite la nivelul județului, aproape 62.000 se află în mediul urban, în creștere de aproape patru ori comparativ cu 2011.

Și în județul Timiș se remarcă o creștere de peste două ori a locuințelor neocupate în mediul urban și rural, de la 32.300 de unități în 2011 la aproape 85.600 de unități în 2021. De altfel, în acest județ, ponderea locuințelor în care oficial nu locuiește nicio persoană a crescut de peste două ori, de la 11,4% la 24,9%.

Ponderea este chiar mai mare în localitățile urbane ale județului (26,3%), prin prisma celor aproape 52.200 de locuințe. Totuși, merită menționat că Timiș este unul dintre cele numai două județe majore din punct de vedere imobiliar în care fondul de locuințe s-a majorat cu mai puțin de 10% pe parcursul celor 10 ani (+9,6%).

Pentru alte trei județe mari din țară, datele indică o dublare a numărului de locuințe neocupate atunci când sunt cumulate cifrele din mediul urban cu cele din mediul rural. Acestea sunt Bihor (87.444 de locuințe, în creștere cu 103%), Constanța (71.373 de locuințe, în creștere cu 105%) și Brașov (74.305 de locuințe, în creștere cu 112,2%), iar procentele de creștere sunt asemănătoare și în cazul în care sunt luate în calcul doar locuințele neocupate din mediul urban.

Principala deosebire vine însă de la ponderea acestor locuințe în fondul total de locuințe construite în județ. De exemplu, 29,5% dintre locuințele din județul Bihor sunt nelocuite, comparativ cu 25,8% în Brașov și 22% în Constanța.

Dacă ne raportăm strict la mediul urban din aceste trei județe, aproximativ un sfert dintre locuințe sunt de asemenea neocupate. De exemplu, mediile urbane din județele Constanța și Brașov au câte 53.000 de locuințe nelocuite, cu o pondere de 23,1% și, respectiv, 25,4% din fondul total de locuințe. Între timp, în orașele din județul Bihor sunt alte aproape 42.000 de locuințe neocupate, ceea ce reprezintă 28,2% din fondul total de locuințe.

Cluj, Sibiu și Dolj, județele cu cea mai mică creștere a locuințelor nelocuite

Dintre principalele piețe imobiliare ale României, doar trei județe au înregistrat creșteri mai mici de 100% a numărului de locuințe neocupate în mediul urban și rural pe parcursul perioadei de 10 ani analizată.

Astfel, în județul Sibiu existau 51.086 de locuințe neocupate în 2021, cu 68,8% mai multe decât în 2011, în timp ce în județul Cluj creșterea a fost de 57,9%, la 84.735 de locuințe. Cea mai mică creștere procentuală a fost raportată de Dolj, acolo unde numărul de locuințe nelocuite s-a majorat cu 51,2%, la 77.273 de locuințe situate în mediul urban și rural.

Totuși, dacă ne raportăm strict la mediul urban, Cluj nu mai face parte din această categorie, întrucât în orașele din județ numărul de locuințe nelocuite a crescut cu 109%, la 42.000 de locuințe. În schimb, în celelalte două județe creșterile au rămas mai mici de 100% și în mediul urban, atât în Dolj (+88,6%, la 32.700 de locuințe), cât mai ales în Sibiu (+69,4%, la 31.000 de locuințe).

Dintre zonele urbane ale celor 9 județe analizate, Cluj este județul cu cea mai mică pondere a numărului de locuințe neocupate din fondul total de locuințe (19,3%) și singurul cu o pondere mai mică decât cea raportată de București, acolo unde ponderea este de 21,1%.

Într-un astfel de top, zonele urbane din județul Dolj ocupă următoarea poziție pe podium, cu o pondere de 22% a locuințelor nelocuite, urmate de zonele urbane din Constanța și Sibiu cu o pondere de peste 23%.