Când este recomandat să cumpăraţi un apartament: „Preţul o să scadă cu cel puţin 25-30%“

„Preţul la apartamente – inclusiv cele bune, inclusiv în marile oraşe – o să scadă cu cel puţin 25-30% în maxim 2-3 ani (având în vedere ultimele cifre, cred că ajustarea o să fie mult mai rapidă, poate chiar în anul următor). Recomandarea mea rămâne aceeaşi: staţi în chirie pentru încă 2 ani, când o să cumpăraţi cu cel puţin 30% mai ieftin comparativ cu preţul actual!”, recomandă analistul Iancu Guda, într-o postare pe Facebook.

Acesta prezintă şi 10 motive pentru a înţelege de ce preţurile la apartamente o să scadă în perioada următoare.

Iată argumentele sale:                          

1. În luna august 2018, la nivelul întregii ţări, 40.576 de imobile au fost vândute, o scădere de 29% comparativ cu aceeaşi lună a anului trecut, arată datele emise de Agenţia Naţională de Cadastru şi Publicitate Imobiliară (ANCPI);

2. Mugur Isărescu, guvernatorul Băncii Naţionale a României (BNR), a declarat, miercuri (3 octombrie), că măsurile de limitare a gradului de îndatorare la credite vor fi anunţate, în perioada următoare. Mai puţine persoane o să fie eligibile pentru contractarea unui împrumut;

3. Finanţarea este din ce în ce mai scumpă, pentru că dobânzile pe RON o să rămână ridicate cel puţin pentru următorii 2 ani din cauza presiunilor inflaţioniste. De asemenea, salariile nu mai pot creşte în acest ritm, deoarece în sectorul public înregistrăm deficit fiscal record, iar companiile private nu mai pot suporta alte creşteri salariale fără să mai piardă din competitivitate;

4. Programul „Prima casă“ (care a reprezentat cel puţin 80% din creditele imobiliare contractate în perioada 2009-2018) urmează să fie închis în curând;

5. Cererea scade şi din cauza sporului natural negativ şi emigrării accelerate, ceea ce scade masiv populaţia rezidentă. Numărul persoanelor decedate în ultimii 5 ani depăşeşte cu aproape 40% pe cel al născuţilor vii? Astfel, conform cifrelor publicate de INS (Institutul Naţional de Statistică), numărul născuţilor vii în perioada 2014-2018 se ridică la aproape 0,95 milioane, în timp ce totalul persoanelor decedate în aceeaşi perioadă este de aproape 1,3 milioane. Această înseamnă că România înregistrează un spor natural negativ de 350.000 în ultimii cinci ani. Aproape 1.300 de români emigrează în fiecare zi lucrătoare, cel mai accelerat ritm din lume după Siria;

6. Populaţia României cumpără din ce în ce mai greu EURO. Astfel, moneda naţională (în care majoritatea românilor îşi încasează veniturile) s-a depreciat faţă de EURO cu 35% în ultimii 10 ani (de la 3,45 RON /EUR în 2007 la 4,65 RON / EUR în 2018). Chiar dacă în acest timp salariul mediu nominal brut a crescut cu 62%, aproximativ 42% din creştere este erodată de inflaţia cumulată în perioada 2008-2018). De aceea, salariul mediu real a crescut cu aproximativ 20% în ultimul deceniu, dar moneda naţională s-a depreciat între timp cu 35%;

7. Preţul mediu al imobiliarelor a crescut deja cu 42% în ultimii trei ani, de la 950 (octombrie 2015) la 1.350 (octombrie 2018). Pentru majoritatea apartamentelor rezidenţiale din zonele bune ale capitalei preţul depăşeşte 2000 EUR / mp. Această înseamnă că un cumpărător îşi recuperează investiţia prin chirie în aproximativ 25 de ani, comparativ cu perioada recomandată de 15-20 de ani (în funcţie de proprietate);

8. Dezechilibrul macroeconomic al României se adânceşte în fiecare lună: deficitele duble (fiscal şi de cont curent) se măresc, iar presiunile inflaţioniste rămân ridicate, creşterea economică decelerează. Urmează o ajustare negativă cât de curând, 2019 sau maxim în 2020;

9. Contextul extern nu este deloc stabil. Situaţia din Italia este foarte complicată, iar închiderea programului QE al BCE va duce la creşterea dobânzilor în 2019. Riscul ca economia globală să intre într-o nouă recesiune în următorii 2-3 ani este foarte ridicat;

10. Deci, toate aceste argumente mă fac să cred că cererea viitoare o să scadă. Între timp, oferta creşte (anul trecut volumul lucrărilor de construcţii rezidenţiale a crescut cu peste +70%, unde te uiţi se construieşte excesiv de mult).