Cum identific o oportunitate imobiliară?

După valuri succesive de ieftiniri ale proprietăţilor imobiliare, tot mai multe voci vorbesc despre apariţia unor adevărate oportunităţi de investiţii

Valoarea chiriei, criteriu de achiziţie

Costel Florea Partner & Director Investiţii Cushman & Wakefield

Un potenţial investitor ar trebui să aibă în vedere câteva criterii majore. „Primul este localizarea proprietăţii imobiliare respective, indiferent de tipul acesteia (rezidenţial, office sau retail); o proprietate bine localizată va fi întotdeauna mai uşor vandabilă/închiriabilă.

În al doilea rând, o proprietate închiriată (cu ocupanţi) reprezintă o investiţie mai bună, deoarece generează venituri începând cu momentul achiziţiei. În condiţiile scăderii cererii pentru închiriere, există riscul ca, în cazul în care nu este închiriată, proprietatea să rămână vacantă pentru o perioadă îndelungată sau să se închirieze în condiţii dezavantajoase pentru investitor“.

Un alt criteriu este valoarea chiriei, alături de termenii principali din contractul de închiriere. „Este preferabil să fie cumpărate proprietăţi închiriate pe termen lung, fără clauze de reziliere a contractului.“ Important este şi preţul pentru care este oferită proprietatea respectivă.

De luat în seamă este calitatea tehnică a construcţiei - cu cât aceasta este mai bună, cheltuielile viitoare pentru reparaţii sau îmbunătăţirea clădirii sau a spaţiului vor fi mai mici, iar randamentul investiţiei va fi mai mare. Pentru ca o investiţie imobiliară să fie considerată o oportunitate, randamentul acesteia trebuie să fie peste valoarea ce se poate obţine din alte plasamente (dobânzi bancare, fonduri de investiţii, tranzacţii la bursă).

De analizat este şi suma datoriilor existente pentru proprietatea respectivă, deoarece aceasta poate creşte semnificativ preţul de achizitie. Nu trebuie ignorată nici  posibilitatea de a creşte veniturile generate de proprietatea imobiliară cumpărată, fie prin majorarea chiriei, fie prin suplimentarea suprafeţei închiriabile.

Zonele centrale, mutări sigure

Viorel Lăcătuş director investiţii BNP Paribas Real Estate

„Oportunităţile imobiliare au început să apară. În momentele de criză, putem considera drept oportunitate de investiţie orice produs imobiliar, deoarece preţurile scad şi apar proprietăţi de calitate la preţuri avantajoase. Achiziţionarea unui apartament ca investiţie, în vederea revânzării în câţiva ani, poate fi o oportunitate în momentul de faţă.

La fel şi terenurile agricole, deoarece România are un potenţial agricol foarte mare, neexploatat, şi cu siguranţă marii fermieri ai Europei vor veni în ţara noastră în viitorul apropiat. Şi pădurile ai căror proprietari se află momentan în dificultate şi vând la preţuri mici pot constitui o bună oportunitate de investiţii, în special pentru exploatare“.

Indiferent de tipul investiţiei, ce o face atractivă este preţul plătit pentru un anumit amplasament şi pentru calitatea ei. În momentul de faţă, precum şi în perioada următoare, cei care vor face legea în piaţă vor fi fondurile de investiţii şi persoanele care deţin lichidităţi, deoarece băncile au oprit finanţările. În general, vor avea de suferit cei care nu mai pot susţine creditele luate de la bănci, fiind nevoiţi să vândă la preţul pe care-l oferă cumpărătorii actuali, uneori mult sub costul la care au achiziţionat ei respectiva proprietate.

„Preţul investiţiei trebuie corelat cu potenţialul zonei unde se va face achiziţia. Întotdeauna amplasamentele centrale/semicentrale, zonele cu vad, vor avea o creştere sigură, indiferent de criza prin care trecem acum. România fiind o ţară emergentă, va fi atractivă în continuare pentru investitori în momentul în care piaţa va da semne de revenire. Cerere potenţială în aşteptare există, atât pe segmentul rezidenţial, cât şi pe cel de birouri sau logistic, cerere care va deveni activă în momentul deblocării finanţării“.

Calitatea bate preţul

Marian Păduraru sales manager Europroperty

Oportunitatea unei investiţii este dată de interesul particular al potenţialului cumpărător. Dacă pentru el primează dorinţa de a locui într-o anumită zonă, atunci acesta este de obicei primul criteriu în funcţie de care va face respectiva achiziţie. La modul general însă, primul factor care ar trebui să determine decizia de cumpărare este calitatea proprietăţii. Chiar dacă preţul pare să fie primul aspect luat în considerare în actualele condiţii de piaţă.

Potenţialul cumpărător ar trebui să înţeleagă faptul că, deşi cumpără la un preţ foarte mic, pe termen lung, proprietatea respectivă ar putea să se devalorizeze considerabil. „Să luăm un caz ipotetic, în care avem două apartamente situate în aceeaşi zonă, la preţul de 60.000 de euro.

Recomandarea mea merge spre apartamentele noi şi nu spre cele mai vechi de 1990.“ Deşi cele dintâi sunt puţin mai scumpe, şi avantajele lor pe termen lung sunt considerabil mai numeroase. Spre exemplu, durata de viaţă a unui apartament vechi ar putea fi de maximum 30 de ani de acum încolo, timp în care locuinţa ar necesita şi cheltuieli majore pentru reparaţii.

Mai ales pentru clienţii tineri, acesta este un dezavantaj major. Alegerea recomandabilă ar fi achiziţia unei locuinţe într-un proiect nou de calitate şi la un preţ bun, mai ales dacă acesta dispune şi de modalităţi flexibile de plată. Un aspect foarte important este însă experienţa dezvoltatorului. Şi la terenuri, situaţia este aceeaşi. Aspectul care ar trebui să cântărească cel mai greu în ochii cumpărătorului este calitatea şi nu preţul.