Cum aleg o locuinţă aflată în fază de proiect?

Achiziţionarea unui apartament aflat încă în construcţie este privită, în contextul actualului blocaj financiar, ca o mişcare riscantă. Cu toate acestea, unii cumpărători preferă încă acest tip de locuinţe. Pentru aceştia, selecţia ofertelor din piaţă devine mult mai importantă ca până acum.

Încrederea clientului, pe primul loc

„În condiţiile în care există o percepţie negativă generalizată, pornind de la o serie de dezvoltatori care au livrat altceva decât s-a promis, clienţii vor fi mult mai circumspecţi, mai ales atunci când cumpără off plan.

Factorul numărul unu care influenţează decizia de cumpărare este experienţa anterioară a dezvoltatorului şi bonitatea acestuia. Dezvoltatorii care au mai construit şi se bucură de o bună reputaţie în piaţă au şanse mult mai mari decât cei care sunt la primul proiect. Amenajarea unui show-room devine o cerinţă sine qua non pentru a vinde un proiect off plan.

Alt aspect este transparenţa şi echitatea pe care ar trebui să o reflecte documentele necesare semnării: memoriu tehnic, lista finisajelor, contracte de vânzare-cumpărare, modul în care s-a calculat preţul (dacă e unul total), prezentarea graficului de lucrări.
O altă chestiune sensibilă, mai ales în ultima vreme, a devenit certitudinea că proiectul respectiv se va termina. În acest sens, sunt importante extrase din documentele de finanţare a proiectului.

Un alt criteriu este legat de preţ şi de condiţiile de plată. Cine cumpără off-plan îşi asumă altfel de riscuri decât cei care cumpără la final. În schimb, tipul acesta de cumpărători doresc un preţ mai mic, promoţional, precum şi condiţii de plată mai relaxate.

Nu neapărat preţul e pe primul loc în luarea deciziei, ci factorul psihologic referitor la încrederea cumpărătorului în seriozitatea dezvoltatorului, calitatea construcţiei, situaţia financiară a proiectului. Cartea pe care vor trebui să o joace cât mai bine dezvoltatorii în următoarea perioadă este cea a încrederii”.

Irina Petrescu, Managing Partner Esop

Locuinţa de-a gata, cea mai sigură

La cumpărarea unui apartament nou, un client „ar trebui să se ghideze exact după aceleaşi reguli ca şi până acum: să verifice toate ofertele din piaţă şi s-o aleagă pe cea mai bună din punctul de vedere al raportului calitate-preţ”.

Din punctul de vedere al riscurilor percepute în contextul actual al pieţei, este cât se poate de clar că varianta cea mai „sigură” constă în cumpărarea unei locuinţe noi deja finalizate. Pe piaţa autohtonă există deja şi asemenea opţiuni, ce pot fi luate în considerare. Dacă totuşi clientul preferă un ansamblu anume, ale cărui lucrări de construcţie se află încă în desfăşurare, există nişte aspecte demne de luat în considerare.

Este vorba, în primul rând, de efectuarea unei analize asupra experienţei developerului, asupra proiectelor din portofoliul acestuia. În acest fel, cumpărătorul poate avea un important punct de reper în alegerea sa. Aceasta deoarece „riscul e mult mai mic la un dezvoltator cu istoric decât la unul abia intrat pe piaţă, care nu a finalizat niciun proiect”.

Cu toate acestea însă, nici măcar istoricul unei companii nu reprezintă o garanţie 100% validă pentru un cumpărător. „Este relativ greu de identificat cine poate duce un proiect până la capăt şi cine nu”.

În acest context, un alt criteriu important pentru client îl reprezintă modul de finanţare a proiectului. În mod firesc, cu cât gradul de finanţare proprie este mai ridicat, cu atât riscurile asumate de cumpărător sunt mai mici. Un dezavantaj în acest sens constă în faptul că, de multe ori, potenţialii cumpărători nu au acces la asemenea informaţii, din cauză că developerii nu adoptă o atitudine transparentă cu privire la activitatea lor.

Ionuţ Negoiţă, preşedinte Pro Confort

Preţ cu 25% mai mic decât la finalizare

„Achiziţionarea unei locuinţe în faza de început poate duce la plătirea unui preţ mai mic cu până la 25% faţă de suma pe care ar fi plătit-o clientul în momentul finalizării clădirii.

Pe parcursul desfăşurării fazelor de construcţie a proiectului, preţurile pot creşte cu câte 5-10% pe an, ajungându-se chiar la procente de 30-40% până la predare”.

Când au în vedere achiziţionarea unui apartament off-plan, cumpărătorii ar trebui să ia în considerare „următoarele criterii: locaţia, accesibilitatea, istoricul dezvoltatorului (ce portofoliu de proiecte are, experienţa acestuia), care este perioada de construcţie, respectiv termenul de finalizare, preţul, gradul de finisare şi finisajele propuse, finanţarea (proiectele cu autofinanţare sunt mai puţin riscante), modalitatea de plată şi nu în ultimul rând marja de modificări care pot fi aduse locuinţei.

Cumpărătorul ar trebui să ceară informaţii cu privire la situaţia legală a terenului şi la modul în care acesta va reveni cumpărătorilor, precum şi cu privire la autorizaţia de construire.

Apoi, se poate trece la semnarea unui contract de rezervare sau a unui antecontract. Acesta este însoţit de anexele prevăzute în Legea locuinţei, anume regulamentul de coproprietate şi contractul de management imobiliar. În aceste anexe sunt stipulate standardele la care vor fi livrate apartamentele şi costurile suplimentare pe care le implică. Toate aceste costuri sunt aduse la cunoştinţa cumpărătorului înainte de semnarea contractului.

Clienţii trebuie să fie atenţi la conţinutul contractului şi să verifice existenţa unor clauze prin care le-ar fi limitat dreptul la administrarea spaţiului propriu. În cele din urmă contractul de vânzare-cumpărare trebuie să aibă un preţ fix”.

Anda Marian, Head of Residential Department MediaCity