Cât costă să verifici un dezvoltator: Dacă datele sunt îndoielnice și vine cu o mașină de lux e vorba de spălare de bani

Analiștii financiar-bancari au întocmit un ghid practic în 5 pași cu ajutorul căruia puteți identifica dezvoltatorii imobiliari de rea-credință. Ghidul prezintă în detaliu verificările pe care le puteți face pe internet, gratuit, dar și pe cele care sunt contra-cost.

AAFBR a întocmit un ghid cu ajutorul căruia puteți identifica dezvoltatorii de rea-credință

Sunt cazuri în care cetățenii care vor să cumpere o locuință își văd visele transformate în adevărate coșmaruri, când dezvoltatorii percep un avans sau chiar întreaga sumă pentru construcția imobilelor, dar nu le mai finalizează.

„Urmează tribunale, judecăți și multe vieți distruse, care în lipsa imobilelor promise și a banilor deja achitați, trăiesc în chirii, unii se mută în alte părți datorită imposibilității de a mai achita aceste cheltuieli extra care nu erau puse în plan, familii destrămate și multă suferință. Sub presiunea corupției și a amenințărilor, consumatorii nu sunt protejați de nimeni. Organul legislativ nu conferă legi precise, cu valențe  asupra unor astfel de spețe, iar dezvoltatorii știu acest lucru, îl speculează și își permit să facă ce vor ei cu banii clienților”, punctează Kristine Bago, membră a Asociației Analiștilor Financiar Bancari din România (AAFBR), care a întocmit un ghid practic în 5 pași cu ajutorul căruia pot fi identificați dezvoltatorii imobiliari de rea-credință.

Pasul 1: Căutați pe Google

Dezvoltatorii care procedează la acțiuni precum cele de mai sus, nu sunt, de obicei, dezvoltatori cunoscuți, cu o istorie care să demonstreze calitatea serviciilor prezentate, precizează analistul. „Sunt dezvoltatori care nu au o experiență relevantă în domeniu – de obicei sunt pe piață de puțin timp sau nu au rezultate financiare performante prin care să poată valida veridicitatea asupra finalizării serviciilor oferite”.

La un simplu search pe Google vizavi de numele dezvoltatorului, ar trebui să ne putem contura o imagine asupra următoarelor aspecte: 

• dacă acesta a mai realizat și alte construcții anterior și care a fost feedback-ul celorlalți cumpărători/dacă mai are în derulare și alteconstrucții/proiecte;

• dacă există litigii legate de activitatea acestui dezvoltator provenite de la furnizorii/clienții/angajații săi sau chiar instituțiile statului;

• dacă în urma identificării CUI-ului acestui dezvoltator, mergem pe site-ul Ministerul Finanțelor, introducem acest CUI, ne putem uita la situațiile financiare ale dezvoltatorului – dacă sunt eventuale pierderi înregistrate ca și rezultat financiar, care sunt veniturile acestuia, care este suma înregistrată ca și datorii și de cât timp acesta activează pe piață, conform anului înregistrării la Registrul Comerțului.

• de asemenea, putem să verificăm istoricul dezvoltatorului și prin intermediul Oficiului Național al Registrului Comerțului (ONRC) care deține un serviciu electronic, 24/7, care se poate elibera contra unui cost formal de 45 lei.

• dezvoltatorul este sau nu o Entitate cu Scop Special/Special Purpose Entity (SPE), denumită în general Vehicul cu Scop Special / Special Purpose Vehicles (SPV)? În cazul în care există un SPV, (o asociere de firme pentru a dezvolta ansamblul rezidențial) în patrimoniul dezvoltatorului ar trebui să regăsim exact acest proiect imobiliar, patrimoniu care, după momentul vânzării ar trebui să fie pe 0.

Câteva costuri de verificare

O altă modalitate de a verifica dezvoltatorul este prin solicitarea unui Extras de Carte Funciară (CF), procedură ce poate fi realizată și online, contra cost. (49lei)

Prin intermediul acestui instrument se poate verifica descrierea imobilului - suprafețe, compartimentare, regim, cât și faptul dacă vânzătorul este înscris ca proprietar actual al imobilului respectiv. Se poate vedea și dacă există vreo ipotecă în favoarea unei bănci finanțatoare), pentru a anticipa si îndeplini eventuale formalități specifice anterior perfectării tranzacției. 

Cu ajutorul avocatului sau al notarului public, cumpărătorul ar trebui să verifice și titlul vânzătorului, actele de transfer anterioare și, în funcție de imobil, situații precum existența unor cereri de revendicare depuse de foști proprietari/ terțe părți.

Situația juridică a imobilului, istoricul proprietarilor, ceea ce s-a construit/intabulat în cadrul acestuia, eventualele probleme de natură juridică – fie că vorbim de persoana juridică/fizică a dezvoltatorului sau de acționariatul dezvoltatorului ca persoană juridică, eventuale datorii la furnizori sau alte terțe părți.

Dacă în urma identificării informațiilor de mai sus, observăm că:

• acționariatul dezvoltatorului este unul de natură îndoielnică,

• rezultatele financiare nu confirmă realitatea expusă de acesta (se află pe pierderi, nu există venituri conforme cu activitatea descrisă, nu există angajați, există datorii mari către furnizori sau alte terțe părți)

• acesta se află în litigii cu diverși furnizori / clienți / angajați / instituții ale statului

• dezvoltatorul nu are experiența relevantă pe piață, nici un capital subscris confortabil, dar totuși are în deșfășurare mai multe proiecte (acest lucru poate reprezenta un risc sistemic – dacă unul din aceste proiecte va întâmpina greutăți, celelalte vor suferi în regim de boomerang)

„Și poate, ca în majoritatea cazurilor, acest dezvoltator a venit în fața voastră, cu reprezentanți foarte eleganți, la costum, coborând dintr-un Rolls-Royce sau altă mașină de lux...

Dacă răspunsul este da în spețele de mai sus, atunci nu cumpărați de la acest dezvoltator! Cu siguranță banii voștri vor ajunge în următorul Rolls-Royce, nu în imobilul mult visat, fiind vorba de cele mai multe ori de spălare de bani”, a adăugat analistul AAFBR.

PASUL 2 – Notarul trebuie ales de cumpărător

Rolul notarului este de a proteja cumpărătorul, de aceea trebuie să fie ales de acesta și nu de dezvoltator. Clauzele din antecontract trebuiesc negociate de către notar, care ar trebui să fie imparțial în relația cu dezvoltatorul. (deși în practică această relație este deseori distorsionată de faptul că dezvoltatorii sunt cei care aduc, în aceste cazuri, clienți notarilor)

PASUL 3 – Clauzele contractuale necesare protecției cumpărătorului

• Clauze ce asigură garanția asupra functionalității elementelor imobilului – Garanția decenală și condițiile garanției.

Cumpărătorul este îndreptățit să primească garanții din partea dezvoltatorului asupra unor elemente care prin natura lor sunt ascunse/îngropate și care nu pot fi inspectate de către acesta. (e.g.: conducte de apă, gaze, rețele electrice, sisteme de scurgere etc.)

Ca să vă acoperiți de cazurile de malpraxis vizavi de aceste funcționalități ale imobilului și să evitați o pagubă în acest sens, având în vedere că mulți dezvoltatori după primirea avansului sau a aportului monetar agreat cu clienții, folosesc materiale de construcții mai ieftine sau, după caz, folosesc o cantitate mai mică decât normale de consum recomandate.

Aceste riscuri, traduse prin vicii ascunse, trebuiesc garantate de dezvoltator.

• Evitarea nestipulării sumei reale a contractului pentru obținerea unui procent mai redus privind cota de TVA

În eventualitatea unui litigiu cu dezvoltatorul, a stabilirii pagubelor, a despăgubirilor, suma acordată va fi cea aferentă conform contract, chiar dacă o parte a fost achitată la negru. Acea parte va fi imposibil de recuperat, neavând niciun temei legal la bază.

• Existența clauzelor contractuale executorii de drept

În cazul în care în antecontract au fost stabilite clauze contractuale executorii de drept, cu ajutorul unui executor judecătoresc se poate demara procedura de executare silită a promisiunii de vânzare-cumpărare, în cazul în care dezvoltatorul are active înscrise în CF.

Se pot instaura popriri pe conturile acestuia pentru daune sub 10,000 lei; iar pentru daune mai mari se va proceda la instituirea sechestrului asupra bunurilor acestuia. Un cumpărător diligent va înscrie antecontractul (promisiunea de vânzare-cumpărare) la sarcină în Cartea Funciară (CF), iar pe durata menționată în antecontract, vânzătorul nu poate face o altă promisiune de vânzare sau chiar vânzarea imobilului, pentru că în Cartea Funciară apare notat deja primul antecontract. Astfel se instituie o ipotecă imobiliară în CF, cu obligația vânzătorului de a vinde cumpărătorului înscris imobilul sau de a returna suma avansului achitat + eventualele penalități acestuia, în cazul în care construcția nu este finalizată conform antecontract.

• Existența unei polițe de asigurare

Polița garantează despăgubirea cumpărătorului în cazul în care imobilul nu este finalizat / atunci când există întârzieri semnificative de la data agreată Cuantumul poliței, exact ca și în cazul anterior, se va regăsi în prețul imobilului.

PASUL 4 – Actele necesare Dosarul aferent achiziției imobiliare trebuie să cuprindă:

• Antecontractul

• Schița apartamentului

• Autorizația de construire

• Procesul-Verbal de Recepție a construcției (în care este notat ce și cum s-a realizat)

• Certificatul de atestare fiscală pentru imobil

• Certificatul de performanță energetică a clădirii

• Adeverință de la asociația de proprietari 

• Dovada achitării la zi a datoriilor pentru serviciile de utilități publice

• Dosarul complet de acte de proprietate ale imobilului Acestea vor fi furnizate în original, precum și, cu titlu general, oricare alte acte pe care le deține cu privire la imobilul respectiv, inclusiv documentația cadastrală corespunzătoare.

PASUL 5 – Soluții

• Pentru evitarea pierderii sumei achitate ca avans într-o tranzacție imobiliară mai există și următoarea soluție, RISK-FREE pentru ambele părți:

Contul Escrow Acest tip de cont reprezintă un depozit colateral care are ca și scop principal protejarea participanților la tranzacțiile comerciale. Astfel, persoanele fizice sau juridice angajate în contracte sau acte comerciale (e.g.: vânzarea/cumpărarea a unui imobil sau a unui utilaj).

Principala caracteristică a contului Escrow este că permite depunerea sumelor în favoarea beneficiarului, însă ridicarea acestora este condiționată de îndeplinirea unor condiții contractuale. În același timp, cel care a depus suma are posibilitatea recuperării integrale a disponibilului din cont în cazul în care condițiile specificate nu sunt îndeplinite sau termenul de depunere al documentației este depășit.

„Atunci când un dezvoltator refuză această soluție, cu siguranță ar trebui să vă puneți un semn de întrebare și să vă gândiți asupra veridicității ofertei expuse de acesta, dar și asupra posibilității reale de finalizare a proiectului, concomitent cu identificarea unor interese ascunse, de natură personală, conform celor expuse mai sus”, a adăugat analistul.