Capcanele imobiliare. Cum te asiguri că apartamentul pe care vrei să îl cumperi nu devine „țeapa vieții”

Cumpărarea unui apartament fără verificarea actelor poate aduce riscuri majore: imposibilitatea intabulării, ipoteci ascunse, litigii sau chiar demolarea. Specialiştii explică pașii obligatorii pentru cumpărători și ce documente trebuie cerute înainte de semnare.

Când cumperi un apartament, actele te protejează. Dacă nu verifici autorizația de construire, intabularea, sarcinile din cartea funciară și situația juridică a imobilului, riști blocajul creditului, amenzi, litigii sau chiar demolarea. Avocatul Claudiu Filipoiu atrage atenția că lipsa documentelor corecte te expune la riscuri majore, de la imposibilitatea intabulării până la evacuare.

Autorizația de construire. De aici începe tot

Cere de la vânzător autorizația de construire și verifică dacă a fost emisă în condițiile Legii 50/1991. Legea spune clar că lucrările de construcții se execută doar pe baza unei autorizații. Fără acest act, clădirea riscă sancțiuni, litigii și chiar desființare.

Dacă imobilul a fost ridicat fără autorizație valabilă, nu te baza pe ideea că „merge și așa”. Există hotărâri definitive care au dus la obligația de demolare a unor clădiri ridicate ilegal, cum este cazul Cathedral Plaza, unde instanțele au stabilit obligația de desființare, confirmată public de Primăria Capitalei și de presă.

Reține și nuanțele de timp. În practica judiciară s-a stabilit că după trei ani de la finalizarea fizică se prescrie doar amenda contravențională, nu și consecințele civile sau urbanistice, așa că riscurile pentru cumpărător rămân.

Intabularea și extrasul de carte funciară. „Carte de identitate” a imobilului

Nu semna nimic fără extras de carte funciară recent. Extrasul arată cine este proprietarul, care este descrierea imobilului și ce sarcini există, precum ipoteci sau interdicții. ANCPI explică rolul extraselor emise electronic, recunoscute în condițiile legale.

Pentru o vânzare îți trebuie extras de autentificare, nu doar de informare. Diferența este importantă, inclusiv prin efectul de „blocare” temporară a cărții funciare pe durata de valabilitate a extrasului pentru tranzacție. Notarii și ghidurile specializate arată că extrasul de autentificare are valabilitate de regulă 10 zile lucrătoare, timp în care nu se mai pot înscrie alte drepturi.

Dacă ești în faza preliminară, folosește extrasul de informare ca să verifici rapid titularii, sarcinile și istoricul. Ghidurile practice și bancare detaliază ce vezi în părțile B și C din cartea funciară, unde sunt listate drepturile și sarcinile.

Sarcini ascunse, ipoteci vechi, interdicții

Citește cu atenție Partea C din cartea funciară. Acolo apar ipotecile, sechestrele, interdicțiile de înstrăinare sau servituțile. Mai multe ghiduri pentru public explică pașii tehnici ca să identifici corect sarcinile înainte să semnezi.

Te uiți la balcoane închise, pereți mutați sau terase extinse. Autoritățile raportează anual mii de sancțiuni pentru lucrări fără autorizație, iar multe vizează apartamente modificate ilegal. Asta poate bloca ipotecarea, asigurarea sau vânzarea ulterioară.

Ce verifici punctual înainte de avans

Notează checklistul și bifează-l, pe cât posibil, în această ordine:

1. Autorizația de construire și documentația tehnică aferentă, conform Legii 50/1991. Verifică emitentul, data și eventualele litigii pe autorizație. 
2. Procesul-verbal de recepție la terminarea lucrărilor și existența documentației pentru recepție, conform regulilor ANCPI privind înscrierea în evidențe.
3. Extras de carte funciară pentru autentificare emis proaspăt. Verifică proprietarul, numărul cadastral, suprafața, cotele părților comune, sarcinile și interdicțiile.
4. Situația juridică a terenului și a părților comune. Caută servituți sau litigii. Ghidurile de verificare enumeră explicit ce urmărești în CF.
5. Conformitatea lucrărilor interioare ale apartamentului cu proiectul autorizat. Dacă au existat reamenajări, cere proiect și autorizații acolo unde legea le cere.
6. Certificatul energetic și documentele tehnice uzuale pentru tranzacție, verificate de notar. UNNPR și camerele notariale publică ghiduri și studii utile pentru pregătirea actelor.

Exemplul care a făcut istorie: Cathedral Plaza

Dosarul Cathedral Plaza arată ce înseamnă un conflict urbanistic dus până la capăt. Instanțele au stabilit obligația de demolare, iar Primăria a anunțat că ultimul dosar ce bloca desființarea a fost respins în 2024. Cazul explică de ce trebuie să verifici legalitatea construcției înainte să pui avans.

Ce spun și ce fac autoritățile de control

Inspectoratul de Stat în Construcții este instituția care verifică disciplina în construcții și publică formulare și materiale utile. Ministerul Dezvoltării a publicat un ghid detaliat pentru controlul administrațiilor locale pe tema disciplinei în construcții, util ca să înțelegi traseul actelor și responsabilitățile.

Dezvoltatori și litigii. Ce întrebi când cumperi „de la proiect”

Cere situația juridică a terenului, autorizația de construire, avizele, stadiul recepției și termene contractuale clare. Asociația Dezvoltatorilor Imobiliari din România Urbanis reprezintă interesele dezvoltatorilor și comunică poziții publice despre practicile din piață. Citește-le și pe acestea ca să înțelegi perspectiva sectorului.

ANPC face controale pe practici comerciale în domeniul imobiliar. În ultimii ani, instituția a anunțat măsuri și sancțiuni în cazuri punctuale care priveau modul de prezentare a produsului imobiliar și conformarea la dimensiuni sau la obligațiile față de consumatori. Verifică dacă dezvoltatorul tău a avut abateri.

Rolul notarului. Ce face pentru tine, ce trebuie să faci tu

Notarul solicită extrasul de autentificare, verifică identitatea părților, actele de proprietate, certificatul fiscal și întocmește contractul. Poți calcula orientativ taxele notariale cu instrumentele publice, dar stabilești suma exactă abia după analiza actelor. UNNPR și calculatoarele notariale online explică pașii și costurile.