Investitorii americani profită de criza datoriilor de stat din Europa

În timp ce Europa se confruntă cu o criză economică fără precedent, mulţi investitori din sectorul imobiliar al Statelor Unite ale Americii caută oportunităţi pentru a obţine profituri de pe urma problemelor „bătrânului continent“.

Companiile de private equity, printre ai căror investitori se numără şi fonduri de pensii sau fonduri de investiţii ale universităţilor, încearcă să cumpere portofolii care conţin credite ipotecare toxice de la bănci europene. 

Prin preluarea acestor portofolii cu reduceri foarte mari, investitorii speră să beneficieze de profituri generoase de 12%-18%, informează publicaţia „The New York Times“. 

Vânzarea de active imobiliare de către băncile din Europa s-ar putea dovedi mai mare chiar decât procesul demarat de United States Resolution Trust Corporation, înfiinţată după căderea pieţei imobiliare în anii '80, a declarat Russell Platt, preşedintele unei societăţi de investiţii din Londra.  Această instituţie a fost însărcinată cu vânzarea portofoliilor de credite ipotecare neperformante rezultate din criza de economii şi de împrumuturi din acea perioadă, fiind considerată până astăzi cea mai amplă acţiune de acest fel. 

Furnizarea de lichidităţi băncilor cu probleme, un pas pentru depăşirea crizei economice

Creditele ipotecare garantate de proprietăţi imobiliare comerciale şi împrumuturile către sectorul imobiliar vândute într-un pachet comun reprezintă un instrument folosit mai des în SUA şi mai puţin în Europa.

Până acum, cele mai multe credite ipotecare europene au rămas în bilanţurile băncilor, ceea ce reprezintă o frână a profitului. 

Pe măsură ce criza datoriilor suverane continuă, se presupune că băncile europene vor vinde activele neperformante într-un efort de a-şi mări capitalul, astfel încât să dispună de lichidităţi pentru pierderile viitoare. Grupul bancar Morgan Stanley preconizează că asemenea instituţii şi-ar putea reduce expunerea pe sectorul imobiliar cu până la 585 de miliarde de euro. 

„Redresarea băncilor este esenţială pentru redresarea economiei europene“, a precizat  Gifford S. West, preşedintele unei societăţi de consultanţă pentru vânzarea de credite. 

Până în prezent, ritmul vânzărilor a fost modest. Anul trecut, instituţiile regionale de credit au primit o injecţie de capital din partea Băncii Centrale Europene (BCE), diminuând presiunea pieţelot pentru a-şi ajusta bilanţurile. 

În 2011, gigantul imobiliar CBRE a monitorizat peste 20 de portofolii de credite ale băncilor europene, în valoare de 20 de miliarde de euro. 

În acest an, volumul vânzărilot a scăzut, totalizând 14 tranzacţii în valoare de 7,5 miliarde de euro. Un alt portofoliu de credite în valoare de 11 miliarde de euro este în curs de tranzacţionare. Pe pieţele secundare au loc de asemenea multe vânzări individuale de portofolii de credite. 

Cei mai mulţi investitori fac parte din companiile de vârf de tip private equity cu sediul în Statele Unite, care sunt obişnuiţi să-şi asume un grad mare de risc. Printre aceştia se află Blackstone Group din New York, Lone Star Funds din Dallas şi Colony Capital din Santa Monica. Toate aceste fonduri de investiţii şi-au consolidat poziţia în Europa prin creşterea numărului de angajaţi sau prin achiziţionarea companiilor imobiliare din regiune. 

Băncile britanice şi irlandeze ocupă primele locuri la vânzarea de portofolii

Portofoliile de credite conţin, în mare parte, proprietăţi din Marea Britanie şi din Irlanda, aflate adesea în zone secundare sau terţiare în afara oraşelor mari. De exemplu, două mari companii - Kennedy Wilson“  cu sediul central în Beverly Hills şi Cerberus Capital Management din New York - se află printre participanţii la licitaţia finală pentru vânzarea portofoliului de la Allied Irish Bank. Banca irlandeză deţine 251 de proprietăţi, inclusiv o serie de baruri şi de cluburi de noapte în provinciile Regatului Unit şi un număr ridicat de hoteluri cu datorii.

Kennedy Wilson, unul dintre cei mai activi cumpărători de pe piaţă, a plătit anul trecut 1,6 miliarde de euro, beneficiind de o reducere de 20%, pentru un portofoliu de o calitate relativ înaltă pentru portofoliul de credite imobiliare al Bank of Ireland de pe piaţa britanică. În iunie, compania şi partenerul Deutsche Bank au achiziţionat de la grupul britanic Lloyds Banking Group un portofoliu mult mai slab, exclusiv pe piaţa irlandeză, pentru suma de 360 de milioane de euro, cu o reducere de 83%.

Restructurarea portofoliului de credite achiziţionat

Din moment ce au cumpărat un portofoliu, companiile private equity împart portofoliile şi le vând. De exemplu, Lone Star a cumpărat  în decembrie un pachet de active de la Lloyds Banking Group. După câteva luni a vândut creditele ipotecare unui alt investitor şi cele imobiliare pentru spaţiile comerciale unui alt grup de investitori. 

Mary Ricks, care s-a mutat din California în Londra pentru a coordona expansiunea companiei Kennedy Wilson în Europa, a declarat că ar adopta mai multe strategii diferite în funcţie de natura creditelor. În unele cazuri, societatea ar putea opta fie pentru modificarea condiţiilor creditelor ipotecare, fie ar aduce îmbunătăţiri proprietăţii, fie ar executa-o silit. 

Deşi o mare parte a celor care vând astfel de portofolii sunt băncile britanice şi irlandeze dornice să scape de ipotecile de peste hotare, Ricks şi alţi investitori consideră că filialele băncilor din alte state vor deveni inevitabil mult mai active. În plus, compania sa a deschis o sucursală la Madrid pentru a dezvolta relaţiile cu băncile spaniole. „Spania este următorul nostru obiectiv“, a concluzionat Mary  Ricks. Sistemul bancar spaniol este considerat cel mai vulnerabil din UE, tocmai din cauza ratei ridicate a creditelor neperformante către sectorul imobilar. 

La fel ca băncile americane, şi cele europene au prelungit de multe ori perioada de creditare în speranţa că valorile proprietăţilor se vor îmbunătăţi. Acest proces este cunoscut ca „prelungire şi amăgire“. În plus, BCE a ajutat la ridicarea presiunii de pe bănci prin pomparea de lichidităţi. 

În mod consecvent, băncile au fost mai lente decât se aştepta în a-şi oferi portofoliile spre tranzacţionare şi să-şi asume astfel propriile pierderi. 

„Toţi am cam crezut că va exista un flux mai abundent de oferte“, a afirmat Ricks. 

Dar în Europa, cel puţin, nimeni nu estimează ca, în condiţiile de piaţă actuale, valorile scăzute ale proprietăţilor vor creşte fără eforturi pentru a le îmbunătăţi sau pentru a le gestiona mai bine, a precizat specialistul James Wallace.

Ca replică, jucătorii de pe piaţă aşteaptă ca ritmul vânzărilor de portofolii de credite să crească. 

„Anticipăm ca în următoarele 24-36 de luni să fie mai multe oferte decât ultimele 12 luni“, a afirmat Graham Martin, preşedintele companiei multinaţionale KPMG cu sediul în Londra. 

Preşedintele braţului din Europa al companiei Kennedy Wilson este de părerea că afacerea deja îşi revine. „Băncile sunt sub presiune la nivel înalt. Ele trebuie să aibă proiecte în cazul în care valoarea activelor performante o va depăşi pe cea a activelor toxice şi vor trebui să le vândă.“