Analiză Cum a schimbat creșterea TVA pentru locuințe noi piața imobiliară. „Oamenii sunt mai atenți la calitatea proiectului, la reputația dezvoltatorului”

Creșterea TVA pentru locuințele noi de la 9% la 21% a schimbat semnificativ piața imobiliară din România, într-un moment în care sectorul rezidențial era deja influențat de inflație, dobânzi ridicate și costuri mari de construcție. Specialiștii consultați de „Adevărul” spun că măsura fiscală a dus la o temperare a tranzacțiilor și la o schimbare a comportamentului cumpărătorilor, care analizează mai atent achizițiile și pun tot mai mult accent pe calitatea proiectelor, seriozitatea dezvoltatorilor și valoarea pe termen lung a investițiilor.

Creșterea TVA pentru locuințele noi de la 9% la 21% a fost una dintre cele mai contestate măsuri fiscale adoptate de Guvernul condus de Ilie Bolojan. Executivul a argumentat că decizia era necesară pentru reducerea deficitului bugetar, care ajunsese la peste 8,6% din PIB la finalul anului 2024, unul dintre cele mai mari din Uniunea Europeană. În 2025, deficitul a fost redus spre zona de 7,6–7,9% din PIB, iar ținta Guvernului pentru 2026 este de aproximativ 6–6,5% din PIB.

Însă măsura fiscală a avut efecte directe și imediate asupra pieței rezidențiale. Pentru un apartament nou de circa 100.000 de euro, costul final pentru cumpărător a crescut cu peste 10.000 de euro, după eliminarea cotei reduse de TVA și aplicarea cotei standard de 21%.

Până la 1 august 2025, în România se aplica o cotă redusă de TVA de 9% pentru anumite locuințe noi: cele de maximum 120 mp și cu valoare de până la 600.000 de lei fără TVA, cumpărate de persoane fizice. Măsura fusese introdusă încă din perioada crizei economice din 2008 pentru a sprijini piața imobiliară și accesul la locuințe.

După modificările fiscale anunțate de Guvern, cele mai multe apartamente noi au trecut direct la TVA de 21%, în contextul în care Executivul a decis „reașezarea TVA la două cote”, de 11% și 21%.

Storia: O treime dintre cumpărători și-au schimbat planurile

Reprezentanții a două dintre cele mai cunoscute agenții imobiliare au declarat pentru „Adevărul” că impactul s-a văzut în primul rând în comportamentul cumpărătorilor, dar și că problema nu este doar majorarea TVA.

„22% dintre cei care intenționau să achiziționeze o locuință au decis să amâne acest pas, iar 11% au renunțat complet, pe fondul creșterii costurilor generate de modificările fiscale. În total, aproximativ o treime dintre respondenții sondajului și-au reevaluat planurile de cumpărare după majorarea TVA”, a declarat pentru „Adevărul” Cătălina Ciorei, Senior Marketing Manager Storia.

Potrivit acesteia, interesul pentru locuințe nu a dispărut, însă cumpărătorii au devenit mult mai prudenți. După majorarea TVA, platforma a înregistrat o scădere de aproximativ 8% a contactărilor directe comparativ cu aceeași perioadă a anului anterior.

„Impactul majorării TVA nu s-a tradus într-un blocaj al pieței, ci mai degrabă într-o ajustare a ritmului de tranzacționare și într-o schimbare de comportament”, explică Ciorei, adăugând că dezvoltatorii au încercat să atenueze șocul prin discounturi sau facilități comerciale, în timp ce cumpărătorii s-au orientat mai mult către locuințele vechi, unde nu se aplică TVA.

„În același timp, impactul nu a fost uniform pe toate segmentele. Proiectele premium au fost mai puțin afectate, întrucât aveau deja o cotă de 19%, astfel că impactul modificărilor a fost limitat. Pe segmentul mediu, în schimb, impactul a fost mai vizibil. (...) În paralel, unii dezvoltatori au început să exploreze și modele alternative, cum este închirierea pe termen lung, în locul vânzării imediate”, a adăugat experta.

Imobiliare.ro: problema nu este doar TVA-ul

La rândul său, Daniel Crainic, director de marketing al Imobiliare.ro, afirmă că eliminarea cotei reduse de TVA s-a suprapus peste un context economic deja complicat.

„Eliminarea cotei reduse TVA pentru apartamentele până în 120.000 de euro s-a suprapus cu un pachet mai amplu de măsuri fiscale care, bineînțeles, a avut un impact asupra deciziilor mari de achiziții, cum sunt cele imobiliare. Într-adevăr, începând cu toamna anului trecut am văzut o scădere a numărului de tranzacții, scădere care continuă până acum, însă cauza nu a fost doar majorarea TVA-ului, ci întregul context economic (măsurile fiscale, inflația ridicată, dobânzile ridicate)”, a declarat Crainic pentru „Adevărul”.

Acesta subliniază că dezvoltatorii au reușit să se adapteze deoarece multe proiecte sunt dezvoltate etapizat și vândute încă din fazele incipiente.

„Dezvoltatorii lucrează etapizat și încep vânzările încă din stadii incipiente ale proiectelor pentru a asigura sustenabilitatea dezvoltărilor lor. Dezvoltatorii s-au putut adapta astfel unui ritm mai lent de vânzare. Desigur că unii au apelat la artificii de marketing precum promoții sau acoperirea parțială a acestor măsuri. Piața imobiliară, așa cum am arătat mai sus, nu suferă din cauza eliminării facilităților la TVA, ci dintr-un cumul de cauze care țin, de fapt, de starea economică a României. În acest context, bineînțeles că orice măsură de stimulare a achizițiilor ar da un imbold și curaj cumpărătorilor pentru a trece la acțiune. Cererea de locuințe nu dispare, doar se amână”, punctează reprezentantul Imobiliare.ro.

Dezvoltatorii: piața a devenit mai matură și mai selectivă

În ceea ce-i privește pe dezvoltatorii imobiliari, majorarea TVA a reprezentat unul dintre cele mai dificile momente din ultimii ani, însă cei mai mulți spun că piața nu s-a blocat, ci s-a schimbat.

Bogdan Gubandru, COO REDPORT, a declarat pentru „Adevărul” că majorarea TVA la 21% a fost „unul dintre cele mai importante șocuri fiscale pentru piața rezidențială”.

„Impactul nu s-a văzut doar în prețul final al apartamentelor, ci mai ales în comportamentul cumpărătorilor, în ritmul de decizie și în modul în care dezvoltatorii și-au recalibrat strategiile”, spune acesta.

Potrivit companiei, înainte de intrarea în vigoare a noii cote de TVA s-a produs o accelerare a tranzacțiilor, mulți cumpărători încercând să încheie achizițiile în vechiul regim fiscal.

Ulterior însă, piața a intrat într-o perioadă de prudență, pe fondul costurilor mari de finanțare, inflației și scăderii predictibilității economice.

„Este important de subliniat că cererea reală pentru locuințe nu a dispărut. Bucureștiul și marile orașe continuă să aibă un deficit important de locuințe moderne, eficiente energetic și bine conectate la infrastructură urbană.

S-a schimbat însă profilul cumpărătorului. Oamenii sunt mai atenți la calitatea proiectului, la reputația dezvoltatorului, la stabilitatea companiei și la valoarea pe termen lung a investiției, iar diferența este făcută de dezvoltatorii care au viziune pe termen lung și capacitatea de a construi sustenabil”, a adăugat Gubandru.

Acesta spune că piața s-a maturizat, iar cumpărătorii sunt astăzi mult mai atenți la reputația dezvoltatorului, calitatea construcției și perspectivele investiției pe termen lung.

HORIZON CITY: cumpărătorii nu mai aleg doar după preț

Afirmații asemănătoare a făcut și Cătălin Apetri, CEO al CGA Home Consulting și director de dezvoltare pentru România al investitorului Ghai Sant Ram, dezvoltatorul HORIZON CITY.

„Pentru foarte mulți clienți, această modificare fiscală s-a tradus într-o creștere directă a prețului final al locuinței, într-un context în care accesibilitatea devenise deja una dintre principalele provocări ale pieței”, a declarat Apetri pentru „Adevărul”.

Acesta spune că efectele s-au văzut mai ales în ritmul mai lent al deciziilor de cumpărare.

„În cazul proiectelor mari, dezvoltate etapizat și construite pe termen lung efectele au fost resimțite în special la nivelul ritmului decizional al clienților. Sunt destul de mulți potențiali clienți care au adoptat o atitudine de așteptare, încercând să înțeleagă dacă piața va absorbi această diferență. Piața s-a maturizat mult în ultimii ani, iar cumpărătorii analizează reputația dezvoltatorului, infrastructura din jurul proiectului, facilitățile integrate și perspectiva investiției pe termen lung”, explică el.

În ciuda contextului fiscal dificil, dezvoltatorul susține că proiectul HORIZON CITY a ajuns la un grad de vânzare de aproximativ 75% pentru prima fază în doar câteva luni de la lansare.

Ivory Residence: cumpărătorii aleg stabilitatea

Un alt dezvoltator imobiliar, Cristian Stanciu, CEO Ivory Residence, a declarat pentru „Adevărul”, că majorarea TVA a influențat direct comportamentul clienților.

„În multe cazuri, diferența de TVA a însemnat zeci de mii de euro adăugate la costul final al unei locuințe”, spune acesta.

Totuși, reprezentantul Ivory Residence susține că proiectele bine poziționate și dezvoltate responsabil au continuat să atragă cumpărători.

„Impactul nu a fost unul uniform. Proiectele cu poziționare bună și care oferă calitate au continuat să fie atractive pentru cumpărători. Putem spune că în perioadele de incertitudine, oamenii aleg mai atent, dar nu se opresc din căutare și din achiziție.

În 2026 am observat că piața a devenit mai exigentă, iar cumpărătorii sunt mult mai atenți la stabilitatea dezvoltatorului și la capacitatea acestuia de a livra exact ceea ce promite. Am reușit să oferim stabilitate într-o piață volatilă, iar această strategie a contribuit la un grad de vânzare de aproximativ 95%”, afirmă Stanciu.

Potrivit acestuia, piața a devenit mai exigentă, iar stabilitatea dezvoltatorului a devenit un criteriu esențial.

Cereri pentru măsuri de sprijin și predictibilitate fiscală

Atât agențiile imobiliare, cât și dezvoltatorii spun că piața are nevoie în primul rând de predictibilitate fiscală și legislativă.

„Din perspectiva pieței, considerăm că ar fi oportună introducerea unor mecanisme inteligente de stimulare, nu doar pentru dezvoltatori, ci în special pentru cumpărători și pentru susținerea accesului la locuințe noi.

Piața rezidențială are un efect economic multiplicator foarte puternic. Construcțiile susțin sute de industrii conexe, de la materiale și logistică până la servicii, mobilier, instalații și sectorul bancar.

În același timp, piața are nevoie de predictibilitate legislativă și fiscală. Investițiile imobiliare sunt proiecte dezvoltate pe cicluri lungi, uneori de 5-10 ani, iar schimbările bruște afectează atât dezvoltatorii, cât și cumpărătorii. Stabilitatea cadrului economic este esențială pentru ca piața să continue să atragă investiții și să livreze proiecte de calitate”, susțin reprezentanții Redport.

Mai mulți jucători din piață consideră oportună introducerea unor mecanisme de stimulare pentru cumpărători, inclusiv revenirea la cote reduse de TVA pentru anumite categorii sociale sau pentru tinerii aflați la prima achiziție.

„În ceea ce privește mecanismele de sprijin, considerăm că este nevoie de anumite măsuri care să susțină predictibilitatea pieței și accesul la locuire. Chiar revenirea la un TVA mai scăzut ar putea fi o măsură de ajutor pentru toate părțile. Desigur, este importantă stabilitatea fiscală și legislativă. Într-o piață aflată în transformare, stabilitatea și seriozitatea devin cele mai importante diferențiatoare”, au punctat reprezentanții Horizon City pentru „Adevărul”.

În același timp, dezvoltatorii atrag atenția că sectorul rezidențial are un efect economic multiplicator important, susținând industrii conexe precum construcțiile, materialele, logistica, mobilierul, instalațiile sau sectorul bancar.

„Credem că este necesară o discuție mai amplă despre rolul strategic al sectorului rezidențial în economie, pentru că piața imobiliară nu înseamnă doar dezvoltatori și tranzacții, ci ea susține zeci de industrii conexe și are un impact direct asupra calității vieții, mobilității urbane și dezvoltării economice. Din această perspectivă, mecanismele de stimulare ar trebui să urmărească în primul rând creșterea accesibilității pentru cumpărători și încurajarea investițiilor responsabile, iar acest lucru ar putea să însemne inclusiv reducerea TVA pentru domeniul real-estate”, a declarat reprezentantul Ivory Residence pentru „Adevărul”.

România avea un deficit uriaș în 2024

Deficitul bugetar al României a fost de 9,28% din PIB în 2024, calculat pe metodologia ESA, standardul la nivel european, potrivit datelor publicate marți de Eurostat.

Bugetul României înregistra o dezechilibrare majoră în anul electoral 2024, cu un deficit mai mare față de prognozele Guvernului de aproximativ 4 puncte procentuale. Nivelul de 9,3% reprezintă nivelul de la care începe efectiv corecția bugetară, ținta pentru acest an fiind de 7,04% din PIB.

O dificultate pentru procesul de corecție a deficitului a fost dată de întinderea alegerilor în anul 2025, care a redus fereastra de acțiune a Guvernului la doar cele 7 luni post-electorale din an.

Astfel, cea mai importantă măsură de reducere a deficitului bugetar luată de Guvernul Bolojan, cu aplicabilitate de la 1 august 2025, a fost majorarea TVA pentru locuințele noi la 21%.

Deficitul bugetar al României a coborât la 1,03% din PIB (21,09 miliarde lei) la sfârșitul primului trimestru din 2026, după ce primele luni au consemnat chiar un excedent istoric. Pentru întregul an 2026, Guvernul vizează o țintă de deficit de 6,2% din PIB, în timp ce analiștii independenți estimează un nivel spre 7%.