Recepţia cu observaţii a fost eliminată

Vechea procedură prevedea ca atunci când mai existau lucrări de executat se putea da un termen de până la 90 de zile pentru finalizare, dar recepţia se putea realiza. Această prevedere a fost eliminată însă înlocuită cu o alta mai adaptată realităţilor pieţei.

Se permite astfel realizarea de recepţii în vederea intabulării pe obiecte de construcţie independente. Ce înseamnă acest lucru?

Autorizezi zece case dar se permite recepţia doar a uneia

Aceast nou regulament de recepţie vine să corecteze o deficienţă majoră în calea procesului investiţional. În cazul în care autorizaţia de construire viza mai multe obiecte de construcţii, spre exemplu zece case, zece blocuri de locuinţe, zece clădiri de birouri, adică un ansamblu, nu se permitea recepţionarea în vederea întabulării decât numai dacă toate obiectivele din autorizaţia de construire au fost finalizate.

Acest lucru genera o mare problemă investitorilor care realizau, din lipsă de finanţare, investiţiile etapizat, dar nu puteau să le recepţioneze până când nu le finalizau şi pe celelalte. Ce soluţie se adopta în acest caz? În loc să se obţină o singură autorizaţie de construire, care să vizeze ansamblul, aceştia erau obligaţi să parcurgă de zece ori procesul de autorizare, să aibă zece autorizaţii de construire, ca să poată realiza în mod independent recepţia pe obiective.

Din acest punct de vedere modificarea aduce un plus important în adaptarea la noile realităţi ale pieţii.

Nu se mai pot recepţiona construcţii fără diriginţi de şantier

Peste tot în lume există, sub diverse forme, specialişti care urmăresc în faze ca proiectul tehnic să fie implementat şi pe teren, în condiţii de calitate. Dacă ai un bun proiect tehnic nu este suficient pentru a avea garanţia că el a fost şi implimentat pe teren: poţi avea ceva pe foaie şi altceva pe teren.

Deşi legea prevede existenţa acestui specialist ca şi reprezentant al beneficiarului, prezenţa dirigintelui de şantier era de cele mai multe ori una opţională(la alegerea beneficiarului). Acest lucru pentru că, deşi există în legislaţie ca şi secretar al comisiei de recepţie, nu apărea ca atare în document, deci nu semna, deci lipsa lui nu atrăgea nulitatea procesului verbal de recepţie.

Unde a dus acest lucru? Marea majoritate a construcţiilor nu au cunoscut ochi de specialist, iar aici vorbim de cele făcute în renumita “regie proprie”. Ori doar cartea tehnică şi procesele verbale întocmite responsabil pot garanta că execuţia s-a făcut pe baza proiectului tehnic.

Acum formularul de recepţie cuprinde şi dirigintele de şantier iar procedura de recepţie include verificarea existenţei Cărţii Tehnice, adică lista tuturor documentelor care atestă execuţia de calitate.

De asemenea, dirigintele de şantier trebuie să întocmească un punct de vedere cu privire la execuţia lucrărilor, ori un astfel de punct de vedere nu se poate întocmi decât dacă s-a urmărit execuţia, căci altfel este fals în declaraţie şi acţiunea devine una penală.

Nu am avut diriginte, ce mă fac?

Există la acest moment numeroase construcţii la care nu a existat urmărirea de calitate a construcţiei. Practic am putea presupune că am asista la un blocaj, căci nimeni nu va fi să semneze documentele.

Legea 10/1995 privind Calitatea în Construcţii oferă o soluţie: în lipsa Cărţii Tehnice beneficiarul este obligat să prezinte la recepţia lucrărilor de construcţii Expertiza Tehnică care să analizeze documentele, să ceară încercări pe materiale, să cerceteze astfel încât să poată determina dacă execuţia a fost corectă. Procesul de expertizare este însă unul complicat, scump şi cere mult timp.

Procedură simplificată pentru Case

Pentru construcţiile încadrate în categoria D de importanţă, cum sunt spre exemplu locuinţele (până la parter, etaj şi mansardă), procedura este una simplificată.

Astfel că în comisia de recepţie prezenţa reprezentantului I.S.C. nu mai este obligatorie decât dacă vorbim de investiţii publice.

Pentru toate celelalte construcţii, indiferent dacă finanţarea este privată sau de stat, prezenţa inspectorului este obligatorie iar acesta are drept de Veto, adică de unul singur poate decide suspendarea sau anularea procesului de recepţie (ceea ce e bine). Trebuie ştiut că până astăzi decizia se lua cu majoritate simplă. Astfel că, beneficiarul putea numi o comisie din câţi membri avea nevoie astfel încât să obţină o majoritate. Practic, la limită discutând, puteai să nu ai construcţia şi să o recepţionezi, chiar dacă reprezentantul primăriei şi inspectorul se opuneau.

Decizia comisiei nu mai este opţională

Vechiul regulament spunea că membrii recomandă, cu majoritatea simplă a celor prezenţi, recepţionarea lucrărilor de construcţii, recepţionarea cu observaţii, amânarea sau respingerea. Decizia comisiei era însă doar o recomandare, iar beneficiarul putea face recepţia.

Prin noul regulament decizia comisiei este una obligatorie pentru beneficiar iar inspectorul I.S.C., reprezentantul primăriei şi inspectorul I.S.U. au drept de veto.

Este necesară simplificarea procesului de autorizare

Această modificare este foarte bună dar numai în situaţia în care guvernul ia măsuri privind simplificarea procesului de autorizare a construcţiilor. În majoritatea cazurilor realitatea de pe teren depăşeşte ritmul în care statul poate elibera documentele.

Faptul că statul nu a găsit mecanisme pentru a răspunde nevoilor cetăţenilor, nu înseamnă automat că aceştia sunt automat infractori.

Trebuie instituite soluţii pentru ca avizatorii să răspundă în termenele prevăzute de lege. Dacă firmele private ce eliberează avize respectă la modul general termenele, majoritatea instituţiilor statului nu reuşesc să facă acest lucru. De ce unii pot şi alţii nu, greu de spus.

Este nevoie să separăm procesul de autorizare de urmărirea de calitate

La acest moment se amestecă urmărirea de calitate cu procesul de autorizare. Cum cel din urmă este birocratizat, afectează automat şi procesul de execuţie în sistemul calităţii.

Astfel că, cei care trebuie să se asigure că se construiesc clădiri de calitate, nu trebuie să deţină şi atribuţii în cadrul procesului de autorizare, deoarece în acest caz vom asista, ca şi acum, la execuţii făcute înainte autorizării, dar fără specialişti şi proiect tehnic, pentru simplul fapt că nu este permis de lege specialiştilor să se prezinte la verificări. Afirmaţia nu sună poate cum unii ar dori să audă, dar rolul specialiştilor este asigurarea calităţii, un aspect tehnic, şi nu încadrarea în birocraţia autorizării, ce are un caracter juridic, iar acesta trebuie lăsat la îndemâna autorităţilor locale.

Băncile nu ar trebuie să permită credite fără Cartea Tehnică”

Băncile acordă la acest moment credite fără a se asigura că sunt acoperite acestea de construcţii de calitate. Evaluarea imobiliară nu ar trebui să se încheie dacă nu există cartea tehnică, adică acele documente care asigură banca că o construcţie a fost corect realizată.

La acest moment s-au acordat şi există ca şi garanţie clădiri despre care nu se ştie absolut nimic, căci execuţia s-a făcut după cum fiecare a considerat, iar recepţia, pentru că vechea procedură permitea, era fără specialişti (pentru case).

Documentul de recepţie esenţial pentru înregistrarea construcţiilor

Trebuie ştiut faptul că, împreună cu autorizaţia de construire, documentul de Recepţie de recepţie lucrărilor de construcţii este unul fundamental în dosarul de intabulare al construcţiei şi prin care aceasta se poate introduce în circuitul imobiliar. Fără acest document nu se poate intabula construcţia, deci ea nu există, în consecinţă nu se poate vinde.