Imobiliare.ro: S-a dus vremea programului Prima Casă? Viitorul rezidenţialului românesc, între cerere şi ofertă

Jucătorii din domeniul imobiliar sunt de acord că nevoia de locuinţe a populaţiei se va menţine la un nivel ridicat în următorii ani.

Într-o conferinţă moderată de Moise Guran în cadrul ediţiei naţionale a Clubului Profesioniştilor în Imobiliare (CPI), organizată de Imobiliare.ro, o serie de jucători din real estate au discutat despre provocările pieţei autohtone şi perspectivele sale de viitor. Printre temele abordate s-au numărat programul Prima Casă, noile dezvoltări de locuinţe, dar şi construcţiile verzi.

Minusurile Prima Casă

Participanţii la conferinţa CPI au fost de acord cu faptul că ponderea programului Prima Casă în totalul achiziţiilor ar trebui să fie mult diminuată, iar cumpărătorii să se îndrepte spre alte soluţii de finanţare. Geo Mărgescu, CEO Forte Partners, subliniază, pe de o parte, că programul guvernamental nu şi-a atins (decât în mică măsură) scopul economic, acela de a stimula construcţiile de locuinţe noi, dat fiind că o bună parte din fondurile alocate au mers spre piaţa de apartamente vechi. Pe de altă parte, pe piaţa nouă, programul nu a stimulat construcţia de locuinţe de calitate, accentul fiind pus asupra preţului. „Acest program a ajuns să creeze monştri”, punctează reprezentantul Forte Partners, întrucât i-a determinat pe dezvoltatori să creeze produse imobiliare care să se plieze pe tiparul impus de acesta. „Piaţa rezidenţială e foarte sensibilă la preţ. Totul costă. Dezvoltatorul face lucrurile astfel încât să poată vinde repede şi bine”, explică Andreea Comşa, CEO Premier Estate Management.

În ceea ce priveşte scopul social al programului – acela de a ajuta persoanele cu venituri mai scăzute să-şi achiziţioneze o casă –, reprezentanta Premier Estate este de părere că, în special în marile oraşe, acesta nu a prea fost atins. Astfel, mulţi cumpărători care ar fi putut apela la altă modalitate de finanţare au preferat să contracteze un credit co-garantat de către stat datorită avansului mai redus. Răzvan Cuc, CEO Remax apreciază însă că piaţa imobiliară nu ar trebui să rămână blocată în iniţiativele şi politicile guvernamentale, antreprenorilor revenindu-le sarcina de a găsi soluţii pentru o piaţă imobiliară competitivă.

Cumpărătorii s-au orientat spre alte tipuri de credite

Pe fondul diminuării treptate a plafoanelor de garantare, Anca Bidian, CEO Kiwi Finance, consideră că programul guvernamental nu mai este necesar pentru piaţă în momentul de faţă – o dovadă clară în acest sens fiind situaţia consemnată anul trecut, când, pe fondul epuizării fondurilor alocate de către stat, ponderea creditelor Prima Casă a scăzut de la aproape 90% din total, până la circa 40%. „Problema cu programul Prima Casă este că a durat prea mult”, punctează ea. În 2009, când a apărut, acesta a adus un reper financiar important în piaţă, ajutând astfel la deblocarea sa. Între timp, însă, lucrurile s-au schimbat semnificativ. „Când se va opri acest program, nu se va întâmpla nimic”, este de părere reprezentanta Kiwi Finance.

Valoarea TVA contează!

„Dincolo de facilităţile de finanţare oferite prin programul Prima Casă, o modalitate prin care statul ar putea stimula vânzările de locuinţe noi ar fi lărgirea sferei de aplicabilitate a cotei reduse de TVA”, punctează Andreea Comşa. O soluţie ar fi, desigur, ridicarea plafonului de 450.000 de lei, care nu mai echivalează de mult cu 100.000 de euro. Experţii imobiliari susţin astfel iniţitiva anunţată a guvernului de a elimina plafonul în bani, păstrându-se plafonarea pentru componenta suprafaţă, avantajele fiind evidente în ceea ce priveşte accesul la locuinţe de calitate. Această reglementare ar putea fi, în prezent, mai importantă decât Prima Casă pentru piaţa imobiliară, având în vedere impactul asupra calităţii locuirii.

Calitatea noilor locuinţe, o chestiune esenţială

În ceea ce priveşte perspectivele de viitor ale rezidenţialului autohton, este clar că potenţialul acestei pieţe rămâne unul ridicat – cel puţin în marile oraşe. „Nu există niciun scenariu în care să spui că cererea de locuinţe va stagna în următorii zece ani. Cererea e foarte mare – şi solvabilă! – pe toate segmentele pieţei. Ritmul construcţiilor, deşi s-a mărit, nu reuşeşte să îndestuleze această cerere”, spune Anca Bidian. „Vedem din ce în ce mai multe cereri pe terenuri, mai mici sau mai mari”, adaugă Laurenţiu Lazăr, CEO al companiei de consultanţă Colliers. Acesta precizează că interesul pe această piaţă vine şi din partea unor investitori străini (unii dintre ei din Europa Centrală şi de Est), care sunt interesaţi inclusiv de loturi în zone centrale din Bucureşti. În Capitală, o zonă care se va dezvolta bine pe rezidenţial în viitor va fi Floreasca, la fel şi vestul.

Contează însă mult ce fel de stoc de locuinţe va veni, la ce nivel de calitate se va situa, precizează reprezentantul Colliers. Geo Mărgescu punctează că, spre deosebire de ceea ce se întâmplă în prezent cu programul Prima Casă, statul ar trebui să încurajeze oamenii să cumpere – fiecare potrivit cu veniturile sale – locuinţe de cât mai bună calitate. Este vorba aici şi de case cu o performanţă energetică ridicată sau chiar „verzi”, care până acum nu s-au bucurat de prea mare popularitate. „Sunt de acord că locuinţele verzi ar trebui să ocupe un loc mult mai important”, spune Simona Chirică, Partener în cadrul casei de avocatură Schoenherr. Până acum, interesul pentru acest segment al pieţei rezidenţiale a fost redus. Chirică reaminteşte însă faptul că termenul de implementare a normelor europene 20-20-20 se apropie cu paşi repezi, astfel că orice construcţie autorizată după data de 31 decembrie 2020 va trebui să aibă un consum energetic aproape de zero.