Est-europenii se înghesuie să cumpere proprietăți în Spania. Ce regiuni sunt populare și cum cad investitorii victime ale rezidenților ilegali

Spania este considerată de mult timp o destinație populară pentru investițiile imobiliare: clima sa caldă, infrastructura bine dezvoltată, mâncarea delicioasă și diversitatea culturală au făcut din ea un paradis turistic și o destinație atractivă pentru investiții. De obicei, britanicii, germanii și francezii sunt cei mai activi pe piață. Cu toate acestea, de la izbucnirea războiului Rusiei împotriva Ucrainei, a existat o creștere a cererii de locuințe din partea cetățenilor polonezi.

Cetățenii din statele vecine Rusiei își cumpără case în Spania, de teama războiului/FOTO:Arhiva

În 2022, polonezii au fost cei care au arătat cel mai mare interes pentru metri pătrați pe coasta spaniolă, cu o creștere de 161%. De atunci, cumpărătorii din Polonia au stabilit recorduri pentru numărul de locuințe achiziționate în fiecare an.

Graba nu se datorează doar dorinței de a se muta într-o regiune mult mai caldă. Mulți dintre cei care au cumpărat case sau apartamente în Spania se tem că războiul ruso-ucrainean va afecta și Polonia. Pentru ei, proprietățile din zonele stațiunilor reprezintă o speranță de a găsi un loc sigur în cazul unei noi escaladări.

Potrivit Bank Pekao S.A., numai în primele nouă luni ale anului 2022, polonezii au cumpărat 2 300 de proprietăți în Spania, cu 102% mai mult decât în tot anul 2021. În acest context, piața imobiliară spaniolă a atins cel mai înalt nivel din ultimii 15 ani: în 2022, au fost vândute în total aproximativ 700 000 de case și apartamente.

Spania este, de asemenea, o destinație populară pentru cumpărătorii ucraineni de locuințe. Numai în primele șase luni ale marelui război, cetățenii ucraineni au cumpărat acolo 1 237 de proprietăți, cu 60% mai mult decât media ultimilor 15 ani.

Frica de război

Pe fundalul războiului din Ucraina și al prosperității în creștere, polonezii cumpără de câțiva ani apartamente și vile în Spania. În 2022, au achiziționat 2.300 de proprietăți imobiliare – de două ori mai multe decât în ​​2021. În 2023, această cifră era deja de 3.118 obiecte.

În 2024, cumpărătorii din Polonia au emis 4 mii. acorduri, iar în 2025, această cifră este de așteptat să fie și mai mare. Creșterea activității investiționale i-a adus pe polonezi pe locul patru în ceea ce privește numărul de tranzacții imobiliare străine, după britanici, germani și francezi. Cumpărătorii polonezi de case i-au depășit și pe americani și ruși.

Ponderea polonezilor pe piața imobiliară spaniolă în rândul străinilor este în continuă creștere : dacă în 2019 era de 1,6%, atunci până în 2023 această cifră s-a dublat. În zonele Marina Baixa și Marina Alta de pe Costa Blanca, cumpărătorii polonezi investesc mai mult în clădiri noi decât spaniolii înșiși.

Prețul mediu pe metru pătrat de imobil în Spania la sfârșitul anului 2022 era de 1.700 de euro. Pe măsură ce cererea a crescut, la fel și costul: în a doua jumătate a anului 2023, nerezidenții au plătit în medie 2.715 euro pe metru pătrat.

Polonezii plătesc de obicei imediat, fără a contracta un credit ipotecar, și mai des aleg apartamente (65% din totalul tranzacțiilor) decât vile sau case. Cumpărătorii de vile aleg proprietăți cu o suprafață de 250 mp. m până la 600 mp. m cu o piscină. Majoritatea cumpărătorilor optează pentru opțiuni cu prețuri de la 350 de mii. euro până la 1,5 milioane de euro.

Polonezii aleg cel mai adesea Costa del Sol și Costa Blanca. Barcelona, ​​Madrid, Valencia, Marbella, Malaga și Calpe sunt populare printre cumpărătorii mai bogați. Potrivit lui Agnesi Marciniak-Kostrzewa, proprietar de proprietate pe Costa del Sol, creșterea cererii reflectă îngrijorările din Polonia cu privire la războiul din Ucraina și temerile că luptele se vor extinde pe teritoriul polonez.

De ce Spania?

- Clima caldă vs. iernile reci poloneze

- Prețuri accesibile: un apartament de 60 mp costa doar 95.000 de euro

-Infrastructură dezvoltată: spitale de top, școli internaționale, transport rapid

Frica de răzoi: "Vrem o casă unde să fugim dacă vine Putin!"

"Am cumpărat un apartament în Andaluzia doar ca să am unde merge dacă războiul ajunge în Polonia", mărturisește Wiesław, un pensionar de 70 de ani.

Două valuri de panică au declanșat achiziții masive:

-Februarie 2022 – invazia Rusiei în Ucraina

-Februarie 2024 – ofensiva rusă la front și declarațiile lui Trump despre NATO

"După ce Trump a spus că ar lăsa Rusia să atace un stat NATO, am primit zeci de apeluri de la polonezi disperați care voiau să cumpere imediat", dezvăluie Agnieszka Marciniak-Kostrzewa, agent imobiliar.

În Torrevieja, un orășel pe Costa Blanca, jumătate din locuitori sunt străini – majoritatea polonezi, ruși și ucraineni!

Cifre care spun totul:

-Polonezii: 2.160 de case cumpărate în 2023 (triplu față de 2021)

-Ucrainenii: 1.400 de proprietăți în 2023 (+60% față de 2022)

-Rușii: 2.500 de vile și apartamente, în ciuda sancțiunilor!

Factori economici

Cererea de locuințe este în creștere și datorită puterii de cumpărare în creștere a polonezilor. Țara se confruntă cu un „miracol economic” . Succesul Poloniei este evidențiat de triplarea PIB-ului pe cap de locuitor, spune Marcin Piatkowski, lector la Universitatea Kozminski.

"La mai bine de 30 de ani de la căderea comunismului, polonezii sunt mai bogați decât oricând. Mulți dintre cei care au început afaceri la începutul anilor 1990 caută acum să se pensioneze. Iar munca la distanță, inițiată de pandemie, le-a permis tinerilor să trăiască mai lipsiți de griji, alegând climatul mai cald al Spaniei", spune el.

Mulți polonezi văd imobiliarul ca pe o investiție stabilă, mai ales în vremuri de incertitudine globală. De obicei, cumpără proprietăți în Spania din două motive: fie pentru a se muta, fie pentru a închiria. Potențialul de închiriere pe termen scurt este în creștere: numărul de turiști în prima jumătate a anului 2024 a crescut cu 13% față de aceeași perioadă din 2023.

Cumpărătorii polonezi sunt atrași de costul scăzut al vieții, clima caldă și infrastructura socială dezvoltată. Agnieszka Durlik de la Camera Națională de Comerț a Poloniei a numit principalele motive pentru interesul crescând al polonezilor pentru Spania, pe lângă factorul de securitate, prețurile favorabile și dorința de a trăi într-un climat mai cald.

Un metru pătrat de locuințe în Spania costă cu câteva mii de zloți mai ieftin decât în ​​Polonia. Pe coasta de est a Spaniei, un apartament de 60 de metri poate fi achiziționat pentru aproximativ 400 de mii. zloți (aproximativ 95 de mii de euro).

În același timp, rata de creștere a prețurilor imobiliare în Polonia este considerată mai mare decât în ​​Spania. În plus, din septembrie 2023, zlotul s-a consolidat față de euro, făcând și mai profitabilă cumpărarea de imobile în străinătate.

Următorul factor este starea economiei. Deși Spania a fost afectată semnificativ de criza globală din 2008 și de criza zonei euro din 2012, țara revine acum la o stare de dezvoltare dinamică. Criza „Covid” din industria turismului a trecut și ea.

În plus, puteți cumpăra bunuri imobiliare de la un dezvoltator, gata de ocupare. Un investitor străin trebuie doar să achiziționeze mobilier fără a fi nevoit să facă alte investiții mari (de exemplu, controlul angajaților).

Un alt motiv pentru creșterea cererii îl reprezintă conexiunile de transport favorabile. Este nevoie de patru ore pentru a zbura de la Varșovia la Malaga.

Investitorii sunt atrași și de accesul la îngrijiri medicale de calitate. Majoritatea investitorilor polonezi aparțin grupei de vârstă de peste 35 de ani, mulți dintre ei au familii, astfel încât calitatea serviciilor medicale este o prioritate pentru ei. Pe lângă spitalele publice, țara are și multe clinici premium, în special pe Costa del Sol.

Pericolul ocupas

Dar nu totul e roz în paradisul spaniol. Investitorii se lovesc de ”ocupas” invadatori care ocupă ilegal proprietăți goale.

În ciuda atractivității investițiilor în imobiliare spaniole, participanții de pe piață avertizează asupra unor scheme frauduloase pe scară largă. În Spania, au existat deja situații în care dezvoltatorii frauduloși au fraudat străini, profitând, în special, de faptul că actul notarial trebuie întocmit în limba spaniolă.

În plus, dacă nimeni nu locuiește permanent într-o casă sau un apartament, există riscul ca acesta să fie preluat de imigranții ilegali - ocupas.

Totul a început odată cu criza financiară globală din 2008: mulți spanioli nu-și mai permiteau să plătească chiria, așa că guvernul a decis să-i sprijine: le-au permis să locuiască gratuit în locuințe închiriate.De o astfel de generozitate a fost profitată de locuitorii fără scrupule, în special de imigranții ilegali, care au pătruns în casa altcuiva, au schimbat încuietorile și s-au istalat ca acasă.

Cum funcționează schema?

- Intră în case nelocuite și schimbă broastele

- Se folosesc de legile locale care le protejează pe termen lung

- Sunt greu de evacuat – procesele durează luni întregi

Atunci când proprietarii au mers în justiție, „ocupanții” și-au apărat drepturile, afirmând că au închiriat această proprietate și nu au unde merge. Cert este că Constituția spaniolă consacră inviolabilitatea locuinței: rezidentul este inviolabil până când se dovedește că nu are dreptul de a locui acolo. Adesea, acest drept a fost interpretat în sens larg, astfel încât a fost posibilă evacuarea rezidenților ilegali numai după lungi bătălii judecătorești.

Victimele „ocupanților” devin adesea proprietari străini care nu locuiesc permanent în Spania, dar vin de câteva ori pe an în vacanță. De asemenea, imobilele din cartierele sărace, unde nu există sistem de supraveghere video și de securitate, suferă cel mai adesea de pe urma așezărilor ilegale. Un apartament gol într-un astfel de loc este o pradă ușoară.

Noi legi

Potrivit Ministerului de Interne spaniol, în 2024 au fost înregistrate 16.426 de intruziuni – cu 7,4% mai multe decât în ​​2023. Catalonia conduce în clasamentul ”ocupanților” . 7.000 de plângerile reprezintă peste 40% din toate cazurile.

Situația nu putea rămâne fără intervenția guvernului. În aprilie 2025 a intrat în vigoare o reformă a justiției penale, care ar trebui să schimbe paradigma luptei împotriva „ocupanților”. Cazurile vor fi analizate în cadrul „procedurilor accelerate”.

„Acest lucru va grăbi evacuările în cazurile în care ”ocupanții” pătrund în case sau preiau ilegal proprietăți. Aceasta este o trecere de la un proces birocratic lent la unul mai rapid care, teoretic, permite evacuarea oamenilor în doar 15 zile. Da, sistemul de justiție este lent și problematic, nu va fi instantaneu, dar va fi mult mai rapid decât înainte”, a explicat avocatul Javi Abat.

Potrivit noii legi, dacă „ocupanții” nu primesc o decizie pozitivă, instanța emite un ordin de evacuare, care nu poate fi atacat cu recurs. Este stabilită o anumită dată, iar reprezentanții instanței supraveghează evacuarea.

Guvernul spaniol a luat masuri:

- Procese de evacuare rapidă (doar 15 zile)

-Dreptul de a TĂIA utilitățile caselor ocupate

-Taxe mai mari pentru investitorii non-UE