Închiriez birou în vilă sau în clădire dedicată?

Spaţiile de birouri din vile nu mai sunt considerate la modă de multe companii. Nu orice firmă îşi poate permite însă închirierea unor suprafeţe mari, aşa cum sunt cele din clădirile office. Există, în schimb, zone în care diferenţele de preţ sunt foarte mici.

Birourile mici sunt la mare căutare

Unul dintre argumentele principale care susţin varianta închirierii unei vile este că, în cele mai multe situaţii, clădirile de birouri oferă unei singure companii o suprafaţă mare, de aproximativ 300 - 400 de metri pătraţi. Asta în condiţiile în care firmele mici nu au nevoie decât de 100, maximum 200 de metri pătraţi.

“Companiile private se orientează către vilele din zonele centrale şi ultracentrale, unde au avantajul unui acces rapid, lucru indispensabil în lumea afacerilor. Poziţionarea stradală, compartimentarea bine gândită şi amenajarea plăcută sunt elemente esenţiale. Foarte multe firme îşi doresc în mod special ca vila respectivă să aibă curte individuală, iar ei să fie singurii locatari, pentru a evita conflictele cu alţi coabitanţi, care ar putea fi deranjaţi de traficul pe care îl implică funcţionarea unei firme în acel imobil. O curte liberă le permite chiriaşilor să organizeze diferite activităţi în afara programului.” 

Preţul plătit lunar pentru închirierea unui metru pătrat într-o vilă elegantă este de aproximativ 20-30 de euro. În clădirile de birouri se achită o taxă de mentenanţă (pentru curăţenia în spaţiile comune, întreţinerea liftului, recepţia, paza), sumă care nu se solicită pentru spaţiile de birouri din vile, unde se achită doar chiria şi utilităţile.

Totuşi, în funcţie de domeniul de activitate, ambele variante sunt preferate în egală măsură, nu se poate vorbi despre un procent vizibil mai mare într-o situaţie sau alta. Se caută pentru închiriere atât birouri în vile, cât şi în clădiri dedicate acestui tip de proprietăţi.

Jeni Georgescu, Office Consultant EuroMetropola

Spaţiile open atrag chiriaşi

În ultima perioadă, clădirile de birouri au fost pe primul loc în opţiunile clienţilor. Avantajele sunt date de spaţiul mult mai eficient, de obicei „open”, de finisajele şi dotările adaptate cerinţelor speciale ale firmelor: climatizare, reţea IT, linii telefonice. Alte atuuri sunt gradul de noutate şi siguranţa pe care le prezintă noile clădiri în comparaţie cu vilele, chiar şi renovate.

“Dezavantajele clădirilor de birouri sunt mai ales de natură administrativă: condiţii contractuale mai rigide, precum avans şi garanţie financiară pentru două-trei luni, o perioadă de închiriere minimă, de regulă trei ani, cheltuieli de mentananţă mult mai ridicate decât la vile, pentru că în majoritatea cazurilor, ele includ şi serviciile de administrare, cum sunt paza sau întreţinerea spaţiilor comune.”

În cazul vilelor, marele dezavantaj este împărţirea. De obicei se pierd spaţii ca holuri şi anexe,  majoritatea vilelor având destinaţia iniţială de locuinţă.

“Cu cât o vilă are camere mai puţine şi mai mari, cu atât este mai vandabilă.” Vilele renovate sau noi conferă o imagine de companie mai puternică şi asigură individualitate chiriaşului. Un alt avantaj competitiv al vilelor faţă de clădirile de birouri era, până anul trecut, preţul mai mic. “Majoritatea proprietarilor de vilă nu au ţinut pasul cu evoluţia pieţei, menţinând preţuri ridicate, care concurează şi chiar depăşesc valoarea chiriilor din clădirile de birouri, astfel încât gradul de neocupare al vilelor este destul de mare. Dacă preţurile de închiriere ale vilelor vor scădea, este posibil ca ele sa devină din nou o alternativă, mai ales pentru companiile care încerca optimizarea costurilor”. 

Irina Petrescu, Partener ESOP

Sediul dă imaginea unei firme

Cele mai căutate birouri sunt cele situate în zone centrale, în preajma intersecţiilor Unirii, Universitate, Romană, Victoriei. Aproape trei sferturi dintre clienţi solicită spre închiriere spaţii amplasate în clădiri dedicate, cu suprafeţe cuprinse între 70 şi 200 de metri pătraţi, cu acces facil la mijloacele de transport în comun, în special metrou, dar şi cu locuri de parcare.

„Datorită cererii mari în comparaţie cu oferta, la sfârşitul anului trecut, preţurile variau pe acest segment între 20 şi 30 de euro pentru un metru pătrat, la care se adăugau de obicei şi cheltuieli de mentenanţă – pază, curăţenie, întretinerea spaţiilor - între 1,5 şi 3,5 euro pe metru pătrat sau cele cu locurile de parcare. Pentru un spaţiu de parcare se plăteşte lunar minimum 100 de euro”. 

Utilităţile sunt mai scumpe în comparaţie cu alte spaţii, ele fiind de multe ori refacturate de firma care închiriază. În acest context, firmele cu buget foarte mic apelează la spaţii din imobile cu locuinţe sau optează pentru un birou într-o vilă. Majoritatea acestor clădiri sunt situate în apropierea mijlocelor de transport şi au un preţ mai mic cu până la 40%. În plus, cele mai multe necesită cheltuieli minime de întreţinere, au centrală proprie, iar locurile de parcare sunt gratuite.

Pe de altă parte, ele nu pot fi recompartimentate, cum este în  cazul clădirilor de birouri, unde există sistemul open space, care poate fi amenanajat potrivit necesităţilor. Preţul mediu într-un spaţiu amplasat într-o vilă centrală este de aproximativ 10-15 euro pe metru pătrat. „În general, companiile care desfăşoară activităţi în care imaginea este foarte importantă şi dispun de un buget generos aleg spaţii în clădiri de birouri.

Sorin Sireteanu, Broker imobiliar Premium Imobiliare