Preţurile locuinţelor au scăzut sub aşteptări, la apogeul crizei. Ieftiniri de sub 2% la nivel naţional şi scumpiri în marile oraşe

Preţurile locuinţelor din România au scăzut sub aşteptări, în cel de-al doilea trimestru al anului, deşi ne aflam la apogeul crizei.

Cel de-al doilea trimestru din 2020 a fost marcat de măsurile luate de autorităţi pentru gestionarea situaţiei create de răspândirea COVID-19, luna aprilie şi jumătate din luna mai fiind petrecute sub imperiul stării de urgenţă şi restricţiilor de circulaţie asociate acesteia.

Cu toate acestea, cel mai recent raport realizat de Imobiliare.ro şi Analize Imobiliare relevă doar o scădere moderată a preţurilor locuinţelor, ce nu a fost resimţită în toate marile centre regionale ale ţării. În plus, datele statistice arată că atât cererea şi oferta, cât şi achiziţiile de imobile şi-au revenit, în bună măsură, după impactul epidemiei de coronavirus.

„Piaţa rezidenţială a reacţionat pozitiv imediat după ridicarea restricţiilor, astfel încât atât cererea, cât şi oferta de proprietăţi şi-au revenit gradual. Aproximativ 135.000 de potenţiali cumpărători au fost direct interesaţi de achiziţia de apartamente şi case în cele şase centre regionale ale ţării. Deşi acest număr este cu 21% mai mic faţă de primele trei luni ale anului, totuşi cererea este în continuare de patru ori mai mare decât oferta de proprietăţi rezidenţiale. În cele şase mari oraşe au fost scoase la vânzare doar 14.300 de apartamente şi case în imobile existente, în timp ce oferta în proiectele rezidenţiale nu depăşeşte 19.000 de unităţi la vânzare”, afirmă Dorel Niţă, Head of Data & Research, Imobiliare.ro.

Recul trimestrial de 1,7%

După un avans de 2,7% în primele trei luni ale anului, preţurile solicitate pentru proprietăţile rezidenţiale din România (atât apartamente, cât şi case) s-au diminuat cu aproximativ 1,7% în perioada aprilie-iunie.

Situându-se sub pragul de 2%, scăderea consemnată trimestrul trecut a fost, totuşi, una destul de moderată – şi cu totul explicabilă, de altfel, având în vedere piedicile apărute în procesul de concretizare a tranzacţiilor imobiliare.

De menţionat ar fi că o uşoară scădere a preţurilor (asimilabilă, mai degrabă, unei stagnări) a mai avut loc în cel de-al treilea trimestru din 2017, când pretenţiile vânzătorilor s-au diminuat cu doar 0,2% în decursul a trei luni. În rest, evoluţiile trimestriale ale preţurilor solicitate de vânzători au fost, în ultimii şase ani, exclusiv pozitive – fără însă ca marjele de creştere să atingă vreodată pragul de 5%.

Cu excepţia Capitalei, preţurile apartamentelor s-au majorat în marile oraşe

În marile centre regionale, tendinţa generală de scădere a preţurilor nu s-a făcut foarte simţită, trimestrul trecut, în ceea ce priveşte apartamentele disponibile spre vânzare. Astfel, cu excepţia Capitalei, toate oraşele cu peste 200.000 de locuitori din România au consemnat, pe acest segment de piaţă, evoluţii pozitive comparativ cu primele trei luni din an – marjele de creştere situându-se, însă, în majoritatea cazurilor, sub pragul de 2%.

Pe primul loc în clasamentul naţional al oraşelor cu cele mai mari preţuri se situează în continuare Cluj-Napoca (cu o medie de 1.800 de euro pe metru pătrat util, după un avans de 2,2% la trei luni), capitala Transilvaniei fiind urmată de Bucureşti (cu -0,5%, până la 1.450 de euro pe metru pătrat), Timişoara (+0,1%, până la 1.270 de euro pe metru pătrat), Constanţa (+0,8%, până la 1.240 de euro pe metru pătrat), Braşov (+0,3%, până la 1.200 de euro pe metru pătrat), Craiova (+2,1%, până la 1.150 de euro pe metru pătrat), Iaşi (+1,9%, până la 1.060 de euro pe metru pătrat) şi, respectiv, Oradea (+1%, până la 1.050 de euro pe metru pătrat).

Raportat la perioada similară a anului anterior, în toate marile oraşe analizate pot fi observate diferenţe pozitive în ceea ce priveşte preţurile solicitate de către vânzători. Creşteri anuale de două cifre au avut loc în Cluj-Napoca (+14,3%), dar şi în Bucureşti (+10,8). Cu marje de creştere destul de semnificative, pe următoarele locuri în clasamentul celor mai mari creşteri anuale se situează Brăila (+9,1%), Constanţa (+8,9%) şi Oradea (+8,1).

Cerere crescută de case şi vile nou construite

O analiză pe săptămâni a evoluţiei cererii de locuinţe, de la începutul lui februarie până în prima jumătate a lunii iulie, relevă că acest indicator şi-a revenit, în destul de bună măsură, după impactul noului coronavirus asupra pieţei imobiliare. Astfel, numărul vizitatorilor interesaţi de apartamente şi case de vânzare în marile centre regionale ale ţării a atins punctul minim în săptămâna 23-29 martie, adică imediat după declararea stării de urgenţă. La acel moment, cererea se afla, în medie, la 29% din nivelul atins în săptămâna 3-9 februarie. După atingerea acestui prag de jos, interesul pentru achiziţia de locuinţe a crescut, treptat, în toate marile oraşe analizate: în săptămâna 6-12 iulie, acest indicator a ajuns să se situeze la aproximativ 70% din nivelul consemnat în luna februarie, înainte ca efectele epidemiei să înceapă să fie resimţite, propriu-zis, în piaţă.

O tendinţă interesantă, corelabilă cu starea de urgenţă şi contextul de ansamblu al pandemiei, este reprezentată de creşterea numărului de potenţiali cumpărători interesaţi de achiziţia de case nou construite. La nivelul celor mai active şase judeţe ale ţării poate fi observat, în medie, un avans de 14% faţă de cele trei luni anterioare. Exceptând Clujul (unde a avut loc o scădere), în celelalte mari judeţe au fost consemnate creşteri ale acestui indicator, în frunte cu Bucureşti-Ilfov (+22%) şi Constanţa (+15%).

„În România, conform unui studiu Eurostat, jumătate din stocul de locuinţe este mai vechi de 30 de ani. Tot conform studiilor, 46% din populaţia României trăieşte în locuinţe supraaglomerate, în timp ce media europeană este de 17% – suntem pe un ruşinos loc unu. Avem, de asemenea, una din cele mai mici suprafeţe locative per locuitor, anume 24 de metri pătraţi, în vreme ce media europeană este de 40 de metri pătraţi. Cum s-ar traduce acest fapt? Printr-o accentuată nevoie de locuinţe noi. Vestea bună este că pandemia a adus, şi ea, o cerere de locuinţe noi – cu suprafeţe mai mari, cu terase mai generoase, care să ofere şi altceva în afara celor patru pereţi: locuri de joacă, de recreere, spaţii verzi generoase”, susţine Antoanela Comşa, Director General Gran Via România şi Preşedinte AREI (Asociaţia Investitorilor Imobiliari din România).

Ca activitate de tranzacţionare, rezultatele pe 2020 sunt similare celor pe 2019

Tendinţa de revenire a interesului potenţialilor cumpărători poate fi observată şi analizând datele publicate de Agenţia Naţională de Cadastru şi Publicitate Imobiliară (ANCPI). După o scădere de aproximativ 34% a numărului de achiziţii consemnate în aprilie 2020 faţă de perioada similară din 2019 (de la 40.811 la 27.021 de operaţiuni), în mai a fost consemnat un recul de 28% (de la 44.456 la 32.089 de operaţiuni), însă în iunie piaţa a revenit pe creştere: în prima lună de vară au fost consemnate 46.818 vânzări de imobile, cu 16,4% mai mult decât în iunie 2019 (când în întreaga ţară erau tranzacţionate 40.207 imobile).

În acest context, datele ANCPI relevă că activitatea de tranzacţionare consemnată în primul semestru din 2020 se situează, de fapt, la un nivel foarte apropiat de cel din perioada similară a anului anterior. Astfel, în primele şase luni din 2020 au avut loc, la nivel naţional, 239.109 vânzări de imobile (case, terenuri şi apartamente) – nivel ce marchează o scădere de doar 1% faţă de anul anterior (când erau înregistrate 241.583 de contracte).

Şi oferta a recuperat declinul provocat de pandemie

La fel ca în cazul cererii, o analiză pe săptămâni a evoluţiei ofertei de locuinţe relevă că şi acest indicator a resimţit impactul măsurilor impuse de autorităţi în contextul noului coronavirus, dar că, ulterior, şi-a revenit în destul de mare măsură. Astfel, în săptămâna 23-29 martie, numărul caselor şi apartamentelor scoase pentru prima dată la vânzare reprezenta, în marile centre regionale ale ţării, o pondere de 39% din nivelul atins în săptămâna 3-9 februarie. Cu toate acestea, toate marile oraşe au consemnat, per ansamblu, o tendinţă de revenire a ofertei de locuinţe nou scoase pe piaţă, astfel că, în săptămâna 6-12 iulie, acest indicator a ajuns să recupereze aproximativ 97% din nivelul consemnat în luna februarie.