Boom-ul imobiliar din Dubai dă semne că se va sfârși

În timp ce casele ultra-luxoase se vând la prețuri record în Dubai, apar semne că boom-ul imobiliar al orașului-stat este pe cale să se încheie.

Boom-ul imobiliar din Dubai dă semne că se va sfârși

Dezvoltatorii, investitorii și brokerii se întreabă în particular cât de repede s-ar putea schimba una dintre cele mai fierbinți piețe imobiliare de anul trecut și dacă poate fi exclusă o corecție dureroasă asemănătoare cu cea care a zguduit emiratul în 2008, transmite Reuters.

De atunci, Dubai a urmărit o relansare economică ancorată în ceea ce speră să fie o creștere durabilă, inclusiv un plan pe 10 ani cunoscut sub numele de D33, pentru a dubla producția și a deveni unul dintre primele patru centre financiare din lume.

Cu toate acestea, industria imobiliară rămâne un barometru cheie al succesului său, reprezentând 8,9% din economie.

„Vulnerabilitatea Dubaiului la corecție constă în dependența sa de capitalul străin, în special din China și Rusia”, a declarat pentru Reuters Ronan Hannan, director la firma de consultanță Proven Partners.

Cheltuielile masive pentru infrastructură, politicile generoase privind impozitul pe venit și o abordare „cu ușile deschise” față de imigrație, consolidată după pandemie, au atras mii de străini.

Rușii au fost principalii cumpărători nerezidenți de locuințe în primul trimestru al anului 2023, dar au coborât pe locul al treilea până la sfârșitul anului, potrivit cercetării Betterhomes, cumpărătorii din India și Marea Britanie reprezentând majoritatea tranzacțiilor din cele douăsprezece luni.

De asemenea, s-a înregistrat o creștere notabilă a numărului de cumpărători din Egipt, Liban, Pakistan și Turcia, a precizat firma, subliniind rolul dublu al orașului, atât ca refugiu sigur, cât și ca magnet pentru cei foarte bogați.

Deși intrările de capital rusesc și chinezesc se diminuează încet, interesul crescut din partea investitorilor indieni ar putea face ca orice scădere să fie rapidă și superficială, a declarat Hakim Abdeljaouad, director general în cadrul departamentului de servicii de consultanță în evaluare al Kroll.

Scumpirile locuințelor încetinesc

Un număr record de 431 de locuințe din Dubai au fost vândute pentru mai mult de 10 milioane de dolari în 2023, aproape dublând numărul din anul precedent și făcându-l cea mai mare piață de acest tip din lume, potrivit unui studiu al agenției imobiliare Knight Frank împărtășit cu Reuters.

Prețurile caselor din cele trei zone rezidențiale „prime” din Dubai - Palm Jumeirah, Emirates Hills și Jumeirah Bay Island - sunt însă prognozate să crească cu un procent mai modest de 5% în 2024, după ce au crescut cu 15,9% în anul până în septembrie 2023, potrivit Knight Frank.

Prețurile caselor din afara acestor zone de lux au urcat cu 19% în cursul anului până în septembrie și se estimează că vor crește cu 3,5% în 2024.

„Îngrijorarea mea este starea economiei globale”, a declarat pentru Reuters fostul șef al finanțelor din Dubai, Nasser al-Shaikh. „Suntem deschiși către lume și orice se întâmplă în alte locuri ne afectează”.

Dar el a adăugat că, atâta timp cât atât guvernul național, cât și cel local își îndeplinesc planurile de dezvoltare mai ample, oferta viitoare de locuințe ar trebui să fie absorbită de noii rezidenți.

Alții s-au arătat mai puțin optimiști, o sursă importantă de la un mare dezvoltator din Dubai afirmând că prețurile locuințelor ar putea scădea cu 10-15% în următorii ani.

O altă sursă apropiată situației a declarat că cel puțin un mare proprietar local încearcă să vândă mai multe proprietăți hoteliere, inclusiv una situată în zona de lux Palm Jumeirah, pentru a-și diminua riscul portofoliului.

„Oferta va depăși cererea într-o anumită măsură în următorii doi-trei ani, în special în segmentele de lux, așa că acest lucru va provoca în mod natural o formă de încetinire”, a declarat pentru Reuters Mireille Azzam, șefa departamentului de consultanță strategică al JLL pentru Orientul Mijlociu și Africa, adăugând că unii rezidenți așteaptă să vadă dacă prețurile devin mai accesibile înainte de a se muta.

Amintirile legate de prăbușirea pieței imobiliare din Dubai din 2008, care a dus în cele din urmă la un plan de salvare de 20 de miliarde de dolari din partea vecinului bogat în petrol al emiratului, Abu Dhabi, sunt încă prezente, dar analiștii spun că s-au învățat lecții și că riscul de contagiune în urma oricărei crize pare să fie mai mic.

„Instituțiile financiare și marii dezvoltatori din regiune au învățat din crizele din trecut și sunt bine pregătiți”, a declarat Abdeljaouad de la Kroll. „Accentul pieței se îndreaptă mai mult spre locuințe și infrastructură de tip mainstream”.

Indicatorii economici rămân puternici, un sondaj al directorilor de achiziții S&P Global din decembrie înregistrând cel mai ridicat nivel din ultimele 16 luni, ceea ce reflectă faptul că întreprinderile non-petroliere din Dubai se află ferm în modul de expansiune.

Între timp, se preconizează că Dubaiul va livra doar 13.000 de locuințe anual în următorii șase ani, cu mult sub rata de 30.000 de locuințe din ultimii 15 ani, ceea ce sugerează un deficit care ar putea susține cererea, a declarat Faisal Durrani, partener Knight Frank și șef al departamentului de cercetare pentru Orientul Mijlociu și Africa de Nord.

Expunerea celor mai mari 10 bănci din Emiratele Arabe Unite la sectorul imobiliar, pe care analiștii au estimat-o la peste 30% în timpul crizei financiare din 2008-9, a scăzut timp de nouă trimestre consecutive, potrivit companiei de consultanță Alvarez & Marsal, coborând la 16,2% în trimestrul al treilea din 2023, de la un nivel de până la 22,3% la sfârșitul anului 2020.

Deși băncile și dezvoltatorii și-au redus riscurile, surse din industrie avertizează că mii de alți actori din industrie sunt mai vulnerabili la o încetinire prelungită.

Printre acestea se numără brokerii din Dubai, al căror număr a crescut la aproximativ 4.000 de la 1.200 în 2020, a remarcat directorul executiv al Betterhomes, Richard Waind.

Cele mai mari amenințări la adresa sectorului imobiliar din Dubai provin din cauza unor creșteri neașteptate ale inflației, a politicii globale imprevizibile privind ratele dobânzilor și a contagiunii regionale din cauza războiului dintre Israel și Hamas, au declarat opt surse pentru Reuters. Impactul potențial al perturbării rutelor maritime cheie din Marea Roșie este deocamdată neclar.

Dar tulburările geopolitice, cum ar fi invazia Rusiei în Ucraina, au impulsionat emiratul în ultimii ani, iar unii speculează că acest lucru ar putea continua.

„Dubai va beneficia întotdeauna ori de câte ori există haos”, a declarat sursa dezvoltatorului.