Apartamentele din București, printre cele mai accesibile din Europa, raportat la salariul net
0După mai mulți ani în care prețurile medii la apartamente au avansat de două ori mai încet decât salariile nete, Bucureștiul se numără printre capitalele cu cele mai accesibile apartamente.
Prețul mediu pentru apartamentele din București a ajuns la 1.598 euro/mp potrivit Indexului Imobiliar Kiwi Finance, ceea ce – coroborat cu salariul mediu net de 5.225 lei (echivalentul a 1.064 euro) – arată un indice de accesibilitate de doar 1,50, al doilea cel mai bun dintre cele mai mari 33 de capitale din Europa, potrivit unei analize comparative pe baza datelor disponibile la finele lunii septembrie pe portalul Numbeo.ro.
Capitala României este depășită în clasamentul accesibilității doar de Bruxelles – „capitala UE”, care are un statut aparte. Două capitale de foarte mici dimensiuni, La Valletta (Malta) și Nicosia (Cipru), lipsesc din clasamentul agregat al Numbeo.
Conform datelor statistice ale Kiwi Finance, cel mai mare broker de credite din România, din 2014 până în prezent, prețul mediu pe metru pătrat al apartamentelor din București a avansat cu circa 50%, în timp ce salariul mediu net din București a crescut cu 130%, până la 5.225 lei (potrivit INS), iar cursul euro/leu a urcat cu mai puțin de 10%. Astfel, în ultimii 8 ani, salariile în echivalent euro au avansat cu 110%, de peste doua ori mai rapid decât prețul mediu pe metru pătrat, ceea ce se resimte într-o îmbunătățire semnificativă a indicelui de accesibilitate, de la circa 2,1 în 2014, la 1,50 în prezent.
Practic, Bucureștiul are în prezent cele mai accesibile apartamente din ultimii 25 de ani, de la expansiunea creditului ipotecar din anul 2007. Totodată, în termeni de relevanta, Bucureștiul are în prezent cele mai accesibile apartamente din istorie, întrucât niciodată înainte de 2007 romanii nu au avut acces la credite pentru a realiza tranzacții atât de relevante că în ultimii ani.
Parisul și Praga sunt capitalele europene cu cele mai puțin accesibile apartamente, urmate de Moscova, Lisabona și Belgrad.
Tabel1: Clasamentul accesibilității apartamentelor în capitalele din Europa, în funcție de salariile nete
Clasamentul este realizat pe baza datelor disponibile pe platforma Numbeo.com la finele lunii septembrie, excepție făcând datele pentru București, care sunt cele mai recente conform Indexului imobiliar Kiwi Finance, INS și BNR. De asemenea, pentru principalele orașe din România s-au luat în considerare cele mai recente date potrivit Indexului Kiwi Finance, INS și BNR.
Cât de accesibile sunt apartamentele din principalele orașe din România
În ceea ce privește prețul mediu al apartamentelor pe baza Indexului imobiliar Kiwi Finance, avem cinci orașe (inclusiv capitala) în top 50 orașe cu cele mai accesibile apartamente din Europa. Astfel, Bucureștiul, care deține locul 2 între capitalele europene, ocupă locul 24 între 150 de orașe importante din Europa din punctul de vedere al accesibilității, cu un indice de 1,50, urmat îndeaproape de Sibiu (locul 2), cu un indice de accesibilitate de 1,55, Timișoara (locul 32), cu un indice de 1,58, și Iași (locul 36), cu un multiplu de 1,63. În Top 50 orașe cu cele mai accesibile apartamente din Europa se găsește și Cluj-Napoca (locul 43), având un indice de accesibilitate de 1,73, precum și Brașov (locul 47), cu un indice de 1,75.
Potrivit Indexului Kiwi Finance, prețul mediu pe metru pătrat al apartamentelor a ajuns la 1.303 euro în Sibiu, la 1.374 euro în Timișoara, la 1.294 euro în Iași, la 1.671 euro în Cluj-Napoca și la 1.579 euro în Brașov. Pentru județul Ilfov, prețul mediu pe metru pătrat la apartamente a ajuns la 1.262 euro, arată datele Kiwi Finance, astfel că acesta ocupă locul 4 la nivel național din punctul de vedere al accesibilității, cu un indice de 1,59, dar nu este prins în statisticile Numbeo la nivel agregat pe Europa.
Oradea și Constanța sunt orașele cu cele mai puțin accesibile apartamente din România, ocupând la nivel european locurile 77, respectiv 82 din 150, având indici de accesibilitate de 2,21, respectiv 2,26. Preturile medii pe metru pătrat au ajuns la 1.429 euro în Oradea și la 1583 euro în Constanța.
Sankt Petersburg este orașul cu cele mai puțin accesibile apartamente, cu indice de accesibilitate de 4,39, urmat de orașele croate Dubrovnik (4,30) și Zadar (4,16).
Cum au evoluat prețurile la apartamente și case la nivel national
În ceea ce privește Indexul imobiliar Kiwi Finance la nivel național, agregat pentru apartamente și case, acesta a ajuns la valoarea de 1.405 euro/mp, în urcare cu 1,5% față de nivelul de la sfârșitul primului trimestru din acest an. Pe medie, la nivel național, casele s-au scumpit cu 4,2%, în timp ce apartamentele au înregistrat o ieftinire de 0,6%, arată datele Indexului Kiwi (după cum se poate vedea în tabel 2).
La nivel agregat apartamente și case, cele mai ample creșteri ale prețului mediu pe metru pătrat, conform Indexului Kiwi, s-au înregistrat în Oradea (7,3%), Timișoara (5,7%) și Constanța (4%), în timp ce Brașovul a consemnat cea mai amplă scădere, de 3,9%, urmat de Ilfov, cu 3,4%. De asemenea, Bucureștiul a înregistrat o ieftinire de 2,9%, survenită atât din segmentul apartamentelor, cu 3,1%, cât și al caselor, care s-au ieftinit cu 5,6%.
Pe segmentul apartamentelor, scăderi ale prețului mediu pe metru pătrat s-au înregistrat în cele mai mari trei piețe din țară: București, cu 3,1%, Ilfov – cu 2,9%, până la 1.262 euro, și Cluj-Napoca – cu 2,7%, până la 1.671 euro. Pe partea creșterii prețului mediu pe metru pătrat la apartamente, cele mai ample salturi s-au consemnat în Brașov, cu 9,2%, până la 1.579 euro, și Oradea, cu 8,3%, până la 1.429 euro, arată datele Indexului Kiwi.
De asemenea, creșteri importante ale prețului mediu/mp la apartamente s-au înregistrat în Constanta, cu 5,7%, până la 1.583 euro, și în Timișoara, cu 4,7%, până la 1.374 euro.
Pe segmentul de case, Brașovul a consemnat o scădere amplă, de 16,1%, până la 980 euro, urmat de Sibiu, cu o scădere de 3,8%, până la 1.221 euro. Pe de altă parte, Timișoara și Cluj-Napoca au consemnat scumpiri substanțiale ale caselor, cu 9,1%, până la 1.261 euro, respectiv cu 7,5%, până la 1.664 euro. Scumpiri de mai mică amploare ale caselor s-au înregistrat și în Oradea, cu 3,4%, până la un preț mediu de 1.117 euro, respectiv în Constanta, cu 2,5%, până la 1.033 euro/mp.
Tabel 3 Preturile medii pe metru pătrat în principalele orașe și indicii de accesibilitate
Surse: Kiwi Finance, INS, BNR
În ceea ce privește indicele de accesibilitate agregat pentru apartamente și case, Ilfovul înregistrează cel mai bun indicator, de 1,46, urmat de București, Sibiu și Timișoara, cu un indice de 1,50-1,53, calculat pe baza Indexului Kiwi, al datelor INS și BNR. La polul opus, Constanța și Oradea au cel mai puțin atractiv indice de accesibilitate la apartamente și case, de circa 2,04. La nivel național, indicele de accesibilitate agregat pe apartamente și case a ajuns la 1,76.
Pe segmentul apartamentelor, situația accesibilității a fost detaliata anterior prin comparație cu principalele orașe din Europa, iar la nivel național indicele de accesibilitate a ajuns la 1,85.
Pe segmentul caselor, indicele de accesibilitate la nivel național a ajuns la 1,55, cu cele mai atractive valori în București și Brașov (1,31), Ilfov (1,41), Timișoara (1,45), Sibiu (1,46) și Constanta (1,47). Oradea și Cluj-Napoca au în prezent cele mai puțin accesibile case, cu indici de 1,78, respectiv 1,72.
Date fiind multiplele provocări și incertitudini privind situația geopolitica din regiune, piață energiei la nivel European, lupta băncilor centrale cu inflația la nivel global, riscurile de recesiune în mai multe zone de pe glob, este posibil că cererea pe piața imobiliară din România și nu numai să se contracte, atât în ceea ce privește intenția de cumpărare, cât și pe partea solvabilității din cauza creșterii costurilor de finanțare.
În ceea ce privește oferta, aceasta s-ar putea să se confrunte cu blocaje temporare pe segmentul imobilelor noi, al căror preț este presat de scumpirea materialelor, a forței de muncă, a energiei s.a.m.d și s-ar putea să nu se întâlnească cu cererea. Prin urmare, ajustarea în jos a cererii ar putea găsi contraparte pe segmentul imobilelor vechi, fapt care deja se întâmplă în ultimele luni. Aceste previziuni au fost făcute de Kiwi Finance în precedenta analiza din luna mai, odată cu publicarea Indexului Kiwi Finance pentru a doua oară, și observăm că în prezent acestea se confirmă și ar putea continua în aceeași linie.