TVA de 11% la locuințele noi. Proiectul care schimbă regulile în imobiliare și criteriul eliminatoriu pentru prima casă
0O nouă inițiativă legislativă depusă la Senat promite să schimbe radical calculele pe piața imobiliară, propunând reducerea masivă a taxelor pentru o anumită categorie de cumpărători. Proiectul de lege vizează modificarea Codului Fiscal și introducerea unei cote reduse de TVA de 11% pentru livrarea de locuințe noi. Măsura este gândită ca o gură de oxigen pentru tinerii de până în 35 de ani aflați la prima achiziție, însă vine la pachet cu un set de criterii cumulative extrem de stricte și cu o monitorizare severă.
Măsura este concepută ca un instrument de sprijin pentru achiziția primei locuințe, fără ca proiectul de act normativ să numească vreun program de tipul „Prima Casă” sau „Noua Casă”, dar și ca mecanism de limitare a utilizării abuzive a facilității fiscale.
Proiectul vizează modificarea Legii nr. 227/2015 privind Codul fiscal și stabilește un set de criterii cumulative atât pentru cumpărător, cât și pentru imobil, precum și reguli noi de control printr-un registru electronic gestionat cu implicarea notarilor publici și a ANAF.
Condițiile pentru aplicarea cotei de TVA de 11%
Conform proiectului, TVA redus de 11% se aplică pentru livrarea de clădiri cu destinație de locuință, inclusiv terenul pe care acestea sunt construite, doar dacă sunt îndeplinite simultan condiții stricte.
Cumpărătorul trebuie să fie persoană fizică și să nu fi împlinit vârsta de 35 de ani la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică. De asemenea, acesta trebuie să achiziționeze exclusiv o locuință și să nu fi deținut anterior un drept de proprietate asupra unei locuințe, fie individual, fie împreună cu soțul sau soția.
Sunt prevăzute două excepții importante: situația în care persoana deține o cotă-parte dintr-un imobil dobândită prin moștenire legală sau testamentară și situația în care deține o locuință cu suprafața utilă de cel mult 50 mp, dobândită prin alt mod decât cumpărarea. În plus, cumpărătorul trebuie să semneze o declarație pe propria răspundere prin care se angajează să nu înstrăineze locuința înainte de împlinirea unui termen de 5 ani de la achiziție.
În ceea ce privește imobilul, acesta trebuie să aibă destinație exclusivă de locuință, să nu fi făcut anterior obiectul unei livrări cu TVA redus, să aibă o suprafață utilă de cel mult 150 mp și un preț de maximum 945.000 lei la data încheierii contractului.
Registrul achizițiilor și rolul notarilor
Proiectul introduce și consolidează „Registrul achizițiilor de locuințe cu cota redusă de TVA”, un sistem electronic prin care sunt evidențiate toate tranzacțiile realizate în baza facilității fiscale. Notarii publici vor avea obligația de a verifica, înainte de autentificarea contractelor, dacă persoana a mai beneficiat de cota redusă de TVA, prin consultarea registrului.
În cazul în care condițiile nu sunt îndeplinite, tranzacția poate fi realizată doar cu aplicarea cotei standard de TVA. De asemenea, notarii vor completa registrul la momentul autentificării actelor, vor introduce mențiuni privind respectarea condițiilor legale și vor evidenția cota de TVA aplicată în contracte. În anumite situații, se va nota și interdicția de înstrăinare în cartea funciară.
Impactul potențial asupra pieței imobiliare
Propunerea legislativă vine într-un context în care piața imobiliară a resimțit deja efectele modificărilor fiscale recente. Începând cu august anul trecut, TVA pentru locuințele noi a fost majorată la 21% din valoare, ceea ce a dus la o creștere semnificativă a prețurilor finale pentru cumpărători.
Această majorare a avut un impact direct asupra cererii, iar în anumite segmente de piață a fost observată o scădere a numărului de locuințe noi vândute, în special în rândul cumpărătorilor aflați la prima achiziție, care sunt mai sensibili la costul final al tranzacției.
În acest context, introducerea unei cote reduse de 11% este prezentată ca o posibilă măsură de relansare a accesibilității locuințelor, în special pentru tineri, dar efectul final va depinde de forma adoptată a legii și de condițiile de aplicare stabilite prin norme.
„Din punct de vedere economic, proiectul poate genera efecte pozitive asupra pieței imobiliare, asupra industriei construcțiilor și asupra sectoarelor conexe. Reducerea TVA aplicabilă primei locuințe pentru tineri poate conduce la creșterea accesibilității achiziției, la deblocarea unor decizii de cumpărare amânate și la creșterea cererii solvabile în zona locuințelor cu prețuri medii”, se menționează în expunerea de motive a actului normativ.