Analiză Piața imobiliară în 2026: Prețuri în creștere și cumpărători tot mai selectivi

Piața imobiliară rezidențială din România în 2026 continuă să fie marcată de prețuri ridicate și cerere activă, dar și de o reticență în decizii de cumpărare, potrivit celor mai recente analize și declarații ale experților în domeniu.

Datele disponibile arată că, la nivel național, prețul mediu solicitat pentru apartamente a depășit cu mult pragul de 2 000 euro pe metru pătrat util, iar marile orașe rămân cele mai dinamice piețe, cu evoluții notabile pe segmentul locuințelor noi – de exemplu, în București apartamentele noi s‑au scumpit cu peste 20 % în ultimul an.

Pe de altă parte, volumul tranzacțiilor este mai mic comparativ cu aceeași perioadă a anului trecut, ceea ce reflectă o atitudine mai prudentă din partea cumpărătorilor. Spre exemplu, tranzacțiile cu apartamente în București au scăzut semnificativ în primele luni ale anului, iar decizia de achiziție se ia mai greu.

Cele mai mari scumpiri au avut loc în Capitală

Prețurile la apartamente au crescut cel mai mult în București (+22%), Craiova (+15%) și Timișoara (+11%) în martie 2026 comparativ cu luna similară a anului trecut. În același interval de timp, numărul de tranzacții cu unități individuale a scăzut în Capitală (-13,4%) și în județele Dolj (-25,9%) și Timiș (-25,9%), însă a crescut în județele Brașov (+4,4%) și Sibiu (+6,5%). O analiză bazată pe anunțurile publicate pe Storia, arată că piața imobiliară din România se recalibrează în ultimele 8 luni pe baza raportului dintre cerere și ofertă, în contextul în care eliminarea cotei reduse de TVA de 9% și creșterea cotei standard de TVA de la 19% la 21% s-a suprapus cu o perioadă economică marcată de o inflație medie anuală de aproximativ 10%. La acești factori se adaugă, începând din luna martie, și conflictul din Orientul Mijlociu, care ar putea pune presiune în următoarele luni inclusiv pe costurile materialelor de construcție.

Datele despre prețurile la locuințe corelate cu intențiile cumpărătorilor și informațiile despre numărul de tranzacții scot în evidență o serie de tendințe care se aplică în cazul celor mai multe dintre marile orașe ale țării.

În martie 2026, București a înregistrat cel mai mare decalaj între prețurile solicitate pentru apartamente vechi și noi. Astfel, prețul mediu solicitat pentru apartamentele vechi a fost de 2.653 euro/mp, cu 27% mai mare decât prețul mediu de 2.099 euro/mp pentru apartamentele noi. Prețurile pentru apartamentele vechi au fost mai mari decât cele pentru apartamentele noi și în Iași (+4%), Constanța (0,9%) și Sibiu (0,6%).

Pe de o parte, dintre marile orașe ale României, cele mai mari creșteri procentuale ale prețurilor medii la apartamente în martie 2026 comparativ cu luna similară a anului trecut s-au înregistrat în București (2.402 euro/mp, +22%), Craiova (2.090 euro/mp, +15%) și Timișoara (1.978 euro/mp, +11%). Prețurile menționate au fost calculate luând în considerare atât apartamentele noi, cât și apartamentele vechi.

Scădere accentuată a numărului de vânzări

În același timp, Capitala a raportat în martie 2026 o scădere cu 13,4% a numărului de tranzacții cu unități individuale comparativ cu martie 2025, mai mare decât scăderea medie națională de 10,7%. Pe de altă parte, numărul de tranzacții a fost cu 6,6% mai mare decât în februarie 2026, în contextul în care a doua lună a anului are însă doar 28 de zile, comparativ cu cele 31 de zile ale lunii martie. În plus, în cazul celor două județe în care se află Craiova și Timișoara, tranzacțiile au scăzut într-un ritm de aproximativ două ori și jumătate mai alert decât media națională, cu 25,9% în Dolj și cu 25,2% în Timiș.

„Tendința de creștere a prețurilor în orașele care înregistrează scăderi mai mari ale numărului de tranzacții indică o diferență între dinamica prețurilor și structura ofertei disponibile pe piață. În timp ce stocul de locuințe noi s-a redus, oferta de locuințe vechi a crescut cu 19% în marile orașe și cu 18% în Capitală. În acest context, scăderea numărului de tranzacții poate indica o perioadă de așteptare. Interesul pentru achiziții rămâne prezent, însă mulți potențiali cumpărători sunt mai prudenți și aleg să amâne decizia finală, pe fondul incertitudinilor economice și al costurilor mai ridicate”, a declarat expertul în imobiliare Monica Dudău.

Crește numărul chiriașilor

Tot mai puțini români din orașe dețin locuința în care trăiesc, procentul scăzând la 70,5% în 2026, de la 73% anul trecut. În schimb, numărul celor care stau în chirie a crescut la 15,9%, de la 11,3% în 2025, arată un sondaj realizat de Unlock Market Research pentru Colliers, pe un eșantion de 1.000 de persoane din mediul urban. În același timp, interesul pentru cumpărarea unei locuințe este mai mare, 42,5% dintre respondenți spunând că vor să cumpere în următoarele 6 - 12 luni, comparativ cu 35,2% anul trecut. Totuși, acest interes nu se vede și în tranzacțiile efectuate, iar vânzările de locuințe au scăzut cu aproximativ 20% în primele două luni din an, atât în București, cât și la nivel național.

Datele indică o schimbare reală în piață, nu doar un efect statistic, subliniază experții. Presiunea se vede cel mai clar în rândul categoriilor care au oricum o capacitate financiară mai limitată, în special tinerii și gospodăriile cu venituri mai reduse. Pentru aceștia, creșterea prețurilor, costul finanțării și lipsa unei oferte suficient de bine calibrate pe segmentul accesibil fac ca trecerea de la intenția de cumpărare la tranzacția propriu-zisă să fie tot mai dificilă. Cu alte cuvinte, interesul pentru achiziție există, dar pentru o parte tot mai mare a pieței momentul cumpărării este amânat.

„Piața intră într-o fază de ajustare, în care diferența dintre intenție și tranzacție devine tot mai vizibilă. Creșterea prețurilor, costul finanțării și oferta limitată de locuințe noi fac ca decizia de cumpărare să fie amânată, mai ales în rândul tinerilor. În paralel, chiria devine o soluție folosită pe termen mai lung, nu neapărat ca alegere, ci ca efect al acestor constrângeri. Practic, cererea nu dispare, dar se transformă într-o cerere latentă, care așteaptă condiții mai favorabile pentru a se concretiza în tranzacții”, explică Gabriel Blăniță, director în cadrul companiei Colliers România.

Criterii de alegere a apartamentelor tot mai selective

În plus, criteriile de alegere devin tot mai selective. Cumpărătorii nu se mai uită doar la prețul de achiziție, ci tot mai mult la costul total al locuirii: cheltuieli cu energia, accesul la transport, timpul petrecut în trafic, proximitatea față de servicii și calitatea generală a proiectului. În aceste condiții, locuințele bine poziționate și eficiente energetic își mențin mai bine atractivitatea, în timp ce restul ofertei devine mai greu de absorbit fără ajustări comerciale sau o poziționare mai clară pe segmentul de preț accesibil.

Presiunea este resimțită în principal în rândul populației tinere, sub 35 de ani, unde scăderea accesului la proprietate și creșterea ponderii chiriei sunt cele mai vizibile. Pentru această categorie, tranziția de la chirie la achiziție devine mai lentă și mai dificilă, ceea ce indică o întârziere tot mai mare a momentului de intrare în proprietate.

Această dinamică se vede și în evoluția pieței, unde numărul tranzacțiilor a scăzut cu aproximativ 20% în primele două luni din an, atât în București, cât și la nivel național. În același timp, oferta limitată de locuințe noi restrânge opțiunile disponibile pentru cumpărători și contribuie la menținerea presiunii asupra prețurilor și chiriilor. În aceste condiții, principala constrângere a pieței nu este lipsa cererii, ci accesibilitatea, influențată de costul finanțării, nivelul prețurilor și potrivirea dificilă dintre ofertă și bugetele actuale ale cumpărătorilor. Astfel, piața transmite un semnal clar, interesul pentru cumpărare rămâne ridicat, dar se transformă mai greu în tranzacții efective, pe fondul unei nepotriviri între așteptările cumpărătorilor și condițiile reale din piață.

Această evoluție confirmă faptul că principala temă a pieței rezidențiale nu este lipsa interesului pentru proprietate, ci deteriorarea accesibilității reale. Pentru multe gospodării, mai ales pentru cei aflați la început de drum, locuința dorită rămâne teoretic în zona de interes, dar devine tot mai greu de susținut financiar fără un avans mai mare, două venituri stabile sau compromisuri privind suprafața, localizarea ori vechimea imobilului.