Ghidul investitorului: când poți pune oficial la închiriat un apartament cumpărat cu credit

Închirierea unei locuințe imediat după achiziție este, în principiu, posibilă din punct de vedere legal, însă situația diferă în funcție de modul de finanțare și de respectarea anumitor condiții juridice și fiscale. Specialiști din domeniul juridic și financiar au explicat pentru „Adevărul” ce reguli trebuie respectate, ce restricții pot apărea și în cât timp se poate amortiza investiția.

În ansamblu, specialiștii arată că, deși legea permite închirierea rapidă a unei locuințe după cumpărare, existența unui credit ipotecar sau a unor programe speciale de finanțare poate introduce condiții suplimentare, iar respectarea cerințelor juridice și fiscale rămâne esențială pentru protejarea investiției și evitarea riscurilor contractuale.

Întrebată cât timp de la achiziția unei locuințe trebuie să aștepți până o închiriezi, avocata  Elena Grecu, fondator al Grecu Partners, a afirmat că legea română nu impune un termen minim între momentul achiziției unui imobil și momentul închirierii acestuia. Aceasta explică faptul că „în baza art. 555 Cod civil, proprietarul are dreptul de a folosi bunul său, iar contractul de închiriere este reglementat de art. 1777 și urm. Cod civil”, astfel încât „imobilul poate fi închiriat imediat după dobândirea dreptului de proprietate și înscrierea acestuia în Cartea Funciară”.

Dacă locuința e luată cu credit ipotecar, trebuie văzut ce zice banca despre închiriere

Avocatul subliniază însă că situația devine mai complexă atunci când locuința este achiziționată prin credit ipotecar. „Dacă locuința a fost achiziționată prin credit ipotecar, trebuie verificat contractul de credit. În practică, multe bănci condiționează închirierea de obținerea acordului scris, în contextul dreptului de ipotecă reglementat de art. 2343 și urm. Cod civil”, a declarat avocata Elena Grecu pentru „Adevărul”, avertizând că „nerespectarea acestor clauze poate atrage consecințe contractuale, inclusiv declararea scadenței anticipate”.

Referitor la condițiile necesare pentru o închiriere legală, Elena Grecu arată că „pentru a închiria legal, proprietarul trebuie să aibă un titlu valabil de proprietate și să respecte eventualele limitări contractuale”. Ea explică faptul că „contractul de închiriere se încheie în formă scrisă” și „trebuie să fie înregistrat la organul fiscal”, prin declararea acestuia în Spațiul Privat Virtual și depunerea Formularului 168 pe site-ul Agenția Națională de Administrare Fiscală în termen de 30 de zile de la semnare sau modificare.

Potrivit acesteia, „înscrisul sub semnătură privată înregistrat la ANAF dobândește dată certă și poate constitui titlu executoriu pentru plata chiriei”, iar în cazul contractelor pe durată determinată acesta poate fi titlu executoriu și pentru evacuarea chiriașului la expirarea termenului. „Acest lucru este un avantaj foarte mare pentru proprietar, facilitând recuperarea rapidă a chiriei prin intermediul unui executor judecătoresc, fără un proces îndelungat”, subliniază avocatul, precizând totodată că, dacă un contract nu este înregistrat fiscal, „este necesară o acțiune în instanță pentru obținerea titlului executoriu”.

În ceea ce privește obligațiile fiscale, aceasta explică faptul că „veniturile din chirii se încadrează la venituri din cedarea folosinței bunurilor” și se impozitează conform legislației fiscale, iar „declararea veniturilor se face prin Declarația Unică”.

Situație specială pentru „Prima Casă” și Noua Casă”

O perspectivă similară este oferită de avocații Dumitru Lazăr și Alexandru Alexandrescu din cadrul Buju Stanciu și Asociații, care subliniază că „închirierea unei locuințe nu presupune, în mod normal, timp de așteptare”. Aceștia au explicat pentru „Adevărul” că, dacă proprietarul are actele în regulă și părțile se înțeleg asupra condițiilor, „contractul se poate semna rapid, iar mutarea se poate face chiar în aceeași zi, odată cu procesul-verbal de predare-primire prin care se consemnează condițiile predării”.

Avocații atrag însă atenția asupra locuințelor cumpărate prin programe precum Prima Casă sau Noua Casă, unde „proprietarul nu ar trebui să închirieze fără acordul prealabil prevăzut de regulă în documentația programului și în contractul de credit”. De regulă, „este necesar acordul băncii finanțatoare și, în multe situații, aprobarea autorității care gestionează garanția”, procedură care „poate dura de la câteva zile la câteva săptămâni”. În aceste cazuri, subliniază ei, locuința „se poate închiria nu când găsești chiriașul, ci când ai și confirmările necesare în scris”.

Pentru o închiriere corectă și sigură, specialiștii recomandă „contract scris, cu durata, chiria, garanția, termenul de plată, regulile privind întreținerea și condițiile de încetare”, precum și „înregistrarea contractului la ANAF”, „plăți trasabile” și „proces-verbal de predare-primire cu inventar și indexuri”. Aceștia arată că, pentru contractele pe termen mai lung, „contractul poate fi notat în cartea funciară” pentru protejarea drepturilor chiriașului.

În cât timp amortizezi achiziția unei locuințe dacă o închiriezi

Dincolo de aspectele juridice, rentabilitatea unei locuințe cumpărate pentru închiriere depinde și de modul de finanțare și de caracteristicile imobilului, a declarat pentru „Adevărul” Anamaria Greu, CEO și fondator al iFink! Finance.

Ea a dat exemplul unui apartament de 120.000 de euro achiziționat prin credit ipotecar pe 30 de ani, cu o dobândă medie de 5,5% și un avans de 15%, unde „la o rată lunară de circa 570 euro și o chirie inițială de 700 euro rezultă un cashflow pozitiv de aproximativ 130 euro pe lună”. În aceste condiții, „avansul se poate recupera în aproximativ 9–12 ani”, iar recuperarea valorii totale a proprietății este estimată la „aproximativ 12–15 ani în termeni nominali”.

În cazul achiziției integrale din fonduri proprii, aceasta arată că „randamentul brut inițial va fi de aproximativ 7%, ceea ce va conduce la o amortizare simplă în circa 14 ani”, iar dacă chiria crește anual, investiția „se poate amortiza în aproximativ 11–13 ani în termeni nominali”.

„Dacă, însă, chiria va crește cu 2-5% pe an (fără perioade de neînchiriere sau costuri majore de mentenanță) investiția se poate amortiza în aproximativ 11-13 ani în termeni nominali, iar ajustat cu o inflație de 3-4% pe an perioada reală de recuperare se va situa pe la 12 și 15 ani”, a declarat experta pentru „Adevărul”.

În privința alegerii unei locuințe pentru investiție, Anamaria Greu subliniază că „locuința reprezintă un activ generator de venit, nu un spațiu locativ personal”, iar criteriile esențiale sunt „locația”, „tipul de locuință” și „raportul preț-chirie”, alături de costurile de întreținere și calitatea construcției.