Legislaţia în materia asociaţiilor de proprietari consacră şi anumite drepturi ale proprietarilor, drepturi ce trebuie exercitate fără niciun fel de reţinere. Orice fel de derapaj al celor ce decid în numele şi pe seama proprietarilor trebuie sancţionat.

Contestarea listelor de întreţinere

Primul şi cel mai simplu mijloc prin care proprietarul sancţionează un mod de repartizare sau introducerea la plată a unei sume ce nu are justificare, este reprezentat de contestarea listei de întreţinere. Demersul presupune realizarea unei adrese către preşedinte, adresă în care proprietarul nemulţumit menţionează nemulţumirea sa.

Contestarea listei de întreţinere se poate realiza în termen de 10 zile de la data afişării listei de plată, iar preşedintele trebuie să răspundă în termen de 7 zile. Nerealizarea contestaţiei listei în termenul menţionat atrage după sine şi sancţiunea decăderii. Cererea trebuie realizată în scris şi trebuie comunicată într-o manieră care să ateste comunicarea actului, evitând astfel susţinerea preşedintelui că nu a primit actul pe de o parte, iar pe de altă parte proprietarul poate face dovada realizării contestaţiei în termenul legal.

Neplata cotelor nu reprezintă contestare

Parte din proprietarii nemulţumiţi, consideră că, dacă nu achită în integralitate cota afişată, contestă acea listă şi niciun alt demers nu mai trebuie realizat. O astfel de atitudine este greşită în condiţiile în care orice sumă rămasă neachitată, în luna următoare trece automat pe rubrica de restanţă şi mai apoi acestei sume i se aplică penalităţi de întârziere.

Există în practică şi situaţii în care proprietarii „dau jos” anumite sume din repartizare,    considerând că acea sumă nu este justificată. Şi în acest caz, suma neachitată va produce penalităţi de întârziere, adică va agrava situaţia proprietarului. Nu există niciun fel de modalitate prin care cineva să poată determina cât anume dintr-o restanţă reprezintă un anumit furnizor sau prestator.

Prin urmare, neplata cotelor de întreţinere duce în mod clar la aplicarea de penalităţi pe de o parte iar pe de altă parte proprietarul nemulţumit de acea sumă regăsită în lista de plată nu poate avea niciun argument într-o posibilă situaţie litigioasă, ba mai mult va trebui să suporte şi costul cu penalitatea regăsită în lista de plată.

 Accesul la actele şi situaţiile asociaţiei

De cele mai multe ori, nemulţumirea proprietarilor nu se referă la cuantumul sumelor din facturile furnizorilor ci la valoarea unor lucrări sau investiţii realizate într-o manieră lipsită de transparenţă. Astfel, proprietarul va fi pus în situaţia deloc comodă de a achita o sumă regăsită în lista de plată, despre care nu are cunoştinţă şi despre care nu a fost informat.

Într-o primă etapă, proprietarul pe lângă contestarea listei, trebuie să realizeze o cerere prin care să i se pună la dispoziţie actele care au stat la baza realizării investiţiei.

Aceste acte sunt:

  • hotărârea comitetului executiv;
  • selecţia de oferte;
  • contractul;
  • procesul verbal încheiat la finalizarea lucrărilor;
  • dovada plăţilor efectuate.

După ce proprietarul primeşte aceste acte, poate avea o imagine completă asupra aspectelor care i-au ridicat semne de întrebare. În situaţia în care preşedintele nu răspunde solicitării şi „trage de timp” sau refuză remiterea documentelor solicitate, proprietarul are deschisă calea unei acţiuni în faţa instanţelor civile, pe obligaţia de a face, procedură prin care poate pune asociaţia în faţa unei sentinţe ce poate fi pusă în executare.

Suma regăsită în listă este „ilegală”, „neconstituţională”, „abuzivă”

Există proprietari care consideră că simpla afirmaţie că o anumită sumă regăsită în lista de plată este „ilegală” sau că o hotărâre a adunării generale este „abuzivă”, duce automat, faţă de acesta, la inaplicarea deciziei sau la lipsa obligaţiei de plată a sumei repartizată în listă.

O astfel de abordare este greşită şi sunt toate şansele ca în cazul unui litigiu, proprietarul să piardă (vezi neatacarea în termenul legal al hotărârilor adunărilor generale). Trebuie înţeles faptul că, atunci când proprietarul consideră că este vătămat într-un drept al său, are deschisă calea contestării listei, a hotărârilor etc astfel încât să-i fructifice dreptul conferit de lege.

Rămânerea în pasivitate poate avea consecinţe în planul interesului proprietarului, în condiţiile în care legea stabileşte anumite termene în care trebuie realizat un anumit demers. Astfel, dacă proprietarul nemulţumit de o anumită decizie nu atacă în faţa instanţei acea hotărâre în termenul legal, nu va mai putea avea niciun fel de pretenţie cu privire la cele menţionate în acel proces verbal, rămânând cu susţinerea sa, că este „ilegală”, ilegalitatea neputând fi constatată de către o instanţă de judecată.

Prin urmare, actul necontestat îşi produce efectele iar proprietarul care rămâne la susţineri şi nu trece la fapte, poate suporta anumite costuri, deci va simţi pe propriul buzunar lipsa de reacţie.

Accesul la raportul cenzorului

Proprietarii au dreptul de a cunoaşte toate aspectele care ţin de activitatea curentă în cadrul asociaţiei, deci pot avea acces la menţiunile cenzorului venite ca urmare a activităţii de verificare lunară a listelor de întreţinere.

Fiecare dosar lunar verificat trebuie să aibă un raport al cenzorului, act care obligatoriu trebuie să cuprindă constatările cenzorului cu privire la sumele introduse la recuperat sau la modul de repartizare a sumelor. Prin urmare, proprietarii trebuie să înţeleagă că existenţa cenzorului este obligatorie pe de o parte iar pe de altă parte, alegerea acestuia este extrem de importantă, fiind persoana care veghează la bunul mers al asociaţiei.

Proprietarul are dreptul de a se adresa cenzorului şi a solicita raportul său de activitate, având astfel posibilitatea de a se edifica asupra unor probleme care îi sunt neclare sau asupra cărora planează o suspiciune.

Participarea la adunarea generală

Orice fel de propunere, implicare etc poate avea loc doar prin participarea proprietarilor la adunarea generală. Este primul şi cel mai important pas. În cadrul adunării generale se pot expune problemele sesizate şi se pot decide măsurile de urmat.

În cadrul adunării generale proprietarii pot decide anumite limitări şi praguri astfel încât interesul, comisionul şi mica ciupeală să nu existe. 

Adunarea generală este organul suprem de conducere în cadrul asociaţiei şi prin urmare acesta este momentul şi locul în care proprietarii îşi pot impune un anumit punct de vedere sau pot impune un anumit comportament. Dacă proprietarii aleg mica bârfă de la colţul blocului în detrimentul implicării, lucrurile nu se vor rezolva.

Materialul de faţă doreşte să scoată în evidenţă faptul că nimic nu se poate întâmpla fără implicarea proprietarului şi că acesta este singurul în măsură să demareze orice fel de procedură care să-i protejeze interesele şi drepturile conferite de lege.