Ce se va întâmpla cu preţul locuinţelor în 2018

Ce se va întâmpla cu preţul locuinţelor în
2018

De mai bine de trei ani încoace, ne-am obişnuit ca locuinţele să se tot scumpească. Există însă analişti care sunt de părere că actualul ciclu de creştere economică se apropie de maturitate, ceea ce ar duce la o stabilizare a pieţei rezidenţiale şi a preţurilor, şi chiar la scăderi.

Ştiri pe aceeaşi temă

Potrivit Imobiliare.ro, deşi preţurile locuinţelor au avut, per ansamblu, o traiectorie ascendentă pe tot parcursul lui 2017, ritmul de creştere a acestora a încetinit vizibil spre finalul anului – asta inclusiv în Cluj-Napoca, oraş care a stabilit un nou record în materie de scumpiri. Prima lună din 2018 a adus, de asemenea, o surpriză în ceea ce priveşte evoluţia preţurilor pe segmentul apartamentelor, în condiţiile în care, în marile oraşe ale ţării, doar unităţile locative nou-construite au consemnat creşteri; cele vechi, pe de altă parte, fie s-au ieftinit, fie au rămas la valoarea atinsă în decembrie 2017.

Aceste evoluţii nu fac decât să alimenteze anumite păreri din piaţă potrivit cărora preţurile locuinţelor din România se apropie de stabilizare, în perioada imediat următoare fiind posibile chiar şi scăderi. „Intrată în ciclul post-criză la final de 2012 (după aproape patru ani de ajustare) piaţa rezidenţială internă a traversat un proces de accelerare în ultimele trimestre, evoluţie convergentă cu cele din pieţele europene şi globale”, recunoaşte Dr. Andrei Rădulescu, Senior Economist în cadrul Băncii Transilvania, în cel mai recent raport de piaţă publicat, la începutul acestui an, de Analize Imobiliare.

Preţurile locuinţelor, invers proporţionale cu costurile de creditare

În continuare, reprezentantul Băncii Transilvania face o trecere în revistă a principalelor concluzii ce se pot desprinde din analiza econometrică a evoluţiilor din piaţa rezidenţială internă din perioada 2009-2017 (realizată prin utilizarea datelor Eurostat şi BNR). În primul rând, se dsitinge faptul că între dinamica preţurilor rezidenţiale şi evoluţia ratelor reale de dobândă există o relaţie de inversă proporţionalitate. Pe de altă parte, între evoluţia preţurilor rezidenţiale şi dinamica salariului real se observă o relaţie direct proporţională. De asemenea, între evoluţia preţurilor rezidenţiale din România şi dinamica preţurilor caselor din Zona Euro (principalul partener economic) există o relaţie proporţională. „Nu în ultimul rând, se confirmă aşa numitul efect de avuţie – tendinţa ascendentă a preţurilor pe piaţa rezidenţială a influenţat pozitiv consumul privat (principala componentă a PIB) în ultimele trimestre.”, punctează analistul.

Analiza individuală a (cel puţin unora dintre) factori(i) corelaţi preţurilor proprietăţilor rezidenţiale permite, în mod evident, formularea unui pronostic privind stabilizarea, dar şi o eventuală scădere a preţurilor în viitorul apropiat. „Rezultatele acestei analize econometrice, coroborate cu perspectivele de majorare graduală a costurilor de finanţare şi cu semnalele de maturitate ale ciclului economic post-criză, exprimă premise de consolidare a pieţei rezidenţiale pe termen scurt, cu posibilitatea de schimbare de tendinţă (din ascendentă în descendentă) în a doua jumătate a anului 2018.”, este de părere Andrei Rădulescu.

În Cluj-Napoca, unii investitori rămân în expectativă

Reprezentantul Banca Transilvania nu este singurul care are asemenea aşteptări pentru rezidenţialul autohton. Şi în Cluj-Napoca, oraşul care a înregistrat cel mai alert ritm de creştere a preţurilor până acum, există jucători care se aşteaptă la o stabilizare a lucrurilor. La sfârşitul anului trecut, Carmen Miron, directoarea de vânzări a agenţiei Edil Imobiliare, ne declara că pe piaţa locală se simte o tendinţă de temperare a cererii de locuinţe, inclusiv din partea investitorilor – care au susţinut, în mare parte, avântul creşterii preţurilor (ei generând mai mult de jumătate din achiziţiile cu locuinţe). Astfel, există deja cumpărători, chiar din această categorie, care dau semne că nu sunt dispuşi să-şi majoreze la nesfârşit disponibilitatea de plată. Este vorba despre clienţi cu bani gheaţă, care sunt dornici să cumpere, dar care aşteaptă să vadă ce se mai întâmplă în piaţă, aşteaptă o stabilizare a preţurilor – şi, de ce nu, poate chiar o scădere. Dacă această atitudine din partea investitorilor se va perpetua, ne putem aştepta la o stagnare a preţurilor inclusiv pe piaţa clujeană în 2018.

Piaţa veche versus piaţa nouă

În discuţiile despre o eventuală stabilizare şi chiar scădere preţurilor locuinţelor se impune totuşi o distincţie importantă,respectiv între segmentul unităţilor locative vechi, pe de o parte, şi al celor noi, pe de altă parte. Despre locuinţele din cadrul noilor ansambluri rezidenţiale, Ahmet Buyukhanli, CEO-ul companiei cu acţionariat turcesc Opus Land (dezvoltatorul ansamblului rezidenţial Cosmopolis), declara, pentru Imobiliare.ro, la finele anului trecut, că tendinţa de scumpire a locuinţelor nou-construite este una firească în contextul actual de piaţă, fiind justificată prin schimbările survenite în mediul economic în general şi în piaţa construcţiilor în particular.

În opinia sa, este normal ca preţurile locuinţelor noi să reflecte atât majorarea ratei inflaţiei, cât şi pe cea a costurilor de construcţie suportate de către dezvoltatori. Din acest din urmă punct de vedere, tendinţa este, cu siguranţă, una ascendentă, atât în ceea ce priveşte materialele de construcţie, cât cheltuielile cu forţa de muncă. În 2017, spre exemplu, doar preţul fierului-beton s-a majorat cu 15-20%, în vreme ce costul forţei de muncă a crescut, şi el, cu 10-15%, potrivit lui Ahmet Buyukhanli – cea din urmă resursă fiind tot mai greu de găsit pe fondul intensificării activităţii de construcţii pe segmentul rezidenţial, în contrapunct cu faptul că mulţi muncitori autohtoni sunt plecaţi în străinătate. Important este şi faptul că preţurile terenurilor pretabile pentru construcţii se află, de asemenea, în ascensiune. În contextul perpetuării acestor realităţi economice, aşadar, o stabilizare a preţurilor locuinţelor noi – şi cu atât mai mult o scădere! – ar fi un secenariu destul de nerealist în perioada următoare. În acest context, discrepanţa între ieftinirile consemnate la început de 2018 pe piaţa veche şi scumpirile de pe piaţa nouă apare, cu siguranţă, într-o nouă lumină.

citeste totul despre: