Marius Iştoc, consultant imobiliar, despre noile tendinţe ale pieţei: „Foarte mulţi caută birouri acasă”
0
Pandemia de coronavirus a schimbat nevoile pieţei imobiliarelor. Acum, cei mai mulţi dintre cumpărători au o cerinţă clară: biroul de acasă. Există soluţii, mai ales că dezvoltatorii s-au adaptat noilor nevoi.
Numărul tranzacţiilor imobiliare a crescut cu 65% în 2021 faţă de 2020, odată cu această evoluţie şi preţurile locuinţelor au explodat în marile oraşe, iar autorizaţiile de construcţie emise în ultimele luni ale anului 2021 arată că tendinţa va continua şi anul acesta.
Consultantul imobiliar Marius Iştoc, care lucreză în domeniu de 23 de ani, are însă o explicaţie pentru acest fenomen despre care spune că nu este unul artificial. Piaţa imobiliară din prezent se învârte într-un cerc vicios: preţurile materialelor au crescut, ceea ce a dus la creşterea preţurilor apartamentelor/caselor, lucru deloc prielnic pentru micii dezvoltatori care sunt nevoiţi să se retragă. Toate acestea duc la o criză a imobilelor.
- „Weekend Adevărul“: Se tot vorbeşte în ultimii ani de o creştere a preţurilor în domeniul imobiliar. Este sau nu o creştere artificială?
Cu siguranţă nu este o creştere artificială. Preţurile au crescut în concordanţă cu costurile dezvoltatorilor. Au crescut salariile, au crescut şi nivelul de trai, cerinţele. Pe muncitori nu-i mai găseai cu aceleaşi salarii ca cele din 2009-2010. Legislaţia s-a modificat, preţurile materialelor au crescut foarte mult.
- Având în vedere aceste creşteri, putem vorbi şi de o criză a imobilelor?
Sunt foarte mulţi dezvoltatori mici. Unii dintre ei au renunţat în timp. Dezvoltatorii mari au, în timp, pe volum, un profit rezonabil, pe când micii dezvoltatori, la costuri foarte ridicate, nu şi-au permis să vândă mai scump, pentru că nu exista piaţă. Însă şi ei reprezentau o cotă destul de mare din piaţă, aşadar, retrăgându-se, s-a ajuns la criză. Sunt foarte multe proiecte care sunt în lucru, dar nu sunt aplicate, deci nu sunt scoase la vânzare. Putem spune că o oarecare criză există.
- Situaţia e aceeaşi în toată ţara?
Din câte ştiu eu, se întâmplă la nivelul judeţelor Iaşi, Bacău. De asemenea, şi în Cluj şi în Braşov e aceeaşi situaţie.
De la stabilirea bugetului până la cheie
- Care sunt paşii pe care ar trebui să-i urmăm atunci când vrem să cumpărăm un apartament?
Stabilirea bugetului, prima dată. Apoi începe căutarea. De multe ori, bugetul se modifică, în sensul că mai creşte pe parcurs. Şi începi să te interesezi de proiecte şi să le studiezi în detaliu – care au referinţe bune, ce materiale folosesc.
- La ce se uită prima dată clienţii?
Prima dată e superficial, îi încântă preţul. Dacă trec de asta, apoi se uită în profunzime.
Carpetele de pe pereţi şi izolaţia fonică
- Se caută în momentul de faţă doar apartamente care sunt construite în blocuri noi?
Foarte mulţi se duc către blocurile noi. Şi dezvoltatorii au început să se întreacă în oferte, în modul în care le finisează. Una e să iei un apartament pe care trebuie să-l renovezi cap-coadă şi alta e să îl iei nou, fără bătăi de cap.
- Apropo de aceste construcţii noi: există câteva informaţii care circulă în spaţiul public legate de izolaţia fonică a blocurilor noi, de exemplu, despre care se spune că nu ar fi la cea mai bună calitate. Este un mit?
Blocurile noi sunt făcute, în principiu, mult mai bine decât cele vechi. Problema e că în blocurile vechi stau bunica, străbunica, mătuşa Ioana care a pus carpete pe pereţi, are bibliotecă. Toate lucrurile acestea duc la o izolaţie mult mai puternică decât cea în blocurile noi, în care nu se mai găsesc aceste detalii. Nu se aude dintr-un apartament în altul decât dacă ţipi, probabil. Problema e că vibraţiile se transmit. Dar, probabil că sunt şi blocuri proaste.
Atenţie la contracte!
- Care este teama cea mai mare a clienţilor?
Pentru că noi vindem foarte mult din faza de proiect, frica cea mai mare a clienţilor e să nu fugă dezvoltatorul cu banii – lucru puţin probabil. Mai ales că vorbim de proiecte mari, în care s-a investit deja o sumă mare, pe terenuri, de exemplu. Există o răspundere civilă, penală. Sfatul meu e să se uite bine în contracte.
- Sunt oameni care n-au mai avut legătură cu domeniul acesta şi care se văd puşi în situaţia în care trebuie să cunoască legislaţia, ca să nu fie păcăliţi. La cine apelăm?
De asta există avocaţi, notari, interpreţi ai legii. Necunoaşterea legii nu te absolvă de nerespectarea ei. Există pârghii necesare pentru a fi siguri. Plus că există şi Google, unde informaţia e deschisă, la îndemâna tuturor.
- Care sunt riscurile atunci când vrem să lucrăm pe cont propriu, fără să apelăm, de exemplu, la un consultant imobiliar?
Eu am 23 de ani de experienţă, timp în care am văzut şi părţile bune, şi părţile rele. Am văzut şi capcane în acte. Asta face un consultant imobiliar. Adică eu văd lucrurile pe care mulţi dintre clienţi s-ar putea să nu le vadă şi îi sfătuiesc într-o anumită direcţie. Discuţiile se poartă direct, iar contractele sunt echitabile. Trebuie să îţi alegi un consultant în care să ai încredere.
Garanţia viciilor ascunse
- Ce se întâmplă după ce devenim proprietari? Problemele apartamentului, pe care nu le-am văzut de la început, sunt doar ale noastre sau le rezolvă dezvoltatorul?
Există o legislaţie, dar, în plus, există garanţie pentru viciile ascunse. Sunt, de asemenea, şi garanţiile normale, pentru finisaje, gresie etc. Legat de viciile ascunse, scrie în lege că dezvoltatorul trebuie să răspundă timp de zece ani pentru tot ce nu se vede – ţevi, de exemplu.
- E recomandat să luăm locuinţa direct din schiţă sau aşteptăm să fie gata şi cumpărăm abia după ce vedem varianta finală?
Fiecare dezvoltator are o politică de a poziţiona imobile. Pe punctele cardinale cele mai bune sunt poziţionate apartamentele mari, pe care încasezi mulţi bani. Pe punctele cardinale mai puţin cerute se poziţionează apartamentele mici, care oricum se vând. Întotdeauna se caută să se poziţioneze construcţia astfel încât să prindă cât mai multe puncte cardinale. Acum, depinde de fiecare ce vrea. Dacă tu vrei să îţi iei un apartament nou şi îl iei din planşă, e clar că îl iei la un preţ redus. Orice dezvoltator ridică preţurile odată ce termină etape din proiect. Dacă îl iei din planşă, poţi să-l iei şi cu 15-20% mai ieftin. Dacă îl iei la final, îl iei mai scump.
Fiecare dezvoltator are o politică de a poziţiona imobile. Pe punctele cardinale cele mai bune sunt poziţionate apartamentele mari, pe care încasezi mulţi bani. Pe punctele cardinale mai puţin cerute se poziţionează apartamentele mici, care oricum se vând.
Credit la bancă versus rată la dezvoltator
- Care este diferenţa între un credit la bancă şi rata la dezvoltator?
Noi, de exemplu, avem un contract cu o anumită bancă, căreia îi cesionăm toate contractele.
El este proprietar din start, numai că banca aceea ne aplică nişte dobânzi, iar dacă eu vând cu 1.200 de euro metrul pătrat în mod normal, la rata la dezvoltator, pe diferenţa care rămâne în rată, eu trebuie să încasez 1.300 de euro. E un cost în plus, pe care trebuie să ni-l asumăm cu toţii. Iar la rată perioada e mai scurtă decât la creditul în bancă.
- Ne cam sperie ideea de credit pentru că ştim c-o să-l avem pe viaţă cumva. Ne ţine creditul legat de acea casă?
Nu, nu există aşa ceva. Dacă jobul te mută dintr-un oraş în altul şi ţi-ai luat o casă cu ajutorul unui credit, asta nu înseamnă că nu te mai poţi muta. Ai mai multe opţiuni – spre exemplu, poţi să vinzi apartamentul, plăteşti creditul şi te muţi. Sunt lucruri posibile.
- Să ne referim acum şi la persoanele care de frica de a lua un credit bancar preferă să stea în chirie. Nu e tot un credit? La preţ mă refer.
Haideţi să ne gândim la viitor, la perioada în care vom ieşi la pensie. Ştim cu toţii ce pensii sunt în România. Acum ne permitem să plătim chirie, pentru că muncim, avem bani lunar, dar când ieşim la pensie? Mai ales dacă avem şi probleme cu sănătatea, avem nevoie de medicamente, tratamente. Cu ce mai plătim chiria? Munceşti la tinereţe ca să ai la bătrâneţe. Referitor la preţ, depinde de aşteptări. Putem să plătim pe un credit cât plătim pe chirie.
Birourile de acasă, pe lista cumpărătorilor
- Nevoile pieţei se schimbă de la o perioadă la alta. Care sunt nevoile acum, în 2022?
Din cauza pandemiei, piaţa s-a dus în direcţia în care foarte mulţi caută birouri acasă. Caută apartamente de la ultimul etaj, cu o terasă mai largă, sau apartamente la parter, cu grădini.
- În ultimii ani se căutau şi casele care nu aveau foarte mult spaţiu în exterior, în curte. S-a păstrat trendul?
Da, cele mai câştigate sunt proiectele care sunt un pic periferice, dar care îţi oferă acces la anumite facilităţi. Adică nu se mai pune accent să fie lângă nu ştiu ce grădiniţă sau într-o zonă centrală. Se caută facilităţi de relaxare. Depinde foarte mult de programul clienţilor. Foarte mulţi caută case, dar care să nu necesite foarte multă investiţie financiară sau de timp, pentru că nu toţi au timp să aibă grijă de grădină, de exemplu. Sunt căutate spaţiile în care există o zonă de grătar, ceva micuţ, dar şi cu o zonă de parcare. Se vând casele cu teren din ce în ce mai puţin.
Locuinţe pentru toate generaţiile
- Generaţiile se schimbă. Aveţi familii întregi în rândul clienţilor?
Da, la cinci ani se schimbă generaţiile. De atâţia ani am vândut părinţilor, apoi au venit şi copiii, care erau mici când le-am vândut eu casa părinţilor. La nepoţi încă nu am ajuns. Noi avem o glumă în echipă: suntem responsabili pentru natalitatea României. De exemplu, aici (n.r. – zona Păcurari, Iaşi) am vândut un complex. Toţi erau tineri când s-au mutat aici. După semnare, am mai stat cu ei la o şampanie, ne întâlneam apoi şi mai povesteam. Şi după un an, aproximativ, îi vedeam pe toţi cu copii. Pentru mine e o mândrie că am creat o comunitate. Când un cuplu tânăr vine şi îşi ia o casă e clar că au relaţii serioase.
- Concurenţa în domeniu e mare, cum vă ţineţi clienţii aproape?
N-am concurenţă. Mie îmi place ce fac. Eu ofer un serviciu direct pe nişa aceasta a dezvoltării imobiliare. Iau un proiect de la zero: de la alegerea terenului până la cheia pe care i-o dau clientului. Sunt foarte puţini în România care fac asta.
- Care este bugetul minim pe care ar trebui să îl avem acum pentru un apartament cu două camere în Iaşi?
La două camere, bugetul e undeva între 50 şi 80.000 de euro, însă depinde de suprafaţă şi de confort. În momentul de faţă sunt mulţi clienţi care apelează la credite în bancă, mai este şi Prima Casă valabilă. Sunt şi cazuri în care persoanele preferă să plătească rată la dezvoltator.
Se încarcă comentariile...
