Sudul Capitalei, noua atracţie imobiliară?

Sudul Capitalei, noua atracţie imobiliară?

Din ce în ce mai mulţi cumpărători încep să ocolească nordul Bucureştiului. În plus, nu doar preţul este cel care dictează alegerea zonei potrivite pentru a cumpăra o casă sau pentru a investi.

Vecinii fac diferenţa

Fiecare zonă are avantaje şi dezavantaje, iar cele mai importante din ultima categorie sunt poluarea şi aglomeraţia generată de infrastructura depăşită. „Personal, prefer nordul, care, pe lângă stilul de viaţă mai activ pe care îl oferă, este şi foarte aproape de cele mai importante centre de afaceri, dar şi de aeroport. Nici calitatea vecinilor nu trebuie uitată - nordul este o zonă cu fond de locuinţe noi, iar preţurile mai piperate te feresc de vecinii ‹‹periculoşi››.

Pentru cei cu posibilităţi este locul potrivit.“Sudul este, de departe, zona cu cele mai multe dezavantaje - infrastructură cu mult depăţită sau chiar inexistentă în unele cazuri, apropierea de zone industriale sau de gropi de gunoi, centre de ecarisaj, abatoare. Aici sunt foarte mulţi oameni cu situaţie materială precară. „Totuşi, geologii ne recomandă această zonă pentru construcţii datorită solului potrivit pentru orice tip de construcţii. Poate fi o investiţie de viitor.“

Despre centrul Bucurestiului, aş putea spune că este o zonă perfectă pentru birouri. „În ciuda faptului că oferă foarte multe facilităţi, precum şcoli, grădiniţe, spitale, supermarketuri la fiecare colţ, nu este tocmai zona rezidenţială perfectă.“ Zgomotul şi poluarea, lipsa spaţiilor verzi sunt cele mai mari probleme din acest cartier. „Dacă a avea mulţi vecini nu reprezintă o problemă, poţi merge liniştit în Colentina sau Militari.“ Cartierul Militari este mai rupt de centrul oraşului, dar Colentina oferă un acces facil. Este de menţionat faptul că aceste zone oferă spaţii verzi şi locuri de joacă pentru copii, spre deosebire de centrul oraşului.

Cosmin Radu, General Manager Zero Point Consulting

Criteriile psihologice primează

Dezvoltarea imobiliară a ultimilor ani a adus o alternanţă cel putin interesantă a zonelor imobiliare de interes ale Capitalei, împărţite de către investitori în funcţie de punctele cardinale. Debutul fulminant al exploziei imobiliare s-a făcut în zona de Nord a Capitalei, care a devenit rapid „zona O“ - asta în ciuda infrastructurii precare. „Explozia de culoare şi bogăţie instantanee care a lovit satul Pipera au făcut ca nordul Capitalei să fie considerat apogeul imobiliar şi principalul deziderat rezidenţial al oricărui multinaţional cu pretenţii.“

În mod evident, investitorii imobiliari care au intrat ceva mai târziu în piaţă s-au găsit în faţa unor obstacole financiare uriaşe în incercarea de a dezvolta vreun proiect mai mare în nord. Au început astfel să apară alternativele cardinal opuse, primele proiecte materializându-se în sudul Capitalei.

Este greu de stabilit o ierarhie clară a zonelor imobiliare din Bucureşti. „Sunt foarte multe criterii ce oferă clasificări subiective şi care dezvoltă tipologii de preferinţe în funcţie de direcţia imobiliară vizată.“ Prestigiul zonei de nord rămâne în continuare greu de egalat, însă disponibilităţile de infrastructură ale zonelor de est şi de vest primează.

Un instrument clar şi hotărâtor îl reprezenta, cu ceva vreme în urmă, preţul. „Dar acum se merge din ce în ce mai mult pe decizii emoţionale care au la bază nevoi acute şi imediate ale vânzătorului şi cumpărătorului. Tocmai de aceea, mai nou, au început să apară praguri psihologice dincolo de care tranzacţiile imobiliare care se efectuează sunt văzute ca extravaganţe sau consecinţe ale norocului vânzătorului.“

Andrei Sandu, director general Mediacity

Nu există zonă perfectă

Atunci când vorbim de avantajele şi dezavantajele unei zone, depinde din ce punct de vedere privim lucrurile. De exemplu, sudul Capitalei, în ultima vreme, a căpătat valenţe noi datorită investiţiilor rezidenţiale din zonă. Un punct forte al zonei este metroul. Însă, din punctul de vedere al birourilor, puţini clienţi sunt atraşi de această zonă. Nordul a fost centrul de interes mulţi ani, atât pentru partea rezidenţială, cât şi pentru investiţiile office şi de retail. Cauzele sunt accesul uşor spre ieşirea din Bucureşti şi aeroport, proximitatea zonelor verzi, parcuri sau păduri.

„Totuşi, în ultima vreme, nordul suferă o scădere în preferinţele clienţilor din cauza aglomeraţiei, lipsei unei infrastructuri corespunzătoare, cum este în Pipera sau  Iancu Nicolae, din cauza conexiunii proaste cu mijloacele de transport în comun şi lipsei parcărilor.“ Pe de altă parte, centrul deţine un loc privilegiat în preferinţele clienţilor, atât pe segmentul rezidenţial, cât şi de office.

Un mare dezavantaj al acestei zone îl reprezintă lipsa locurilor de parcare şi poluarea care atinge niveluri mult mai ridicate decât în zonele periferice.Zona Colentina nu prezintă interes pentru clienţi nici din punctul de vedere al spaţiilor de birouri, nici al rezidenţei. Cauzele sunt multiple: accesul mai dificil, aglomeraţia din trafic, lipsa metroului.

„Este greu de făcut o comparaţie între zone, chiar dacă ne referim la o singură destinaţie, aceea de rezidenţă.“ Zonele se adresează unor segmente diferite ale pieţei: Nordul şi centrul ţintesc spre clasa mediu plus şi de lux, iar zonele de cartier au ca target clasele medie şi sub medie. Criteriile ce dictează alegerea zonei sunt legate de interesul fiecărui client în parte şi de bugetul de care dispune acesta. ;

Irina Petrescu, Partener ESOP Consulting