ANALIZĂ Cum va creşte impozitul pe casa în care ai firma: taxa pe chioşcul din sufragerie ar putea fi şi de 16 ori mai mare. Ce spun experţii

ANALIZĂ Cum va creşte impozitul pe casa în care ai firma: taxa pe chioşcul din sufragerie ar putea fi şi de 16 ori mai mare. Ce spun experţii

Pentru apartamentele utilizate în scopuri comerciale, proprietarii vor plăti de 10 ori mai mult decât vecinii care doar locuiesc în acelaşi bloc

Taxarea clădirilor în funcţie de destinaţie va mări de zece ori suma plătită în cazul în care în locuinţă se desfăşoară şi o activitate economică. Impozitul se va putea plăti şi doar pe una dintre încăperile casei, dacă doar aceea e folosită în scopuri comerciale

Principalele schimbări aduse prin noul Cod Fiscal în sistemul de impozitare a clădirilor constau în taxarea în funcţie de destinaţie (în locul statutului de persoană fizică/juridică al proprietarului) şi în posibilitatea de a plăti impozit doar pe camera - din locuinţă - în care se desfăşoară o activitate economică.

Concret, dacă un proprietar persoană fizică are în locuinţă şi un magazin sau cabinet, adică desfăşoară o activitate economică, acesta plăteşte acum un impozit egal cu vecinul care doar locuieşte în propria casă; după 1 ianuarie 2016, vecinul va plăti în continuare acelaşi impozit pe casa lui, care are „destinaţie rezidenţială“, în timp ce proprietarul cu activitate economică va plăti un impozit de 10 ori mai mare, pentru că locuinţa lui are (şi) „destinaţie nerezidenţială“.

Interesant este cazul în care activitatea economică se desfăşoară doar într-o parte din locuinţă, să zicem în bucătărie şi/sau sufragerie.

În această situaţie, când casa are „destinaţie mixtă“, proprietarul poate plăti două impozite separate: unul mare, pe suprafaţa/camera în care se desfăşoară activitatea economică şi unul mic, pe suprafaţa utilizată pentru locuire.

Mai există un caz, şi acesta frecvent întâlnit în practică: locuinţa este şi sediu social pentru o firmă, dar în ea nu se desfăşoară activităţi economice. În acest caz, proprietarul va plăti doar impozitul cel mic, pentru clădirile cu destinaţie rezidenţială, dar numai dacă facturile la întreţinere sunt plătite de proprietar, nu de firmă.

Dacă utilităţile sunt plătite de firmă, atunci locuinţa se încadrează la „destinaţie nerezidenţială“ şi va fi taxată ca atare, cu impozitul cel mare.

Cum calculăm taxa pe chioşcul din sufragerie

Să zicem că avem un apartament cu trei camere, din care sufrageria şi balconul s-au transformat în chioşc, iar restul e folosit în scopul locuirii.

„În cazul prezentat, clădirea deţinută de persoana fizică are utilizare mixtă: partea utilizată ca locuinţă se va impozita în mod similar ca în prezent (cota de impunere fiind între 0,08% şi 0,12% din valoarea impozabilă, care se stabileşte de către primărie).
În acelaşi timp, camera utilizată în scop nerezidenţial se va impozita cu o cotă între 0,2% şi 1,3%, aplicată la preţul de achiziţie sau la valoarea dintr-un raport de evaluare sau cu o cotă de 2% din valoarea impozabilă, dacă nu a fost evaluată“, a explicat, pentru „Adevărul“, consultantul fiscal Emilian Duca.

Cât de mult cresc impozitele

După intrarea în vigoare a noului Cod Fiscal, persoanele fizice vor plăti de câteva ori mai mult pentru o clădire nerezidenţială faţă de de una rezidenţială.

„În ipoteza că pentru clădiri rezidenţiale se utilizează o cotă (minimă) de 0,08% şi în cazul clădirii nerezidenţiale se utilizează cota (maximă) de 1,3%, atunci impozitul ar fi de 16,25 ori mai mare pentru utilizarea nerezidenţială (respectiv de 10,8 ori dacă la rezidenţial se aplică cota maximă din Codul Fiscal).
În plus, valoarea la care se aplică impozitul diferă deoarece în cazul clădirilor rezidenţiale valoarea impozabilă se determină de către organele fiscale, pe baza suprafeţei construite (cu ajustările de rigoare), în timp ce în cazul utilizării nerezidenţiale valoarea impozabilă rezultă din preţul achitat, costul de construcţie sau valoarea reevaluată, după caz. Prin urmare, pot apărea diferenţe şi din cauza valorilor diferite la care ne raportăm“, ne-a mai arătat Emilian Duca.

Aşadar, pentru ca proprietarii să evite supraimpozitarea, „se pare că nu există decât o singură soluţie – să nu desfăşoare activităţi economice la locuinţa utilizată ca sediu social şi, în mod special, să nu achite utilităţile pe firmă“, a încheiat consultantul fiscal.

De la 240 la aproape 2.000 de lei

Un alt exemplu ne este oferit de consultantul fiscal Gabriel Biriş.

„Să luăm în calcul un apartament de 100 mp din care sufrageria + balconul de 30 mp sunt folosite în scop comercial, locuinţa având o valoare de piaţă de 4.000 de lei/mp şi fiind aflată în zona cea mai scumpă fiscal.
În prezent, contează doar statutul proprietarului (persoană fizică), nu folosinţa, deci impozitul este de 243 de lei.
Din 2016, potrivit noului Cod Fiscal, aceasta va fi impozitată prorata, proprietarul având de plătit 170 de lei pentru partea rezidenţială şi 1.800 de lei pentru cea nerezidenţială, în total 1.970 de lei“, a explicat Gabriel Biriş.

În opinia lui, „nu este corect să vorbim de o supraimpozitare, este o normalizare. Dacă întreprinzătorii au sediul acasă şi nu desfăşoară acolo activităţi economice, nu trebuie să facă nimic, locuinţa va fi impozitată ca atare. Dacă desfăşoară activitate economică, va trebui să delimiteze clar un spaţiu cât mai mic (fără însă a exagera) pe care să-l aloce activităţii“.

Consiliul IMM vede efecte devastatoare

Consiliul Naţional al IMM-urilor (CNIPMMR) solicită exceptarea IMM-urilor sau cel puţin a microîntreprinderilor de la noul sistem de calcul al taxelor locale pe clădiri şi de la reevaluarea clădirii de evaluatori autorizaţi, cu menţinerea pentru acestea a actualului sistem de impozitare.

„Având în vedere că marea majoritate a IMM-urilor au sediul la domiciliul întreprinzătorilor, creşterea acestui impozit va duce la desfiinţarea a cel puţin 10% din IMM-uri, la reducerea activităţii în alte 30% din IMM-uri şi, astfel, la pierderea a 100.000 de locuri de muncă“, argumentează conducerea CNIPMMR.


Taxă mai mare pe imobilele neîngrijite

Comisia de buget a Camerei Deputaţilor a decis, ieri, să reintroducă în Codul Fiscal prevederea potrivit căreia consiliile locale au posibilitatea de a majora la 500% impozitul pe clădirile şi terenurile neîngrijite, aceasta aplicându-se de la 1 ianuarie 2016.

Secretarul de stat în Ministerul Finanţelor Dan Manolescu a propus, la dezbaterile din comisie asupra cererii de reexaminare a Codului Fiscal, reintroducerea prevederii privind acordarea posibilităţii consiliilor locale de a majora impozitul pe clădirile şi terenurile neîngrijite situate în intravilan cu până la 500%, precizând că este o solicitare a autorităţilor locale.


Taxarea caselor după noul Codul Fiscal, sub lupa experţilor

Opinie transmisă pentru „Adevărul“ de Adrian Benţa, consultant fiscal şi auditor financiar:

Din perspectiva impozitării clădirilor rezidenţiale, în anul 2016 observăm trei modificări structurale, modificări regăsite la art. 457 din Codul fiscal adoptat de Parlament însă retrimis spre analiză de către Preşedinţie:
a.    o creştere valorică a bazei de impozitare a construcţiei per metru pătrat, de exemplu, pentru o clădire cu cadre din beton armat baza de impozitare este de 1000 lei/mp, o creştere de 6,9% daţă de 2015;
b.    o impozitare diferenţiată ca procent între 0,08% şi 2%, procente ce vor fi stabilite de primării;
c.    impozitarea diferenţiată în funcţie de scopul utilizării construcţiei pentru locuit sau în activităţi economice, caz în care cota de impozitare este cuprinsă între 0,2% şi 1,3% din valoarea apartamentului.

Reţinem aşadar că principalele modificări privind impozitele datorate către taxele locale pentru deţinerea unor apartamente sunt reprezentate pe de o parte de creşterea bazei de impozitare pentru un metru pătrat de construcţie, posibilitatea direcţiilor locale de a stabili un procent aproape dublu faţă de anul 2015 iar dacă se utilizează în scopuri economice acel apartament, impozitul minim este de cel puţin dublu faţă de anul 2015, cu toate că primăriile pot cere şi un impozit de 13 ori mai mare.

În acest ultim caz, legiuitorul a prevăzut ca bază de aflare a informaţiilor valorice fie întocmirea unui raport de evaluare, fie contractul de vânzare cumpărare, fie valoarea construcţiei generată de autorizaţia de construcţie, când toate acestea au fost finalizate în ultimii 5 ani.

Dacă nu se cunosc aceste date, în acest caz impozitul este stabilit în procentul de 2% din valoarea impozabilă determinată prin înmulţirea suprafeţei cu valoarea impozabilă stabilită direct din lege. În acest caz, impozitele pot creşte şi de 20 de ori faţă de nivelul actual, situaţie rezultată din aplicarea art. 457 coroborat cu art. 458 alin. (4) din proiectul de Cod fiscal.

În acest ultim caz, aplicarea procentului de 2% din valoarea impozabilă de către primării este o prevedere imperativă, adică consiliile locale nu îl pot reduce.

Pornind de la faptul că impozitul se raportează la suprafaţa deţinută în activitatea economică, iar suprafaţa oricărui apartament este totuşi limitată la un număr de metri pătraţi, impozitul total maximal faţă de 2015 poate să crească de 20 x 1,069% = 21,38%.

Opinie transmisă pentru „Adevărul” de Dragoş Pătroi, consultant fiscal:

În cazul în care avem un apartament unde există un sediu social al unei societăţi şi unde nu se desfăşoară o activitate economică, impozitarea se realizează similar unui apartament cu destinaţie locuinţă.

Probabil, prin normele de aplicare ale Codului fiscal, vom avea criterii clare din care să rezulte noţiunea de activitate economică şi justificarea pentru o impozitare mai uşoară.

Cum vor obţine proprietarii evaluarea imobilului şi cine va plăti evaluatorul?

În cazul în care o proprietate personală este folosită de o persoană fizică în activităţi economice, baza de impozitare poate fi stabilită de autoritatea locală până la 1,3% din valoarea acesteia, cu condiţia ca această bază să fie evaluată în ultimii 5 ani adică impozitarea este de cel puţin 13 ori mai mare faţă de cea actuală.

În lipsa unui raport de evaluare, baza de impozitare este de 2% din valoarea apartamentului, ceea ce înseamnă de aproximativ 20 de ori mai mult decât în prezent, fapt ce conduce la o uşoară reducere de taxe către bugetul local dacă persoana fizică îşi evaluează apartamentul cel puţin o dată la 5 ani.

Persoanele interesate pentru o impozitare favorabilă îşi vor suporta costul evaluării. Evaluatorul nu este impus de ANAF şi nici nu ar trebui să fie, orice persoană având dreptul să îşi aleagă acest prestator de servicii din rândul celor înregistraţi la Asociaţia Naţională a Evaluatorilor Autorizaţi din România.

De remarcat că întreprinzătorii nu pot evita unele impozite ce sunt impuse prin lege. Aceştia trebuie să îşi delimiteze foarte clar locul unde desfăşoară activităţile economice şi, mai ales, trebuie să urmărească procedura prin care se justifică desfăşurarea unei activităţi economice sau lipsa desfăşurării acesteia într-o locaţie.

Dacă apreciezi acest articol, te așteptăm să intri în comunitatea de cititori de pe pagina noastră de Facebook, printr-un Like mai jos:

citeste totul despre: