De două ori mai multe birouri în nord, până în 2009

Peste 60% din spaţiile office închiriate anul trecut sunt situate în "noul business-district" al Capitalei. Deşi centrul este mai atractiv ca amplasament, aici suprafeţele sunt mai reduse ca

Peste 60% din spaţiile office închiriate anul trecut sunt situate în "noul business-district" al Capitalei. Deşi centrul este mai atractiv ca amplasament, aici suprafeţele sunt mai reduse ca număr şi dimensiuni

Pentru companiile cu pretenţii, cea mai căutată zonă pentru birouri este, desigur, "zona zero" a Bucureştiului.

Date fiind însă posibilităţile limitate de extindere oferite de imobilele office centrale, cea mai mare parte a chiriaşilor se îndreaptă către următoarea alternativă: nordul. Cererea masivă venită din partea marilor companii promite să menţină activitatea de construcţii din această zonă la un nivel ridicat.

"Nordul oraşului rămâne zona cea mai activă a pieţei de birouri, cu 61,5% din spaţiile închiriate în 2007. Developerii au anunţat şi pentru 2008-2009 dezvoltarea de proiecte în această zonă, unde vom întâlni cele mai multe livrări de clădiri de birouri, în 2009 stocul ajungând să se dubleze faţă de decembrie 2007", subliniază Maria Florea, broker în cadrul diviziei office a Colliers International.

Orientarea tot mai multor companii către spaţiile de birouri din nordul Capitalei, în detrimentul centrului, este susţinută de nivelul chiriilor.

"Media chiriilor din zona de nord este de 17-18 euro metrul pătrat, comparativ cu 20-23 de euro, cât există în centru în momentul de faţă", spune Luminiţa Necula, real estate broker în cadrul departamentului de birouri al Regatta. Maria Florea precizează că nivelul chiriilor din nord variază în funcţie de subariile analizate.

Astfel, în zona Pieţei Presei Libere - Charles de Gaulle, preferată de companiile care doresc spaţii pentru headquarters, valoarea acestora este de 20-23 de euro metrul pătrat pe lună; în zona Dimitrie Pompei-Pipera, văzută ca opţiune pentru spaţiile de backoffice, chiriile sunt de 17-20 euro, în timp ce, în zonele cu acces dificil la mijloace de transport, valorile sunt mult mai scăzute, de 14-16 euro metrul pătrat pe lună. Spre comparaţie, chiriile din centru sunt semnificativ mai ridicate, variind între 22 şi 26 de euro.

Spaţiile ample atrag multinaţionalele

În afară de chirii, unul dintre principalele atuuri oferite de imobilele office nordice în comparaţie cu cele din centru constă în suprafeţele mai ample disponibile închirierii, potrivit Luminiţei Necula. Astfel, deşi preferabile de cele mai multe ori din punctul de vedere al amplasamentului, clădirile de birouri din centrul Capitalei vor fi serios surclasate de cele nordice din acest punct de vedere.

Motivul? Cât se poate de simplu: dacă centrul dispune în momentul de faţă de puţine terenuri pretabile pentru construcţie, la preţuri pe măsură, nordul permite dezvoltarea unor proiecte ample, aşa-numitele parcuri de afaceri.

În acest context, se anunţă o diferenţiere clară între publicul ţintă al dezvoltărilor office din Capitală, în funcţie de zone. "Companiile mici şi medii aflate în căutarea unor spaţii de calitate vor susţine cererea pentru birouri în centrul oraşului, în timp ce proiectele de mari dimensiuni situate în zone secundare vor fi solicitate de companiile furnizoare de servicii", se arată într-un studiu Atisreal.

Accesul dificil, o problemă pe termen lung

Dezvoltarea nordului, deşi un trend cât se poate de vizibil şi la ora actuală, nu se anunţă însă ca un drum lipsit de obstacole. "Pe termen lung vor apărea mari probleme referitor la accesibilitatea zonei din cauza traficului intens, infrastructura existentă fiind deja insuficientă pentru a susţine situaţia actuală", estimează reprezentanta Colliers.

Aceasta precizează că, dat fiind că accesibilitatea este unul din criteriile majore în alegerea unui spaţiu de relocare de către companiile multinaţionale, acestea vor prefera clădiri situate în zone uşor accesibile din toate punctele oraşului.

Luminiţa Necula se arată însă optimistă în ceea ce priveşte dezvoltarea infrastructurii din zona de nord în următorii ani. În contextul în care, pentru unele clădiri din zona de nord "există şi în acest moment drumuri de acces bune sau mijloace de transport în comun", lucrurile se vor îmbunătăţi în următorii ani, este de părere specialista Regatta.

40% din stocul pe 2008, în zona Pipera

Urmată sau nu de infrastructură, cert este că dezvoltarea polarizată a pieţei office bucureştene promite să continue. Potrivit unui studiu Atisreal, 40% din stocul office programat pentru livrare în 2008, va fi concentrat în zona de nord. O creştere importantă va cunoaşte şi vestul, cu livrarea a 67.000 de metri pătraţi, însă această zonă este totuşi departe de a ameninţa supremaţia nordului.

Pe parcursul acestui an este programată spre livrare o suprafaţă de 410.000 de metri pătraţi la nivelul Bucureştiului, ceea ce va duce stocul total la circa 1,9 milioane de metri pătraţi, estimează analiştii Atisreal.

Din stocul de 312.000 de metri pătraţi livrat anul trecut, proiectele din zona de nord a Capitalei au reprezentat o pondere majoritară de 66,5%. "În centrul oraşului, activitatea de construcţie a fost mai redusă, numai 12% din birourile livrate fiind situate în această zonă şi constând în vile renovate şi proiecte de mici dimensiuni", se arată în studiul citat.

Paralelă cu pieţele internaţionale

În cele mai importante nouă oraşe germane (Berlin, Cologne, Dusseldorf, Essen, Frankfurt, Hamburg, Leipzig, Munchen şi Stuttgart) stocul de spaţii de birouri livrat în 2007 s-a ridicat la circa 3,6 milioane de metri pătraţi, potrivit datelor Atisreal. Această cifră reprezintă o creştere de 14,5% faţă de anul precedent.

În toate aceste metropole germane, atât chiriile medii, cât şi cele din zonele de top au înregistrat un trend ascendent. Cu excepţia oraşelor Leipzig şi Stuttgart, chiriile maxime s-au majorat în medie cu 4,7%. Cea mai semnificativă creştere, de 7,3%, până la 22 euro metrul pătrat, s-a înregistrat în Berlin.

În Bucureşti, o clădire de clasa A are chirii cuprinse între 17 şi 24 de euro metrul pătrat. În capitala Bulgariei, valorile sunt comparabile, însă uşor mai scăzute, variind între 14 şi 23 de euro metrul pătrat, estimează specialiştii Esop. În Sofia, stocul de spaţii de birouri se ridică la circa 850.000 de metri pătraţi, zonele secundare absorbind 40% din totalul ofertei.