Legal, dar nedrept: statul plătește despăgubiri mult sub valoarea reală a terenurilor expropriate

Românii cu proprietăți vizate de expropriere, pentru construcția de drumuri, extinderea rețelei de metrou sau alte infrastructuri, nu sunt recompensați corect pentru bunul deținut și pierd sume considerabile având în vedere că imobilul afectat, de cele mai multe ori un teren, nu este evaluat la valoarea de piață.

Doar 3 din 10 români în această situație contestă în instanță despăgubirile primite de la stat, deși șansele de câștig sunt mari, atrage atenția avocatul Elisabeta Stan.

„De cele mai multe ori, statul oferă despăgubiri calculate la valoarea minimă din grila notarială, iar acestea pot fi chiar de până la câteva zeci de ori mai mici decât valoarea reală de piață. Întâlnim nenumărate cazuri de expropriere, pentru terenuri extravilane, terenuri intravilane, magazine, unități comerciale. Însă cele mai dureroase cazuri sunt cele în care oamenii își pierd singura casă prin expropriere și primesc o sumă care nu le ajunge nici pentru un apartament mic. Dacă ar primi valoarea reală de piață, ar putea să își cumpere o locuință similară, dar despăgubirea simbolică îi lasă fără acoperiș deasupra capului. Este una dintre cele mai mari nedreptăți – legea le ia casa, dar nu le dă șansa să își refacă viața”, avertizează avocatul Elisabeta Stan.

În general, cei mai mulți români acceptă despăgubirile primite și nu acționează statul în judecată din lipsă de informare, dar și din teama de birocrație.

În absența unor explicații clare, persoanele expropriate pot întâmpina dificultăți în înțelegerea etapelor legale, a modului de calcul al despăgubirilor, a termenelor de plată și a procedurilor de contestare.

Situația este vizibilă și în cazul exproprierilor pentru extinderea Magistralei 4 de metrou din București, unde mulți proprietari spun că despăgubirile stabilite sunt mult sub valoarea reală de piață și nu le permit să își cumpere o locuință similară cu cea pierdută.

Caz concret: 4.000 de euro versus 100.000 de euro pentru un teren

În general, doar 20-30% dintre românii vizați de exproprieri decid să dea statul în judecată pentru a contesta suma primită ca despăgubire, potrivit avocatei. 

Un caz recent arată dimensiunea diferențelor: un proprietar a primit inițial 20.865 de lei (aproximativ 4.000 de euro) pentru terenul expropriat într-o zonă puternic dezvoltată imobiliar.

„Cei 4.000 de euro oferiți inițial erau o sumă pur simbolică, insuficientă chiar și pentru un teren mic. A trebuit să demonstrăm în instanță mai multe aspecte, printre care faptul că terenul era intravilan și mult mai valoros decât estimarea inițială. În final, am obținut aproape 100.000 de euro – de 25 de ori mai mult – o despăgubire corectă care îi permite proprietarului să-și cumpere un teren sau o locuință echivalentă. Din păcate, astfel de cazuri nu sunt rare: statul oferă frecvent despăgubiri mult sub valoarea reală, iar doar o parte dintre români aleg să le conteste”, explică avocatul.

Iar acesta nu este singurul caz. Recent, mai mulți proprietari ai imobilelor care vor fi demolate pentru extinderea Magistralei 4 de metrou s-au revoltat când au aflat cât este dispus statul să le ofere, amenințând că vor merge în instanță.

Un bucureștean, care trăiește de trei decenii în casa care înseamnă pentru el bani, timp și amintiri, urmează să fie expropriat. Ar accepta să plece numai dacă despăgubirea ar acoperi cu adevărat valoarea locuinței lui.

„S-au aruncat pe piață niște prețuri care sunt la jumătate. O să încerc și cu vecinii mei să văd, dacă este cazul o să apelăm la un avocat. Nu am nimic împotrivă, nu mă pot opune eu unei situații publice. Să fie suma corectă”, spune acesta. 

Un scandal imens a fost și când a avut loc cel mai mare val de exproprieri de case din Oradea de după căderea comunismului. Detalii aici.

Cum poți obține suma corectă de la stat în caz de expropriere

Înainte de a deschide procesul în instanță, avocatul realizează o evaluare independentă pentru a verifica dacă suma oferită de stat reflectă valoarea reală de piață a imobilului și pentru a stabili suma corectă pe care ar trebui să o primească românii afectați.

În majoritatea cazurilor, rezultatul analizei arată că proprietatea valorează mult mai mult decât despăgubirea stabilită inițial. În această situație, se inițiază acțiunea în instanță pentru suplimentarea despăgubirii.

Ce se poate cere în instanță:

a) Majorarea despăgubirii până la valoarea de piață a terenului sau imobilului – dacă imobilul are o valoare de piață de 100.000 euro, proprietarul poate cere această sumă în instanță

b) Cheltuieli suplimentare necesare pentru achiziția unei alte proprietăți (onorarii notariale, taxe, comisioane agenții, onorarii avocat)

c) Dobânda legală pentru sumele întârziate, dacă este cazul

• Etapele procedurii de expropriere constau în:

a) Aprobarea proiectului – Guvernul sau autoritățile locale aprobă indicatorii tehnico-economici și coridorul de expropriere, împreună cu lista proprietarilor și a despăgubirilor estimate (publicate online sau la sediul expropriatorului);

b) Notificarea proprietarilor – expropriatorul transmite notificări proprietarilor imobilelor incluse în coridorul de expropriere, solicitând depunerea actelor de proprietate în termen de 20 de zile și eliberarea imobilului în 30 de zile;

c) Emiterea Deciziei de expropriere – după notificare, expropriatorul emite decizia de expropriere, act care are valoare de titlu executoriu și permite preluarea imobilului chiar și fără acordul proprietarului; 

d) Stabilirea despăgubirilor – la nivelul fiecărei unități administrativ-teritoriale se constituie o comisie specială unde se depun cererile pentru despăgubiri. Aceasta emite hotărâri prin care se stabilește cuantumul despăgubirilor.

Cum funcționează procedura pentru contestarea despăgubirii

În termen de 3 ani de la data comunicării hotărârii, persoana expropriată are dreptul să conteste în instanță cuantumul stabilit al despăgubirilor.

Pentru stabilirea despăgubirii reale, avocatul solicită o evaluare independentă, care de regulă confirmă că valoarea proprietății este mult mai mare decât suma stabilită administrativ.

În cazurile abordate de echipa Elisabeta Stan Law Office, evaluările arată că valoarea reală este mult mai mare decât valoarea stabilită în procedura administrativă, uneori chiar dublă.

Într-un astfel de proces, o comisie formată din experți ai clientului, ai statului și ai instanței reevaluează bunul expropriat pentru a stabili valoarea corectă. În cazurile avute de avocata Elisabeta Stan, instanța a acordat aproximativ 90% din despăgubirea solicitată, ceea ce confirmă utilitatea evaluării independente inițiale.

Procesul durează, în medie, între 1,5 și 2 ani, iar ultima etapă este executarea silită a statului pentru recuperarea banilor. Legea menționează că nu se poate cere anularea exproprierii, ci doar suplimentarea sumei. Însă orice român a cărui proprietate este expropriată poate deschide proces în instanță în cel mult 3 ani de la data comunicării procesului-verbal prin care este stabilită despăgubirea.

Cazul prezentat arată cât de mari pot fi diferențele între despăgubirile oferite de stat și valoarea reală de piață a proprietăților expropriate. De la câteva mii de euro, cât se oferă inițial, până la sute de mii de euro, cât se pot obține în instanță, drumul este lung, dar șansele de succes sunt ridicate.

Avocatul atrage atenția că fiecare proprietar are dreptul să primească o despăgubire corectă, care să îi permită să își refacă viața și să își cumpere o proprietate echivalentă. Acceptarea unei sume simbolice înseamnă pierderea unei valori reale și, în unele cazuri, pierderea șansei de a mai avea o locuință.

Ce este exproprierea și când poate fi dispusă

Exproprierea presupune transferul dreptului de proprietate asupra unui imobil, de regulă un teren, însă pot fi vizate și construcțiile amplasate pe acesta, din patrimoniul unei persoane fizice ori juridice sau al altei entități, în proprietatea statului (inclusiv a județelor, municipiilor, orașelor și comunelor), explică avocații Scutari Law. Acest transfer are loc exclusiv pentru realizarea unor lucrări de utilitate publică, conform prevederilor legale.

Exproprierea poate fi dispusă numai dacă sunt îndeplinite cumulativ două condiții esențiale:

• existența unei cauze de utilitate publică;

• acordarea unei despăgubiri juste și prealabile proprietarului afectat.

Etapele procedurii de expropriere

În forma sa esențială, procedura de expropriere presupune parcurgerea unor etape-cheie, prezentate mai jos. În practică, însă, pot apărea unele particularități ale fiecărei proceduri individuale. Unele situații pot necesita măsuri suplimentare, iar altele pot ridica probleme de drept succesoral sau legate de titlurile de proprietate. Pentru o analiză corectă a fiecărei situații, vă puteți adresa inclusiv unui avocat specializat în exproprieri, care vă poate oferi sprijin juridic specializat în funcție de circumstanțele concrete.

1. Aprobarea indicatorilor tehnico-economici

Aprobarea se face printr-o hotărâre a Guvernului sau, după caz, a autorităților administrației publice locale ori județene, care vizează aspectele tehnice ale lucrărilor și are la bază, de regulă, un studiu de fezabilitate.

2. Aprobarea coridorului de expropriere (amplasamentul lucrărilor), listei proprietarilor imobilelor afectate și a despăgubirilor estimate de expropriator

Acestea sunt aprobate printr-o hotărâre a Guvernului sau, după caz, a autorității administrației publice locale sau județene. Listele cu proprietarii și valorile despăgubirilor sunt publice și pot fi consultate la sediul expropriatorului, pe site-ul acestuia sau, după caz, în Monitorul Oficial al României.

3. Notificarea intenției de expropriere

Expropriatorul transmite o notificare de expropriere către persoanele vizate, solicitându-le să depună, în termen de 20 de zile, actele care atestă dreptul de proprietate. În același document se menționează obligația persoanei expropriate de a elibera imobilul în termen de 30 de zile. Deși notificarea face referire la stabilirea unei despăgubiri juste, în practică, suma aprobată în etapa anterioară (vezi punctul 2) rămâne, de regulă, neschimbată.

4. Emiterea deciziei de expropriere

După transmiterea notificărilor, expropriatorul emite decizia de expropriere, care constituie titlu executoriu și permite preluarea imobilului chiar și fără acordul proprietarului. Această decizie produce efecte inclusiv împotriva persoanelor care nu s-au prezentat în termenul de 20 de zile la sediul expropriatorului sau nu au depus un titlu valabil de proprietate. De asemenea, această decizie produce efecte și în cazul succesiunilor nedeschise, aflate în dezbatere, ori atunci când proprietarii nu sunt cunoscuți.

5. Comisia de verificare a dreptului de proprietate sau a altui drept real

La nivelul fiecărei unități administrativ-teritoriale (în cadrul primăriei) se înființează o comisie specială la care se vor depune cererile pentru încasarea despăgubirilor. Această comisie convoacă persoanele expropriate în vederea încheierii unui proces-verbal, în care se va consemna, printre altele, acordul sau lipsa acordului acestora cu privire la cuantumul despăgubirii oferite.

6. Hotărâre de stabilire a despăgubirilor

Hotărârea este emisă de comisia prevăzută la punctul 5 și cuprinde cuantumul definitiv al despăgubirilor. Ea se emite indiferent dacă persoana expropriată s-a prezentat sau nu în fața comisiei și se comunică ulterior acesteia. De la data comunicării hotărârii, persoana expropriată poate contesta în instanță cuantumul despăgubirii stabilite pentru terenul expropriat.

În ceea ce privește durata acestor etape, aceasta variază semnificativ de la un caz la altul. Din momentul aprobării indicatorilor tehnico-economici (pct. 1) și până la adoptarea hotărârii privind despăgubirile (pct. 6), pot trece între 1 și 3 ani, această perioadă este estimativă, bazată pe practica observată. Prin urmare, nu se poate indica un interval de timp exact pentru parcurgerea acestor etape.