Ce riști ca proprietar dacă nu faci contract de închiriere cu chiriașii. „Absența contractului se întoarce cel mai dur împotriva proprietarului”

Imobiliarele sunt considerate investiții sigure, dat fiind că prețurile nu vor scădea, iar în cazul închirierii locuinței investiția se poate recupera destul de repede. Specialiștii consultați de „Adevărul” au explicat cât de mari sunt riscurile în cazul închirierii „la negru”.

Închirierea „la negru”, prin neînregistrarea contractului sau nedeclararea veniturilor, atrage riscuri deloc neglijabile, a explicat pentru „Adevărul” avocata Elena Grecu, fondator Grecu Partners, explicând că nedeclararea constituie contravenție și se sancționează, potrivit art. 336 alin. (2) lit. d) din Legea nr. 207/2015 privind Codul de procedură fiscală, cu amendă între 500 și 1.000 lei pentru persoane fizice.

„Pe lângă amenzile contravenționale de mai sus, nedeclararea veniturilor poate duce la recalcularea taxelor (impozit 10% + CASS, după caz), plus penalități și dobânzi.

Dar cel mai mare risc îl constituie faptul că proprietarul poate fi acuzat de evaziune fiscală. Astfel, neînregistrarea contractului și nedeclararea veniturilor constituie evaziune fiscală, pedepsită cu închisoare de la 2 la 8 ani sau amendă penală, în funcție de prejudiciu.

Din perspectiva relației proprietar – chiriaș, lipsa unui contract clar și înregistrat îngreunează probarea chiriei, a garanției și a obligațiilor asumate, poate prelungi procedura de evacuare și crește semnificativ riscul de litigii”, a declarat avocata.

Fără contract, proprietarul pierde avantajul de a-și putea da afară chiriașii

Avocații Dumitru Lazăr și Alexandru Alexandrescu, din cadrul Casei de avocatură Buju Stanciu și Asociații au explicat pentru „Adevărul” că riscul principal al închirierii „la negru” nu e doar fiscal (taxe, dobânzi, penalități), ci și unul foarte practic. „Fără contract înregistrat la autoritățile fiscale, proprietarul pierde avantajul titlului executoriu”, a declarat Alexandru Alexandrescu pentru „Adevărul”.

Potrivit acestuia, fără titlu executoriu, pe de o parte, recuperarea chiriei restante și evacuarea este mai dificilă, iar pe de altă parte, chiriașul rămâne cu o poziție fragilă - dovedește greu ce a plătit și, de multe ori, nu își poate justifica reședința în relația cu diverse instituții.

„Cu alte cuvinte, „economia” inițială se transformă rapid într-un cost mare când apare prima problemă pentru ambele părți”, a spus Alexandrescu.

Absența contractului se întoarce cel mai dur împotriva proprietarului

Întrebat ce poți face legal dacă nu ai închiriat cu contract și vrei să-i dai afară pe chiriași, iar ei nu vor să plece, avocatul Dumitru Lazăr a declarat pentru „Adevărul” că aceasta este situația în care „absența contractului se întoarce cel mai dur împotriva proprietarului”.

„Fără un contract scris înregistrat, nu există titlu executoriu, deci evacuarea rapidă nu este posibilă. Proprietarul rămâne cu o singură cale: instanța de judecată. Concret, va trebui să formuleze o acțiune în evacuare, în care va proba existența raportului locativ prin orice mijloc de probă admis de lege: martori, mesaje, chitanțe, extrase bancare. Procedura este mai rapidă decât un litigiu civil obișnuit, dar durează în continuare luni de zile, nu zile. Instanțele admit din ce în ce mai des probele digitale (capturi de ecran, istoric bancar) pentru dovedirea raportului locativ verbal, dar asta nu scurtează procedura, ci doar crește șansele de câștig”, a spus Lazăr.

Cum e în alte state europene

În majoritatea statelor europene, închirierea unei locuințe fără contract scris nu înseamnă că relația dintre proprietar și chiriaș nu este reglementată de lege. Chiar și în lipsa unui document semnat, multe sisteme juridice recunosc existența unui acord verbal dacă se poate demonstra că persoana locuiește în imobil și plătește chirie în mod regulat. Astfel, simpla plată a chiriei, existența unor transferuri bancare, conversații, martori sau plata utilităților pot constitui dovezi ale unei relații locative, iar această situație generează drepturi și obligații pentru ambele părți.

În ansamblu, tendința în Europa este de a proteja stabilitatea locativă și de a preveni abuzurile, astfel încât lipsa unui contract scris nu anulează existența unei relații juridice. De cele mai multe ori, situația creează riscuri pentru ambele părți: chiriașul poate avea dificultăți în a demonstra condițiile exacte ale închirierii, iar proprietarul poate întâmpina obstacole în evacuare sau poate fi expus unor consecințe fiscale. Prin urmare, chiar dacă acordurile verbale pot fi recunoscute, legislația europeană încurajează în mod clar formalizarea închirierii prin contracte scrise.

În România, deși legea prevede că contractele de închiriere ar trebui înregistrate fiscal, un acord verbal poate produce efecte juridice dacă poate fi dovedit. Chiriașul nu poate fi evacuat legal fără o procedură în instanță, iar proprietarul riscă sancțiuni fiscale dacă veniturile din chirie nu sunt declarate. În practică, lipsa unui contract scris creează nesiguranță pentru ambele părți, deoarece condițiile exacte ale închirierii sunt dificil de demonstrat.

În Germania, contractele verbale de închiriere sunt pe deplin valabile din punct de vedere juridic, iar protecția chiriașului este foarte puternică. Chiar fără document scris, proprietarul trebuie să respecte proceduri stricte pentru rezilierea relației locative sau evacuare, iar orice evacuare fără hotărâre judecătorească este ilegală. Sistemul juridic german pune un accent deosebit pe stabilitatea locuinței chiriașului.

În Franța, legislația prevede în mod normal obligativitatea unui contract scris, însă instanțele pot recunoaște existența unei relații de închiriere dacă ocuparea și plata chiriei sunt dovedite. Statul acordă protecții importante chiriașilor, iar evacuarea implică proceduri judiciare clare și uneori limitări legate de protecția socială a persoanelor vulnerabile.

În Spania, deși contractele scrise sunt standardul, existența unei închirieri poate fi recunoscută și în lipsa lor dacă există dovezi ale locuirii și plății chiriei. Odată stabilită relația locativă, proprietarul nu poate evacua direct ocupantul, fiind necesară o procedură legală, ceea ce poate dura o perioadă semnificativă.

În Regatul Unit, acordurile verbale de tip verbal tenancy sunt recunoscute legal și oferă chiriașului drepturi esențiale, precum protecția împotriva evacuării ilegale și obligația proprietarului de a oferi notificare înainte de încetarea închirierii. Chiar fără contract scris, legea stabilește reguli minime privind relația dintre părți.

În Italia, legislația este mai strictă în privința formalizării închirierii, deoarece contractul de locațiune trebuie, în mod obligatoriu, să fie în formă scrisă și înregistrat la autoritatea fiscală pentru a produce efecte juridice complete. Cu toate acestea, dacă o persoană locuiește într-un imobil și poate demonstra plata chiriei, instanțele pot recunoaște existența unei relații de fapt între proprietar și ocupant. În astfel de situații, proprietarul nu poate evacua chiriașul fără procedură legală, iar lipsa înregistrării contractului poate atrage sancțiuni fiscale semnificative pentru proprietar. Sistemul juridic italian urmărește în special combaterea închirierilor nedeclarate („affitto in nero”), iar consecințele pot include amenzi, obligații fiscale suplimentare și, în anumite cazuri, drepturi sporite pentru chiriaș dacă se dovedește existența unei închirieri neînregistrate. Astfel, deși legea cere în mod clar contract scris și înregistrat, protecția locuirii și controlul fiscal determină autoritățile să trateze aceste situații în mod formal chiar și în absența documentelor.