Exclusiv Ai ridicat casa fără autorizație? Când devine demolarea obligatorie. Ghid de intrare în legalitate

În România există multe locuințe ridicate fără autorizație, legislația prevăzând deja dublarea impozitelor pe o perioadă de cinci ani și chiar demolarea construcției în anumite situații. Specialiștii consultați de „Adevărul” au explicat cum pot proprietarii acestor locuințe să intre în legalitate.

Începând cu 1 ianuarie 2026, legislația din România privind locuințele construite fără autorizație a adus o serie de modificări importante care schimbă modul în care sunt gestionate astfel de situații. Principala direcție a noilor reglementări este simplificarea procedurilor pentru obținerea autorizațiilor de construire, dar ridicarea unei case fără acest document continuă să fie sancționată prin amenzi, oprirea lucrărilor și, în anumite cazuri, chiar demolarea construcției.

Una dintre cele mai importante noutăți este introducerea unor sancțiuni fiscale mai dure. Proprietarii clădirilor construite fără autorizație pot fi obligați să plătească un impozit majorat, chiar și cu până la 100%, pentru o perioadă de mai mulți ani, fiind totodată obligați să declare aceste construcții.

Amenzi între 1.000 și 100.000 de lei

Specialiștii consultați de „Adevărul” au explicat în ce condiții poate fi cerută demolarea construcției și ce pot face proprietarii pentru a intra în legalitate.

„Edificarea unei construcții fără autorizație constituie contravenție în temeiul Legii nr. 50/1991. Potrivit art. 26 alin. (1) lit. a) din acest act normativ, fapta se sancționează cu amendă cuprinsă între 1.000 lei și 100.000 lei.

Odată cu aplicarea amenzii, potrivit art. 28 alin. (1) și (2) din Legea nr. 50/1991, se pot dispune și măsuri complementare precum: oprirea executării lucrărilor și, după caz, desființarea construcției executate fără autorizație, decizia menținerii sau a desființării aparținând autorității administrației publice competente, pe baza planurilor urbanistice și a regulamentelor aferente, sau, după caz, instanței”, a declarat pentru „Adevărul” avocata Carmen Bănățeanu.

Potrivit acesteia, termenul de prescripție a răspunderii în această situație este de 3 ani de la data finalizării în fapt a construcției. După împlinirea acestui termen, autoritățile nu mai pot aplica sancțiuni contravenționale.

În situații grave, precum lucrări de construcții neautorizate în legătură cu imobile monumente istorice sau continuarea lucrărilor după ce organul de control a dispus suspendarea acestora, fapta poate fi calificată drept infracțiune, conform art. 24 din Legea nr. 50/1991, a adăugat ea, precizând că termenul de prescripție pentru răspunderea penală este de 3 ani de la data săvârșirii infracțiunii.

Organele de control pot cere chiar și demolarea construcției

Construirea unei locuințe fără autorizație de construire reprezintă una dintre cele mai frecvente probleme juridice în domeniul imobiliar din România, a explicat la rândul său avocata Elisabeta Stan.

„Deși, în practică, mulți proprietari aleg această variantă din considerente de timp sau costuri, consecințele pot fi semnificative atât din perspectiva sancțiunilor contravenționale, cât și a dificultăților ulterioare în valorificarea imobilului”, a declarat avocata pentru „Adevărul”.

În plus, pe lângă amenzile care pot ajunge chiar și la 100.00 și nu mai pot fi plătite la jumătate cum era până nu de mult, odată cu amenda, organele de control pot dispune și sancțiuni complementare.

„Organele de control pot dispune, pe lângă aplicarea amenzilor, și oprirea lucrărilor, obligarea la intrarea în legalitate prin obținerea autorizației de construire și chiar desființarea construcției, în situația în care nu se poate obține autorizația de construire în termenul acordat de organele de control”, a declarat Elisabeta Stan, adăugând că primăriile sau Inspectoratul de Stat în Construcții pot stabili cuantumul amenzilor.

Impozite majorate

Potrivit Codului Fiscal, în cazul construirii unei clădiri în cursul anului, proprietarul acesteia are obligaţia să depună o declaraţie la organul fiscal local în a cărui rază teritorială se află clădirea, în termen de 30 de zile de la data dobândirii şi datorează impozit pe clădiri începând cu data de 1 ianuarie a anului următor, a precizat avocata Carmen Bănățeanu.

„Declararea clădirilor în vederea impunerii şi înscrierea acestora în evidenţele autorităţilor administraţiei publice locale reprezintă o obligaţie legală a contribuabililor care deţin în proprietate aceste imobile, chiar dacă ele au fost executate fără autorizaţie de construire sau cu nerespectarea acesteia”, a spus Bănățeanu.

Potrivit acesteia, în situaţia nedeclarării clădirii, de către proprietar, conform art. 461 din Codul Fiscal, valoarea impozitului stabilit de către organul fiscal local se majorează succesiv, cu 30% pentru fiecare interval de întârziere sau fracţie de interval de 6 luni de întârziere, calculat după expirarea termenului de 30 de zile, aplicat la valoarea impozitului stabilit iniţial. Majorarea se aplică pentru anul fiscal pentru care se stabileşte impozitul.

Pe de altă parte, avocata Elisabeta Stan a subliniat că „sunt impozabile și construcțiile nefinalizate, dar executate în baza unei autorizații de construire a cărei valabilitate a expirat”.

„În această situație, impozitul este datorat numai pentru suprafaţa construită desfăşurată care are elementele structurale de bază ale unei clădiri, respectiv pereţi şi acoperiş și se calculează prin raportare la suprafața construită desfășurată menționată în procesul-verbal de recepție parțială.

Impozitul pe clădiri poate fi stabilit pe o perioadă de 5 ani anterioară controlului, putând fi aplicabile penalități de întârziere, dobânzi și penalități de nedeclarare”, a declarat Elisabeta Stan pentru „Adevărul”.

Cum se poate intra în legalitate

Există mai multe modalități prin care o construcție realizată fără autorizație poate fi reglementată.

„Dacă vechimea construcției este mai mare de 3 ani, nu se mai poate aplica amenda contravențională, dar pentru intabularea ei este necesară realizarea unei expertize tehnice care să confirme că imobilul corespunde din punct de vedere tehnic și structural. Dacă vechimea construcției este mai mică de 3 ani, atunci intrarea în legalitate implică parcurgerea întregului proces de autorizare, care debutează cu solicitarea certificatului de urbanism.

În această ultimă ipoteză, intrarea în legalitate se poate efectua doar în situația în care clădirea se încadrează în limitele documentațiilor de urbanism aprobate pentru zona unde a fost edificată. În cazul construcțiilor a căror vechime este mai mică de 3 ani, omisiunea intrării în legalitate poate atrage demolarea construcției”, a declarat avocata Elisabeta Stan.

Proceduri diferite pentru imobilele construite înainte sau după 2001

Avocata Carmen Bănățeanu a explicat că sunt modalități diferite de intrare în legalitate în funcție de anul construcției, respectiv înainte sau după anul 2001.

În cazul celor edificate anterior anului 2001, construcția va fi intabulată în baza certificatului de atestare fiscală, care cuprinde suprafaţa reală a construcţiei şi a terenului aferent, emis de autoritatea administrației publice locale în a cărei rază se află situată construcţia, precum şi a documentaţiei cadastrale întocmite în acest scop.

În cazul construcțiilor edificate după 2001 se poate face intabulare directă în situația în care construcția are o vechime mai mare de 3 ani de la terminarea lucrărilor

„În această ipoteză, termenul de prescripție a răspunderii contravenționale s-a împlinit, iar sancțiunile contravenționale nu mai pot fi dispuse, iar Legea nr. 50/1991 permite intrarea în legalitate prin intabularea construcției în lipsa autorizației și a procesului-verbal de recepție la terminarea lucrărilor, doar în baza certificatului de atestare/adeverinței privind edificarea construcției, emis în baza unei expertize tehnice privind respectarea cerințelor fundamentale aplicabile privind calitatea în construcții, inclusiv cu încadrarea în reglementările de urbanism aprobate și a unei documentații cadastrale”, a explicat Bănățeanu pentru „Adevărul”.

Potrivit acesteia, prevederile se referă doar la ipoteza în care termenul de prescripție a răspunderii contravenționale este împlinit, având deci în vedere doar răspunderea contravențională pentru executarea lucrărilor de construcții fără autorizație de construire sau cu nerespectarea acesteia.

„Atunci când fapta se califică drept infracțiune, prevederile legale nu permit intrarea în legalitate în acest mod, chiar dacă termenul de prescripție a răspunderii penale este tot de 3 ani”, a explicat avocata Bănățeanu.

În situația în care construcția nu are o vechime mai mare de 3 ani de la terminarea lucrărilor, intrarea în legalitate se poate realiza exclusiv prin obținerea unei autorizații de construire de intrare în legalitate, caz în care autoritatea competentă va verifica respectarea cerințelor legale și a documentațiilor de urbanism.

„Dacă aceste condiții nu sunt îndeplinite, autoritatea locală poate refuza emiterea autorizației, caz în care desființarea construcției poate fi solicitată de organele de control”, a explicat Carmen Bănățeanu.