Noi reguli pentru constructorii de locuinţe: ce obligaţii vor avea dezvoltatorii

Un proiect de act normativ depus recent la Senat propune înregistrarea tuturor dezvoltatorilor imobiliari într-un registru înfiinţat de ANL, autoritatea care ar urma să verifice şi calitatea locuinţelor, dar şi modul în care sunt respectate standardele prevăzute de lege. În situaţia în care reclamaţiile cumpărătorilor sunt dovedite, constructorii sunt obligaţi să le plătească despăgubiri substanţiale.

„În prezent, piaţa imobiliară este privită cu suspiciune de consumatori, doar 38% au încredere că o tranzacţie imobiliară nu este o păcăleală. Legislaţia din domeniul construcţiilor este una permisivă, ceea ce face apariţia chiar şi a cazurilor în care proprietarii mor incendiaţi în propria casă. Important de menţionat este că această lege nu este una împotriva dezvoltatorilor, ci îşi propune să stabilească un set de reguli care trebuie respectat atunci când se construieşte şi vinde un spaţiu locativ”, se arată în Expunerea de motive.

Ca atare, iniţiatorii proiectului, liberalii Gabriel Andronache şi Florin Roman, propun următoarele: „Niciun dezvoltator nu va face publicitate, nu va comercializa, vinde sau oferi spre vânzare, şi nu va invita persoane să achiziţioneze, sub nici o formă juridică, o parcelă de teren, apartament sau clădire, după caz, în cadrul unei dezvoltări imobiliare sau parte din aceasta, fără înregistrarea dezvoltării imobiliare la Agenţia Naţională pentru Locuinţe”.

Dezvoltatorul imobiliar va plăti o amendă în valoare de 5% din valoarea proiectului de dezvoltare imobiliară în cazul neînregistrării acestuia la ANL. În cazul neînregistrări proiectului după aplicarea amenzii iniţiale se aplică o amendă de 10% din valoarea estimată a proiectului de dezvoltare imobiliară.

Dezvoltările imobiliare care se află în derulare la data intrării în vigoare a prezentei legi şi pentru care certificatul de atestare nu a fost eliberat, se înregistrează de către dezvoltator la ANL proiectul respectiv în termen de trei luni de la data promulgării prezentei legi. Dezvoltările imobiliare ulterioare termenului de trei luni de la data intrării în vigoare a legii se înregistrează la Agenţie la data eliberării certificatului de urbanism în vederea eliberării autorizării de construire a primei clădiri din cadrul dezvoltării imobiliare. Primăriile au obligaţia de a transmite, în format electronic, către ANL fiecare certificat de urbanism eliberat pentru construcţiile definite de prezenta lege.

Nu este necesară înregistrarea proiectului imobiliar: (a) aunci când numărul de apartamente propuse pentru dezvoltare nu depăşeşte opt, inclusiv toate fazele; (b) dacă dezvoltatorul a primit un certificat de atestare pentru dezvoltarea imobiliară înainte de intrarea promulgării prezentein legi; (c) pentru proiectele care au scopul renovării sau reparaţiei sau recompartimentarea, care nu implică comercializarea, vânzarea publicitară sau o nouă alocare a oricărui apartament, parcelă sau clădire, după caz, în cadrul proiectului imobiliar.

Ce acte vor fi centralizate de ANL

Dezvoltatorul imobiliar va depune la ANL şi documente prin care descrie proiectele lansate în ultimii trei ani, fie că sunt finalizate sau în curs de dezvoltare, inclusiv stadiul actual, orice întârziere în finalizarea acestuia şi detalii ale proceselor aflate pe rolul instanţelor de judecată.

Se vor depune şi actele necesare pentru construcţie, inclusiv: autorizaţia de construcţie; certificatul de urbanism; planul lucrărilor de construire; detaliile amplasamentului proiectului; modelul de contract pentru rezervare; contractul de vânzare-cumpărare şi actul de transmitere propus spre a fi semnat de către cumpărători; numele şi adresele agenţilor imobiliari care realizează vânzarea, dacă există; numele şi adresele contractanţilor/subcontractanţilor, arhitectului, inginerului şi orice alte persoane implicate în dezvoltarea proiectului propus.

Dezvoltatorul trebuie să depună şi o declaraţie pe propria răspundere prin care declară că: 

• are un titlu legal asupra terenului pentru care se propune dezvoltarea, împreună cu documente valabile din punct de vedere legal autentificate pentru un astfel de titlu, în cazul în care terenul este deţinut de altă persoană; 

• terenul este liber de orice sarcină, sau dacă este cazul, detalii cu privire la aceste sarcini înscrise asupra unui astfel de teren, inclusiv orice drepturi, titlu, ipoteci sau numele oricărei părţi care are legătuă cu aceste teren, împreună cu detaliile; 

• care este perioada în care acesta se angajează să finalizeze proiectul sau faza acestuia, după caz;

• trebuie să menţioneze că cel puţin 50% dintre sumele încasate pentru proiectul imobiliar de la beneficiari vor fi depozitate într-un cont separat care să fie păstrat într-o bancă dispusă să acopere prin credit costul construcţiei şi costul terenului şi va fi folosit doar în acest scop.

Ce mai prevede proiectul:

- Înregistrarea dezvoltatorilor imobiliari se va face online. Agenţia poate, în baza cercetărilor ulterioare ca urmare a unei reclamaţii sau la recomandarea autorităţii competente, să revoce înregistrarea acordată. Astfel, potrivit proiectului, înregistrarea poate fi revocată dacă dezvoltatorul este implicat în orice fel de practici necinstite sau nereguli constatate prin hotărâri judecătoreşti.

- În locul revocării înregistrării proiectului imobiliar, ANL poate obliga dezvoltatorul la îndeplinirea unor obligaţii suplimentare pe care le consideră adecvate pentru interesul cumpărătorilor şi orice astfel de termeni şi condiţii vor fi obligatorii pentru dezvoltator, obligaţii a căror neîndeplinire determină revocarea de plin drept a înregistrării.

- O altă prevedere în cazul retragerii înregistrării proiectului este ca ANL să solicite băncii la care dezvoltatorul deţine contul bancar al proiectului, să suspende contul şi ulterior să întreprindă toate activităţile suplimentare necesare, inclusiv deblocarea ulterioară a contului pentru ca lucrările de construcţie să continue.

- Dezvoltatorul, după înregistrarea proiectului de dezvoltare imobiliară, îşi creează o pagină de internet în pagina web a Agenţiei şi introduce toate detaliile proiectului propus, aşa cum este prevăzut, în toate câmpurile, pentru a putea fi vizualizate de consumatori.

- Dezvoltatorul imobiliar este responsabil de toate obligaţiile care decurg din prevederile prezentei legi până la transferarea tuturor apartamentelor, parcelelor sau clădirilor sau suprafeţe comune ale asociaţiei de proprietari sau a autorităţii competente, după caz, sub condiţia legală a menţinerii răspunderii dezvoltatorului, în ceea ce priveşte defectele structurale sau orice alte defecte pentru perioada menţionată în prezenta lege va continua chiar şi după transferarea tuturor apartamentelor, parcelelor sau clădirilor, după caz, către cumpărători. Această obligaţie extinde în beneficiul consumatorului, cumpărător de bună credinţă ale locuinţei, valabilitatea certificatelor de garanţie eliberate dezvoltatorului de comercianţii materialelor de construcţie utilizate la realizarea dezvoltării imobiliare.

- În cazul în care un dezvoltator nu reuşeşte să plătească toate sau oricare dintre cheltuielile colectate de el de la proprietari sau orice datorie, împrumut ipotecar şi dobânda aferentă acestuia înainte de transferarea proiectului imobiliar către cumpărători sau asociaţiei de proprietari, după caz, dezvoltatorul va continua să fie responsabil, chiar şi după transferul proprietăţii, să plătească aceste cheltuieli şi taxe, dacă există, către autoritatea sau persoana către care acestea trebuie plătite şi va fi responsabil pentru costul oricăror acţiuni în justiţie care pot fi iniţiate de această autoritate sau persoană.

- Încălcarea acestor obligaţii se sancţionează cu retragerea imediată a înregistrării. Efectul retragerii înregistrării este suspendarea proiectului de dezvoltare imobiliară. 

- Informaţii clare pentru cumpărător, inclusiv referitor la dimensiune, preţ, specificaţii sau alte detaliii ale proprietăţii să nu inducă în eroare cumpărătorul. Locuinţa trebuie promovată prin specificaţii precise, inclusiv printr-o descriere clară a preţurilor, a taxelor şi a serviciilor propuse iar dezvoltatorul trebuie să asigure faptul că angajaţii sau reprezentanţii săi nu utilizează tehnici de vânzare agresive. Sunt considerate tehnici de vânzare agresive, exemplificativ, următoarele actuivităţi: oferirea de informaţii cu rpivire la dimensiune, specificaţii sau alte detalii ale locuinţei care pot induce în eroare; ofrirea de stimulente financiare în schimbul unor decizii imediate; sugerarea unei creşteri viitoare de preţ.

- Dezvoltatorul are obligaţia plăţii primelor de asigurare şi taxelor aferente poliţelor de asigurare şi achită aceste costuri înainte de transferarea asigurării către asociaţia de proprietari. 

- Cumpărătorii sau asociaţia de proprietari se pot retrage din proiect şi pot cere restituirea sumei plătite deja plus despăgubirile aferente, în situaţia în care dezvoltatorul nu poate duce la îndeplinire proiectul imobiliar, sau să-i acorde posesia cumpărătorului în termenii din contractul de vânzare sau dacă proiectul nu este finalizat corespunzător.

- Cumpărătorul se poate retrage şi cere banii plătiţi pentru proiect dacă dezvoltatorul îşi întrerupe activitatea din cauza sau dacă înregistrarea dezvoltatorului de la ANL este suspendată sau revocată. Retragerea beneficiarilor din proiect nu va aduce atingere niciunui alt remediu disponibil iar despăgubirile vor include şi dobânda plăţilor.

- În cazul încălcării prevederilor menţionate anterior dezvoltatorul va plăti consumatorului 20% din valoarea locuinţei datorate consumatorului".

- Recepţia construcţiilor se face în prezenta proiectantului şi executantului

Propunerea legislativă a fost depusă în procedură de urgenţă la Senat, prim for sesizat, Camera Deputaţilor fiind decizională.