Analiză Frames: Dinspre China bate vânt de criză în sectorul imobiliar. Cum va fi afectată România

Sediul Evergrande din Hong Kong FOTO EPE-EFE

Prăbuşirea colosului imobiliar chinez Evergrande ridică semne de întrebare în privinţa sustenabilităţii pieţei imobiliare din România, se arată într-o analiză realizată de specialiştii Frames.

După un an istoric 2020, afacerile dezvoltatorilor imobiliari din România au intrat într-o zonă de instabilitate, într-un adevărat ,,Cod Galben’’, pe fondul aversei de probleme cu care se confruntă sectorul, de la creşterea preţurilor materialelor de construcţii, la restrângerea apetitului românilor pentru investiţii şi posibila ridicare a facilităţilor pentru angajaţii din construcii, estimează analiştii de la compania de consultanţă Frames.

Au construit zeci şi sute de mii de apartamente, în toată China, fără să se asigure că au clienţi, iar acum au început să le demoleze. Evergrande, borcanul cu miere al Chinei, a făcut implozie, după ce colosul imobiliar n-a mai reuşit să facă faţă plăţilor uriaşe, datoriile acesteia ridicându-se la 355 miliarde de de dolari.

I se spune ,,borcanul cu miere’’ pentru că mare parte din afacerile imobiliare ale chinezilor s-au derulat pe credite  şi investiţii străine. 129 de bănci şi 121 de fonduri de investiţii din toată lumea au susţinut afacerile Evergrande, cu gândul la profiturile spectaculoase promise.

Acum, investitorii privesc cu îngrijorare la prăbuşirea colosului chinez, văzut drept un exemplu de business care a crescut ca-n basme, fără să fie sustenabil, ca un uriaş cu picioarele de lut.

Potrivit experţilor de la Frames, fenomenul Evergrande riscă să afecteze întreaga economie mondială, miza financiară fiind una uriaşă – de peste 1,2 trilioane de dolari!

,,Ceea ce se întâmplă în China reprezintă un motiv de reflecţie, dincolo de efectele financiare pe care le vedem deja pe burse. Cât de solidă este piaţa imobiliară de la noi, cât de viabile sunt investiţiile în acest domeniu şi care sunt riscurile generate de conjunctura economică în care se află România’’, afirmă Adrian Negrescu, managerul Frames.

RECORD ISTORIC ÎN 2020

Piaţa imobiliară din România, văzută din prisma afacerilor dezvoltatorilor imobiliari (cod caen 4110), arată mai bine ca niciodată.

Cele 6594 de firme active în acest sector au raportat, anul trecut, afaceri de 12,7 miliarde de lei, în creştere spectaculoasă faţă de 2010 (2,24 mld.lei).

Profitul net cumulat al dezvoltatorilor se ridica, în 2020, la 3,41 miliarde lei, cu 359 milioane de lei mai mult decât în 2019 şi cu 3,1 miliarde peste nivelul de acum 10 ani.

Interesul pentru sectorul imobiliar a crescut spectaculos în această perioadă, dovadă că şi capitalul total al dezvoltatorilor a crescut spectaculos, de la 1,6 miliarde lei în 2010 la 13,9 miliarde lei în 2020.

De altfel, în ultimii 10 ani, numărul dezvoltatorilor imobiliari s-a dublat, de la 3312 la 6594.

,,Piaţa imobiliară românească a crescut spectaculos în ultimii ani, atât în zona construcţiilor de locuinţe cât şi pe zona de birouri, spaţii comerciale etc. Creşterea economiei şi apetitul unic la nivel european al românilor pentru achiziţia de imobiliare a făcut ca numărul companiilor şi al ofertelor imobiliare să crească semnificativ. Puterea de cumpărare în creştere şi mai ales accenturarea fenomenului de enclavizare economică – migraţia românilor din mediul rural în cel urban, către marile oraşe, a creat o presiune puternică pe cerere, iar blocurile de locuinţe au apărut ca ciupercile după ploaie’’, arată analiza Frames.

Creşterea semnificativă a pieţei a fost susţinută, totodată, de costurile mici de construcţie din România, de impozitarea redusă a profiturilor şi de facilităţile fiscale oferite de autorităţi celor care lucrează în acest sector.

UN SECTOR VULNERABIL

Dezvoltarea spectaculoasă a pieţei imobiliare a avut la bază finanţarea oferită de bănci şi de investitorii privaţi. Existenţa unor linii de finanţare optime şi perspectiva unor randamente care au depăşit, în multe cazuri, 200-300%, a determinat mulţi investitori să intre în acest sector.

Dezvoltarea pe datorie şi nu pe finanţare proprie îi face însă pe mulţi dezvoltatori vulnerabili în faţa provocărilor financiare.

Potrivit datelor studiului Frames, realizat la comanda unui jucător din piaţă, creanţele dezvoltatorilor imobiliari au atins, la finele anului trecut, suma de 8,46 miliarde lei, iar datoriile totale au depăşit 69 miliarde de lei.

Spre comparaţie,în 2010, datoriile erau la jumătate (31,4 miliarde lei) iar creanţele nu depăşeau 2,24 miliarde lei.

,,Nivelul de vulnerabilitate al companiilor din acest sector este unul ridicat. Cu excepţia a două judeţe, Tulcea şi Vaslui, aproape întreaga hartă investiţională a României, din acest sector, este colorată în portocaliu şi roşu, cu risc mare şi foarte mare de insolvenţă’’, spun experţii de la Frames.

Spre exemplu, în Bucureşti-Ilfov, din cele 3555 de dezvoltatori imobiliari, 2498 de firme prezintă un risc foarte mare de insolvenţă. În Cluj, din 550 de firme,  340 se află în zona de risc major, în Braşov sunt 192 de dezvoltatori imobiliari cu risc major de insolvenţă (din totalul 295), iar în Timiş 301 din 524.

Nici în Constanţa, acolo unde există o cerere în creştere de apartamente, mai ales pe Litoral, situaţia nu este mai bună. Din cei 252 de dezvoltatori, 168 prezintă risc foarte mare de insolvenţă.

Pe ansamblul ţării, din cele 6594 de firme active în acest sector, 4269 (64,7%) prezintă un grad ridicat de risc investiţional şi numai 673 de companii (10,2%), au un risc scăzut.

,,În condiţiile în care marea majoritate a firmelor sunt încadrate la zona micro (5919), business-ul din acest sector poate fi caracterizat ca unul cu dublu tăiş. Poate genera profituri semnificative, dacă reuşeşte să finalizeze şi să vândă proiectele sau se poate  bloca oricând pe parcurs, neavând resurse financiare suficiente să reziste vremurilor tulburi’’, afirmă Adrian Negrescu, managerul Frames.

Potrivit datelor studiului, pe piaţa românească activează, în prezent, numai 77 de dezvoltatori imobiliari ce pot fi încadraţi, din punct de vedere financiar, în zona firmelor mijlocii şi mari.

O IARNĂ GREA PENTRU DEZVOLTATORI

Iarna lui 2021 se anunţă a fi cea mai grea pentru dezvoltatorii imobiliari din ultimii 10 ani.

Explozia preţurilor la materialele de construcţii a dat peste cap calculele multor dezvoltatori, costurile de producţie crescând, în unele situaţii, şi cu 150-200%.

Scumpirea materialelor este doar una dintre marile provocări cu care dezvoltatorii se confruntă. La lista tot mai lungă de probleme se adaugă scumpirea energiei electrice, a gazelor, a carburanţilor, alături de celelalte scumpiri.

,,Presiunea pe costuri a crescut semnificativ în ultimele luni, iar perspectivele iernii sunt nefavorabile. Perspectivele unei potenţiale furtuni perfecte în sectorul imobiliar sunt susţinute de scăderea apetitului românilor pentru investiţiile imobiliare – un efect al pandemiei, potenţiala scumpire a creditelor – o decizie care va influenţa decisiv afacerile acestora şi, nu în ultimul rând, posibila eliminare a facilităţilor fiscale pentru angajaţii din acest sector, o lovitură care va afecta şi mai mult bugetele dezvoltatorilor. La toate acestea se adaugă, bineînţeles, şi deprecierea cursului monedei naţionale, prognozată să treacă peste nivelul de 5 lei/euro’’, arată analiza Frames.

Potrivit experţilor, nu este exclus ca, în următoarea perioadă, multe proiecte imobiliare să fie puse în conservare, iar altele să fie închise, urmare a insolvenţei şi falimentului unor dezvoltatori.

,,Firmele din acest sector sunt ca un dansator pe sârmă. Orice pas greşit le poate duce în situaţia colosului Evergrande, care n-a mai făcut faţă plăţilor’’, arată analiza.

,,Va depinde de cum îşi gestionează bugetele şi la ce costuri vor vinde apartamentele finalizate. Dacă vor trage prea mult de elasticul preţurilor, marjând pe trecerea în preţ a tuturor pierderilor generate de inflaţie, mulţi dintre ei vor avea de pierdut. Dacă tragi prea mult de elasticul preţurilor, acesta se rupe, altfel spus cererea dispare, iar apartamentele rămân nevândute. Asta mai cu seamă că perioada următoare va eroda puternic din puterea de cumpărare a populaţiei şi firmelor, iar înăsprirea condiţiilor de creditare va genera şi mai multă presiune’’, afirmă analiştii.

Potrivit studiului Frames, cheltuielile dezvoltatorilor au atins, anul trecut, nivelul de 15,8 miliarde de lei, în creştere cu 1,4 miliarde faţă de anul precedent şi cu 9,76 miliarde mai mari decât în urmă cu 10 ani.

Nivelul stocurilor raportate de dezvoltatori depăşeşte, în prezent, 11,6 miliarde lei, faţă de 4,1 miliarde lei în 2010 şi 9,42 miliarde lei în 2019.

Analiza Frames a fost realizată pe baza datelor oficiale comunicate de companiile cu codul CAEN 4110 (dezvoltarea proiectelor de constructii, pentru cladiri rezidentiale si nerezidentiale, prin reunirea mijloacelor financiare, tehnice si fizice pentru realizarea proiectelor de constructii în vederea vânzarii ulterioare). Analiza a luat în calcul un număr de 6594 de firme, dintre care 6394 în funcţiune, 15 în insolvenţă şi 79 cu datorii la stat.

Datele prelucrate fac referire exclusivă la firmele care au acest cod principal de activitate şi sunt obţinute de la Registrul Comerţului şi Ministerul Finanţelor pe baza informaţiilor publice declarate de companii şi a estimărilor Frames.

Frames este una dintre cele mai vizibile companii din segmentul de studii şi analize de business din România, dezvoltând produse de profil pentru o gamă largă de clienţi, de la IMM-uri şi companii multinaţionale la organizaţii patronale şi instituţii publice. Studiile macroeconomice dezvoltate de Frames sunt menite să ofere investitorilor o perspectivă concretă legată de evoluţia economică a României, în scopul conturării planurilor investiţionale.