ANALIZĂ Aproape 90% din spaţiile de birouri din Bucureşti sunt de închiriat

Aproape 90% din spaţiile de birouri din Bucureşti sunt destinate închirierii, iar situaţia este asemănătoare şi în Cluj, unde doar 30% din imobile sunt de vânzare, potrivit unei analize realizate de către platforma imobiliară Wizmo.ro şi RE/MAX Grup de Lux, una dintre francizele RE/MAX România.

„Ȋn acest moment, pe Wizmo.ro sunt publicate peste 40.000 de proprietăţi, 1.050 dintre acestea fiind de birouri. Ȋn ceea ce priveşte destinaţia lor, ȋn Bucureşti şi Cluj, 88% respectiv 70% sunt de ȋnchiriat şi doar 12% respectiv 30% de vȃnzare”, a declarat Maarten Deboo, CEO Wizmo.ro.

Cu cât se închiriază spaţiile de birouri

Potrivit datelor din platforma Wizmo.ro, preţul mediu de ȋnchiriere al spaţiilor de birouri este de 9,62/mp euro ȋn Bucureşti, 9,53 euro/mp ȋn Cluj şi 7,54 euro/mp ȋn Iaşi, preţurile spaţiilor diferind ȋn funcţie de dotări, amplasament, servicii oferite şi, cel mai important aspect, clasa birourilor din care face parte.

Adiacent chiriei, pentru spaţiile situate ȋn centrele de business se percep şi costuri de ȋntreţinere. Pentru clădirile din Cluj-Napoca, de exemplu, aceste costuri sunt cuprinse ȋntre 1 şi 3 euro/mp de spaţiu ȋnchiriat. Toate aceste cheltuieli se referă la spaţiile comune ale nivelului (lifturi, spaţiile din faţa liftului, spaţii tehnice, casa scării), precum şi la spaţiile comune ale clădirii (spaţii tehnice, adăpost ALA, căi de acces, recepţie, rampe, spaţii pază). Ȋn general, costurile administrative sunt regularizate periodic, ȋn sistem „open book”.

De exemplu, un spaţiu care are o chirie de 12,5 euro/mp şi care pare prima opţiune (dar care are o cotă de spaţii comune de 16%), este mai puţin avantajos faţă de un alt spaţiu, cu chirie de 13 euro/mp, care are spaţii comune de doar 5%. De regulă, spaţiile comune variază ȋntre 10 şi 15% ȋn cazul imobilelor de suprafaţă mare (de peste 3.500 mp), respectiv ȋntre 12-18% ȋn cazul imobilelor cu suprafeţe mai reduse (sub 2.500 mp).

„Avȃnd ȋn vedere că obiectivul final este identificarea acelui spaţiu care oferă acomodarea unui anumit număr de posturi de lucru (şi desigur, suplimentar, o marjă de extindere rezonabilă), cel mai important aspect nu este chiria pe metru pătrat, ci chiria per post de lucru. Acest indice se calculează ca raport ȋntre chiria totală (rezultată din multiplicarea suprafeţei ȋnchiriabile cu chiria pe metru pătrat) şi numărul de posturi de lucru (numărul de angajaţi care poate fi acomodat ȋn acel spaţiu)”, a explicat Alina Berghian, Sales Associate RE/MAX Grup de Lux. 

Cum îşi pot alege companiile un spaţiu eficient                                         

Ȋn primul rȃnd, recomandarea specialiştilor în imobiliare este să ţină cont de faptul că pentru fiecare angajat este nevoie de aproximativ 10 metri pătraţi. Atunci cȃnd se alege un spaţiu de birouri, cea mai importantă caracteristică a sa este aşa zisa „suprafaţă de mochetă”, adică suprafaţa efectivă a birourilor, unde se va desfăşura activitatea. Ȋn general, suprafeţele construite includ holuri, circulaţii, spaţii tehnice. Acestea sunt conexe şi necesare, ȋnsă nu reprezintă locul efectiv unde angajaţii ȋşi vor desfăşura activitatea.

Eficienţa unui spaţiu este dată de mai mulţi factori - forma acestuia, numărul de faţade ce asigură lumina naturală, precum şi adȃncimea clădirii (distanţa dintre două faţade cu lumină naturală). De exemplu, 1000 mp situaţi ȋn 3 clădiri diferite pot avea mai mult ca sigur 3 niveluri de eficienţă diferite.

Cele mai eficiente spaţii sunt cele de formă dreptunghiulară, cu lumină naturală pe lungimea clădirii, pe ambele faţade, fără foarte mulţi stȃlpi de susţinere ȋn interior. Spaţiile cu formele pătrate, deşi aparent  uşor de partiţionat, pot fi ȋn realitate dificile, din cauza distanţei mai mari ȋntre două faţade luminate. Luȃnd ȋn calcul eficienţa spaţiului, se poate observa că uneori ȋntr-un spaţiu de 500 mp pot ȋncăpea mai multe posturi de lucru decȃt ȋntr-un spaţiu de 575 mp ȋntr-o altă clădire, cu altă configuraţie.    

„Atunci cȃnd compania se mută ȋntr-un nou spaţiu este indicat să se ţină cont de modalitatea de utilizare a acestuia. Ȋn cazul ȋn care activitatea implică frecvent vizite din partea clienţilor, atunci este indicat ca acesta să fie situat ȋntr-o zonă centrală, uşor de identificat, cu mare vizibilitate. Dacă spaţiul va servi doar angajaţilor ce nu au relaţii directe cu clienţii, adică sunt implicaţi ȋn operaţiuni de back-office, atunci nu este nevoie de o amplasare centrală, acesta putȃnd fi ales ȋntr-o zonă semicentrală sau periferică”, a spus Alina Berghian.

De asemenea, este important ca ȋn zona respectivă să fie concentrate punctele de interes ale companiei. Specialiştii recomandă ca angajatorii să ţină cont şi de cerinţele angajaţilor, de unde se deplasează aceştia pentru a ajunge la locul de muncă, proximitatea faţă de staţii ale mijloacelor de transport ȋn comun, agenţii bancare, şcoli/grădiniţe, spitale, magazine etc.

Nu în ultimul rând, problema locurilor de parcare a devenit una vitală, atȃt pentru clienţi cȃt şi pentru angajaţi. Ȋn general, ȋn centrele de business de clase superioare se oferă la 80-100 mp ȋnchiriaţi cȃte un loc de parcare, dar este recomandabil ca proprietarii să verifice dacă ȋn zonă există alte posibilităţi de parcare.