Care este reglementarea legală?

Art. 71 alin. 2 din Legea 196/2018 prevede: „(2) Proprietarii membri ai asociaţiei de proprietari au obligaţia să aprobe un fond de reparaţii anual, necesar pentru repararea şi îmbunătăţirea proprietăţii comune”.

Este un fond obligatoriu?

Fondul de reparaţii este un fond obligatoriu a fi constituit la nivelul fiecărei asociaţii de proprietari. Obligativitatea rezultă din modul în care legiuitorul a înţeles să formuleze textul art. 71 alin. 2, text în care se regăseşte formularea, “au obligaţia să aprobe”, fiind în faţa unui text imperativ. În aceste condiţii, nu suntem în faţa unei facultăţi ci a unei obligaţii.

De ce este important un astfel de fond?

Existenţa unui astfel de fond este extrem de importantă, în condiţiile în care din acest fond este achitată contravaloarea lucrărilor, intervenţiilor şi investiţiilor realizate la nivelul părţilor comune. Fără un astfel de fond, corect dimensionat de către comitet pentru a face faţă nevoilor concrete, asociaţia nu ar avea sume disponibile din care să achite aceste reparaţii şi prin urmare tot ceea ce ar reprezenta o astfel de cheltuială s-ar regăsi în lista de plată.

„Fondul de reparaţii este utilizat numai pentru consolidarea condominiului, reabilitarea termică, creşterea calităţii ambiental-arhitecturale a construcţiilor, precum şi pentru repararea şi îmbunătăţirea proprietăţii comune” (art.71 alin 2).

Din fondul de reparaţii se achită facturile emise pe numele asociaţiei de către prestatorii de servicii care au realizat intervenţiile la partea comună (manoperă sau manoperă şi materiale). Fondul de reparaţii se referă şi poate fi folosit doar pentru ceea ce reprezintă parte comună şi nu poate fi utilizat în vederea realizării de lucrări care se pot încadra în acele lucrări voluptorii (realizarea unei lucrări de care beneficiază doar un singur proprietar şi îi creşte confortul doar acestuia).

Primesc o chitanţă separată pentru plata acestui fond?

Pentru încasarea fondului de reparaţii, administratorul eliberează chitanţă nominală separată prevede art. 71 alin. 4 din Legea 196/2018. Din acest text de lege se desprinde faptul că administratorul are obligaţia şi nu facultatea de a elibera o chitanţă separată pentru fondul de reparaţii.

Dacă legiuitorul a prevăzut o astfel de obligaţie, fiind în faţa unui text de lege imperativ, rezultă că asociaţia de proprietari prin preşedinte, comitet sau adunare generală nu pot decide altfel. Suma reprezentând fond de reparaţii nu poate face parte din cota de întreţinere şi astfel să fie eliberată doar o singură chitanţă pe care să fie menţionat „cotă întreţinere”. Nici eliberarea unei chitanţe pe care se menţionează cele două sume „cotă” şi „fond reparaţii” nu se încadrează în prevederea legală. Dacă legiuitorul a menţionat obligativitatea eliberării unei chitanţe separate, înseamnă că pentru suma achitată, proprietarul trebuie să primească o chitanţă distinctă.

Ce se plăteşte şi ce nu se poate achita din fondul de reparaţii?

Legea nr. 196/2018 prevede faptul că asociaţia de proprietari poate efectua plăţi aferente facturilor emise de către prestatorii de servicii pentru lucrările sau intervenţiile realizate doar din soldul existent în fondul de reparaţii. Prevederea se regăseşte în art. 71 din Legea 196/2018.

Din această formulare se desprinde faptul că reparaţiile, investiţiile, intervenţiile nu se pot suporta decât din fondul de reparaţii şi nu poate face obiectul unor plăţi aferente facturilor pentru utilităţi şi servicii de care beneficiază asociaţia, acesta fiind rolul fondului de rulment. Cu alte cuvinte, existenţa fondului de reparaţii este importantă pentru a putea realiza plata intervenţiei/reparaţiei imediat. Altfel, în lipsa unui astfel de fond, după apariţia avariei, comitetul decide colectarea sumei în listă, se aşteaptă afişarea şi recuperarea sumei după care se realizează intervenţia şi mai apoi existând suma colectată se achită contravaloarea lucrării.

Menţiunea din paragraful anterior este de reţinut de către proprietarii care nu înţeleg utilitatea şi nevoia chiar obligativitatea existenţei unui astfel de fond. Menţiunea este importantă şi pentru organele de conducere care dacă nu se preocupă în a colecta acest fond, asociaţia va face plăţi din alte fonduri legal constituite (fond rulment), ceea ce reprezintă o abatere, sancţionată conform celor de mai jos.

Sancţiunea pentru nerespectarea acestor menţiuni se regăseşte în art.102 alin 2 lit.e, iar sancţiunea este cuprinsă între 4000 - 9000 lei.

Unde se depun sumele reprezentând fond de reparaţii?

Fondul de reparaţii se depune în contul curent al asociaţiei de proprietari, menţionat la art. 20 alin. 1, prevede art. 71 alin. 3 din Legea 196/2018. Prin urmare, cade în sarcina administratorului ca sumele încasate şi reprezentând fond de reparaţii să fie depuse în contul asociaţiei, să înregistreze în evidenţele fiecărui proprietar sumele încasate, să ţină evidenţa acestor fonduri la nivel de apartament şi la nivel de asociaţie.

Sumele de bani reprezentând fond de reparaţii nu stau în casa (apartamentul) administratorului sau preşedintelui ci se depun în contul asociaţiei.

Cum se dimensionează acest fond?

Fondul de reparaţii se stabileşte, an de an, în cadrul adunării generale, astfel încât să poată acoperi cheltuielile necesare cu reparaţiile şi investiţiile la nivelul părţilor comune. Partea comună este în sarcina asociaţiei de proprietari şi prin urmare asociaţia are obligaţia de a menţine în bună stare de funcţionare tot ceea ce reprezintă parte comună. Stabilirea cuantumului se face de către comitet şi se propune spre aprobare adunării generale, în funcţie de investiţiile necesare a fi realizate, reparaţiile planificate la care se adaugă şi o sumă reprezentând reparaţii urgente neplanificate.

„Comitetul executiv fundamentează şi prezintă adunării generale suma anuală necesară pentru constituirea sau completarea fondului de reparaţii, care se alimentează în avans, în tranşe lunare egale, prevăzute în lista de plată a cheltuielilor asociaţiei de proprietari” (art.71 alin.2).

Cum se dimensionează fondul la asociaţiile nou constituite?

În cazurile asociaţiilor de proprietari nou-înfiinţate, prin aproximarea acestuia cu fondul de reparaţii stabilit la alte asociaţii de proprietari echivalente ca mărime. Sigur că am în vedere blocurile nou construite la care se poate decide iniţial constituirea unui fond de reparaţii care urmează a fi ajustat în funcţie de necesităţi şi de modul în care se prezintă partea comună după preluarea de la dezvoltator.

În ceea ce priveşte asociaţiile desprinse din asociaţia „mamă”, în baza convenţiei de separare, fondul de reparaţii existent se transferă de la asociaţia „mamă” la noua entitate juridică constituită. Prin urmare, se va pune în discuţie doar posibilitatea de ajustare a fondului de reparaţii în funcţie de nevoile concrete.

Se poate returna acest fond proprietarului?

Fondul de reparaţii încasat nu se restituie proprietarului nici la sfârşitul anului dacă nu a fost consumat şi nici la transmiterea dreptului de proprietate. „Excedentele anuale rezultate din execuţia bugetelor de venituri şi cheltuieli, rămase neutilizate la finele exerciţiului bugetar, se reportează în anul următor cu aceeaşi destinaţie” (art. 71 alin. 1).

Se poate diminua acest fond?

În opinia mea, diminuarea cuantumului fondului de reparaţii constituit şi prin urmare restituirea proprietarului a unei părţi din suma constituită nu poate avea loc, atâta timp cât partea comună trebuie întreţinută în bună stare de funcţionare şi atâta timp cât legiuitorul a prevăzut raportarea sumei pentru anul urmator. Prin urmare, în anul următor suma (ce urmează a fi colectată) poate suferi o ajustare în minus, cu condiţia ca la nivelul părţilor comune să nu fie identificate intervenţii sau reparaţii necesare a fi realizate.

Cine decide constituirea fondului de reparaţii?

Adunarea generală reprezintă organul suprem de conducere iar legiuitorul a trecut în sarcina acesteia o astfel de hotărâre. “Comitetul executiv fundamentează şi prezintă adunării generale suma anuală necesară pentru constituirea sau completarea fondului de reparaţii ...”, prevede art. 71 alin. 2 din Legea 196/2018.

Dacă legiuitorul a stabilit în sarcina adunării generale hotărârea acestui fond, este limpede că nici comitetul, nici preşedintele şi nici administratorul nu pot decide cuantumul unui astfel de fond sau termenul în care un astfel de fond se va colecta prin intermediul listelor de întreţinere.

Cine gestionează fondul de reparatii?

Art. 66 alin 1 lit. l prevede ca şi sarcină a administratorului şi: „gestionează, conform hotărârilor adunării generale sau comitetului executiv, fondul de rulment şi fondul de reparaţii constituite la dispoziţia asociaţiei de proprietari, precum şi alte fonduri constituite de către aceasta”.

Prin urmare, hotărârea privind constituirea este în sarcina adunării generale însă gestiunea şi evident răspunderea privind gestionarea este în sarcina administratorului. În situaţia în care administratorul face plăţi din fondul de reparaţii pentru plata facturilor de utilităţi fără a avea o decizie a comitetului în acest sens, este singur şi direct răspunzător şi poate fi sancţionat conform art.102 alin. 2 lit. e, iar sancţiunea este cuprinsă între 4000 - 9000 lei.

Situaţia fondului de reparaţii se transmite de la administrator la administrator?

Art. 71 alin. 5 prevede că,  „în termen de 5 zile de la încetarea contractului de administrare, administratorul este obligat să prezinte, în condiţiile prevăzute la art. 69 alin. 1, preşedintelui asociaţiei de proprietari şi cenzorului/comisiei de cenzori contabilitatea fondului de reparaţii, a fondului de rulment şi să o transfere noului administrator.

Între fostul şi noul administrator urmează a se încheia un proces verbal şi pentru ceea ce reprezintă acest fond de reparaţii, fiind predată situaţia pe apartament şi pe asociaţie.

Poate fi penalizată suma datorată ca şi fond de reparaţii?

În opinia mea, astfel de sume pot fi penalizate dacă există o hotărâre a adunării generale prin care s-a decis constituirea fondului şi menţionarea perioadei în care se poate achita acest fond, dacă există o hotărâre a adunării generale privind stabilirea penalităţii şi pentru debitele înregistrate la acest fond.

Fudamentarea se regăseşte în prevederile art. 77 alin. 1 care arată că Asociaţia de proprietari poate stabili un sistem propriu de penalităţi pentru orice sumă cu titlu de restanţă, afişată pe lista de plată. Penalităţile nu vor fi mai mari de 0,2% pentru fiecare zi de întârziere şi se vor aplica numai după o perioadă de 30 de zile de la termenul scadent pentru plată, fără ca suma penalităţilor să poată depăşi suma la care s-au aplicat”. Legiuitorul a făcut trimitere la „orice suma cu titlu de restanţă” de unde rezultă că, dacă în lista de plată vom avea o sumă ce reprezintă fond de reparaţii, ea poate fi penalizată.

Ce se întâmplă dacă proprietarul nu achită acest fond?

În situaţia în care proprietarul nu îşi achită suma aferentă fondului de reparaţii, asociaţia, după trecerea termenului legal (60 de zile de la scadenţă), poate acţiona în judecată proprietarul şi poate solicita, prin intermediul instanţei de judecată, obligarea acestuia la plata contravalorii sumei regăsită în lista de plată.

Poate fi sancţionată lipsa constituirii fondului de reparaţii?

Fiind un fond obligatioriu aşa după cum am menţionat mai sus, legiuitorul a prevăzut şi o sancţiune în cazul în care asociaţia prin preşedinte şi comitet rămân în pasivitate şi nu supun dezbaterii constituirea unui astfel de fond. Sancţiunea este reprezentată de amenda cuprinsă între 200 şi 1000 lei şi este regăsită în prevederile art.102 alin. 2 lit. b din Legea 196/2018.