ANALIZĂ Bulele speculative imobiliare apar peste tot. Şi acum ce urmează?

Dintr-o perspectivă macroeconomică, bulele imobiliare au tendinţa de a fi cele mai periculoase pentru că afectează o mare parte a populaţiei. Cele mai riscante pieţe imobiliare din prezent sunt în Australia, Londra, Hong Kong, Suedia şi Norvegia, arată într-o analiză Christopher Dembik analistul macro al Saxo Bank.

„Trăim într-o lume de bule alimentate de o politică monetară flexibilă şi de lichiditate în exces. O bulă este deseori dificil de identificat înainte să apară, dar cel puţin putem conveni asupra faptului că printre cele mai evidente caracteristici se află preţurile care evoluează super-exponenţial, lucru care se întâmplă acum în multe pieţe din toată lumea: criptovalutele, partea de randament negativ a pieţei obligaţiunilor sau acţiunile tech. Cu toate acestea, din punct de vedere macroeconomic, cele mai periculoase bule sunt cele observate în trecut, mai ales în piaţa proprietăţilor”, spune el.

Potrivit lui Dembik, bulele activelor financiare sunt îngrijorătoare, dar de obicei afectează o parte mai mică a populaţiei decât cele de pe piaţa imobiliară. Cele mai riscante pieţe imobiliare pe care Saxo Bank le observă sunt Australia, Londra, Hong Kong, Suedia şi Norvegia. Toate aceste pieţe au aceleaşi două caracteristici: preţurile caselor sunt deconectate de veniturile locale, iar economia reală trece prin distorsionări legate de politica monetară precum o creştere a împrumuturilor şi/sau un boom în sectorul construcţiilor.

Din motive de comparaţie, datele folosite pentru aprecierea pieţei proprietăţilor sunt de la BIS. Sursa: Saxo Bank Cercetare & Strategie, Macrobond, Biroul Statistic Norvegian, Studiul accesibilităţii locuinţelor.

În ciuda crizei financiare globale, preţurile imobiliarelor au tot crescut în aceste cinci zone. Pe baza datelor BIS, din 2007, creşterea a variat de la 45% în Londra şi suburbii la peste 200% în Hong Kong. Însă, pe termen lung, cea mai riscantă piaţă este Norvegia. În ultimele decenii, preţurile locuinţelor din ţară au crescut rapid, iar indicele producţiei în sectorul construcţiilor, un alt semn al distorsionării pieţei, a atins recent cel mai înalt nivel al său din 2000 (era la 135 în T3’17).

Începând din 1992, preţurile locuinţelor din Norvegia au crescut cu 490% (60% din 2007 ca rezultat direct al politicii de dobândă scăzută a Norges Bank). Cu toate acestea, pe o perioadă scurtă, creşterea preţurilor a fost mai mare în Hong Kong.

Potrivit analistului Saxo Bank, ceea ce face ca bula imobiliară din Norvegia să fie cea mai riscantă este combinaţia unică al nivelului îngrijorător al datoriei gospodăriilor (raportul datoriei gospodăriilor la venitul net disponibil este unul dintre cele mai mari din OCDE, atingând 220%) şi una dintre cele mai mare rate de proprietate de locuinţe la aproape 85% (deşi a scăzut în alte zone afectate, precum Londra, sau s-a stabilizat).

„În momentul în care bula inevitabil se sparge, şi există deja semne timpurii de corecţie din moment ce preţurile clădirilor rezidenţiale a început să scadă din 2017 încoace, aceasta va duce la o enormă pierdere de capital pentru proprietari care, în multe cazuri, nu vor putea să-şi permită plata ipotecii. Conform Biroului statistic norvegian, peste 17% din gospodării (în principal cupluri tinere cu copii) au o datorie totală egală cu mai mult de valoarea triplă a venitului lor anual. Această gaură neagră financiare va avea enorme consecinţe macro-financiare. Lipsa inflaţiei combinată cu gradul mare al îndatorării şi o rată mare a proprietăţii într-o economie cu un efect de levier atât de mare înseamnă că corecţia locuinţelor (sau explozia, atunci când va fi) va avea efecte de undă asupra economiei şi va opri creditarea şi creşterea”, arată analiza.

Potrivit lui Dembik, vestea bună e că riscul sistemic asociat cu aceste bule imobiliare rămâne limitat. Bulele locuinţelor afectează în principal economii relativ mici, deschise, supuse fluxurilor de bani ieftini ce rezultă din politica monetară flexibilă şi, în anumite cazuri, cum e Australia, din banii speculativi de la investitorii chinezi. Totuşi, aceste evenimente sunt interesant de observat pentru că economiile mici deschise deseori conduc zonele mai mari în termeni de piaţă imobiliară.

Până acum, situaţia a fost mai degrabă sănătoasă în majoritatea principalelor ţări dezvoltate, dar începem să vedem cum apar pe ici şi colo chestiuni legate de evaluare. Cu toate acestea, situaţia nu e deloc asemănătoare cu cea de dinainte de 2007.

În principalele ţări europene, riscul unei bule imobiliare este destul de limitat. Marea criză financiară a dus la o explozie a bulei imobiliare, şi doar începând cu 2014 preţurile au revenit la nivelurile de dinaintea crizei sub impulsul unei mai puternice creşteri economice. Totuşi, există unele excepţii, precum Spania, unde preţurile sunt cu 20% mai mici decât nivelul din 2007.

În SUA, piaţa imobiliară s-a redresat complet. Indicele naţional Case-Shiller aproape că şi-a atins nivelul de dinainte de criză. Au apărut noi oraşe cu creştere care au înlocuit Miami şi Las Vegas unde preţul locuinţelor rămâne sub nivelul din 2007. La Boston, preţurile sunt cu aproape 20% mai mari decât maximul lor anterior; în Seattle în jur de 40% mai mare şi în Dallas cu 50% mai mare. Cu toate acestea, spre deosebire de 2007, gradul de îndatorare al gospodăriilor este mai sustenabil deoarece raportul datoriei gospodăriilor la venitul net disponibil era de 112% în 2015 versus 142% în 2017 (sursa: OCDE, ultimele date disponibile).

În rândul celor mai importante economii, preocupările investitorilor s-au concentrat în mare parte pe China unde preţurile proprietăţilor au crescut masiv din cauza lichidităţii în exces. Partea bună este că primele măsuri ale guvernului pentru a reglementa piaţa imobiliară mai bine par că dau roade, având în vedere că, pentru prima dată din primăvara anului 2015, vânzările de locuinţe noi au scăzut în octombrie 2017. Cu toate acestea, este prea devreme pentru a trage o concluzie; trebuie să aşteptăm date suplimentare chineze pentru a şti dacă corecţia va avea loc în 2018. Va depinde foarte mult de ţintele economice ce vor fi dezvăluite de guvernul chinez la şedinţa parlamentară din martie 2018.