Adevărul despre locuire în 2025
0Când locuirea devine lux iar așteptarea o capcană. Așteptarea nu este o opțiune. Selecția unei locuințe bune DA!
După schimbarea de paradigma istorică din ultimii 4 ani, criza imobiliară pare să se fi încheiat cu o veste nu tocmai îmbucurătoare pentru cumpărători dar și pentru chiriași, care trebuie să se pregătească pentru costuri mai mari.
Mulți folosesc aceasta prima perioada a anului, pentru a-și clarifica dorințele și obiectivele. Unii poate au pe lista de dorințe achiziția unei case sau a unui apartament în proiecte de referință sau în ansambluri consolidate precum Coresi Avantgarden dezvoltat de Kasper Development
Dar cât de accesibilă va fi această opțiune în anul 2025?
Rămân imobilele o investiție sigură? Ce ar putea face guvernul pentru a susține construcțiile, dar și pentru a reduce presiunea pe costurile locuirii? Cum rămâne cu alternativa locuirii în chirie? Iată o privire de ansamblu asupra celor mai importante întrebări și răspunsuri.
Rămân imobilele o investiție atractivă?
Imobilele de calitate și valoare prin poziționare, au fost mereu o formă sigură de investiție și acest lucru nu se va schimba. Însă locația este esențială. Un client care cunoaște domeniul și are experiență sau este bine consultat, va investi mereu în zone premium din orașe mari, unde valoarea de revânzare rămâne ridicată și cererea pe chirie de asemenea. Proiecte dezvoltate de companii cu reputație, precum Kasper Development, oferă garanția unei investiții sustenabile. Mulți investitori de pe piața acțiunilor, vor reveni la piața imobiliară odată ce dobânzile vor scădea. În acel moment va începe din nou boom-ul imobiliar.
Va fi locuirea mai scumpă în 2025?
Se pare că da. Criza imobiliară se apropie de sfârșit după ce acest segment a fost frânat istoric datorită creșterilor de preț datorate scumpirilor de materiale și inflației. Exista numeroase instituții în România care au raportat deja creșteri evidente ale prețurilor locuințelor în decursul anului 2024.
De asemenea chiriașii au fost nevoiți să plătească mai mult. Chiriile pentru contractele noi la clădirile rezidențiale, au crescut spre exemplu în Brașov cu 6%-9%% față de anul precedent la garsoniere si la 2 camere, și cu pana la 17% la apartamentele cu 3 camere conform unui studiu realizat de Unlock Market Research pe 13 martie 2025 pentru Colliers. În marile orașe, chiriile au crescut cel mai mult la București 9.5%, Timișoara 7.3%, Cluj 9%, Iași 4.7%
Această tendință, va continua foarte probabil. În fiecare lună se raportează tot mai puține autorizații de construcție care să promită cu adevărat crearea unor spații locative semnificative, iar finalizarea locuintelor rămâne la un nivel mult prea scăzut. Situația de pe piața imobiliară se îmbunătățește în continuare. În Brașov, proiecte precum Coresi Avantgarden au demonstrat că o abordare coerentă și pe termen lung poate susține dezvoltarea urbană sustenabilă.
Vor scădea dobânzile la creditele ipotecare?
Evoluția dobânzilor este unul dintre cei mai importanți factori pentru piața imobiliară. Totuși, experții au dificultăți în a face previziuni clare sì precise.
Trăim vremuri volatile, cu riscuri economice și incertitudini geopolitiche, “Ce va face Trump in continuare? Vom avea tarife vamale punitive, și dacă da, de când? Ce se va întâmpla în privința comerțului global? Cum va evolua războiul din Ucraina? Va ataca Israel Iranul și sursele sale de petrol?” Aceste întrebări nerezolvate vor influența dobânzile la creditele ipotecare.
Majoritatea panelului de bănci estimează că până în vara lui 2025, dobânzile pentru împrumuturile in lei pe 10 ani se vor situa între 6% și 6,5%. Fluctuațiile pe termen scurt sunt posibile oricând în funcție de deciziile BNR și evoluția inflației. Până la sfârșitul anului 2025, jumătate dintre analiști consideră că dobânzile ar putea scădea până la 5,75% pe fondul scăderii inflației, în timp ce alta jumătate consideră că în ciuda scăderii inflației, costul vieții ar putea crește semnificativ iar măsurile fiscal bugetare ar putea duce la creșterea dobânzilor și la devalorizarea leului. Deși există așteptări pentru o scădere a dobânzilor la creditele în lei pana la sfârșitului anului 2025, evoluția acestora depinde de deciziile politice si monetare ale BNR, nivelul inflației, contextul economic din România si Europa dar si contextul geopolitic global.
Ce rol joacă Banca Centrală Europeană?
“În general, dobânzile pentru finanțarea ipotecară sunt influențate de randamentul obligațiunile guvernamentale pe termen lung. Însă reducerile neașteptate ale ratei dobânzii de către BCE pot avea un impact indirect asupra acestora. Totuși, astfel de ajustări sunt rare.”, explică Florian Pfaffinger, directorul sucursalei Dr. Klein din München.
“Presupunem că BCE va aștepta și va analiza evoluțiile economice și inflaționiste înainte de a decide asupra unor noi reduceri ale dobânzii în a doua jumătate a anului. Dar BCE tocmai a redus recent ratele dobânzilor la mijlocul lunii decembrie, iar acest pas fusese deja luat în calcul de piață. Același lucru se aplică și unor posibile reduceri ușoare ale dobânzii în prima jumătate a anului 2025. Ele sunt luate deja in calcul în piața” explica in continuare Florian Pfaffinger.
Cum ar trebui să procedeze potențialii cumpărători?
Așteptarea și specularea pe o scădere bruscă a dobânzilor nu este o opțiune. Nivelul dobânzilor nu poate fi influențat, însă selecția unei proprietăți potrivite, da. Potențialii cumpărători ar trebui să se concentreze mai degrabă pe căutarea imobilelor cu valoare și poziționare bună, decât pe anticiparea dobânzilor. Într-un mediu economic incert, este important să nu te bazezi doar pe instinct – ci să afli, printr-o consultanță personalizată, ce este posibil pentru tine si ce nu este posibil.
Totuși numărul tranzacțiilor va crește în anul acesta. Mulți cumpărători sunt încă nesiguri, dar acest lucru se va schimba probabil odată ce situația politică globală începe sa se stabilizeze într-o oarecare măsură.
Sectorul bancar ar putea ajuta la acest proces. În prezent, multe bănci ezită să transfere scăderea ratelor dobânzii către clienți. Dar acest lucru se va schimba probabil în cursul anului. Dacă această ipoteză se confirmă, ar putea avea un impact dublu asupra finanțării imobilelor: nu doar prin reducerea costului creditelor, ci și prin cerințe mai flexibile privind aportul de capital propriu.
Rămân clădirile vechi o alternativă accesibilă?
Băncile aplică dobânzi mai mari pentru creditele destinate clădirilor vechi cu eficiență energetică scăzută. De asemenea, cumpărătorii trebuie să includă costurile de modernizare în prețul de achiziție și să nu amâne renovările. La refinanțarea generata de costurile de renovare, dobânzile majorate pot deveni o problemă dar și lipsa personalului calificat în construcții si tehnologia imobilului poate îngreuna procesul de renovare, făcându-l mai scump pana la final si neutilizabil pe toată perioada modernizarii.
În contextul actual global geopolitic și economic, nu cred ca mai există o regulă generală privind rentabilitatea achiziționării unui imobil nou sau a unui imobil vechi – totul depinde de “starea” acestuia, dotările integrate, localizarea acestuia, arhitectura, linie urbanistică și de reglementările în vigoare. Totuși, prețurile proprietăților existente încep să crească din nou.
Tendința de eficiență energetică va continua și în 2025. Nu mai există cale de întoarcere și asta este un lucru bun. Deși construcțiile sustenabile sunt în prezent mai scumpe, pe termen lung, creșterea numărului de dezvoltatori care urmează această direcție va continua și va putea reduce costurile. Exemple notabile sunt proiectele Kasper Development, care integrează standarde ridicate de eficiență energetică și sustenabilitate.
Ce ar trebui să facă guvernul?
Pentru ca piața imobiliara sa se stabilizeze si să devină mai accesibilă pentru cumpărători, guvernul ar trebui să intervină strategic prin:
Politici fiscale care sa stimuleze construcția, cum ar fi reduceri de TVA pentru locuințe eficiente energetic sau proiecte cu impact social
Sprijin financiar și legislativ pentru eficienta energetică a clădirilor
Investiții în formarea profesională și educația practica în meseriile din construcții, pentru a combate criza de resurse calificate
Programe fiscale pentru atragerea tinerilor către acest sector al construcțiilor
Măsuri care să încurajeze investițiile în digitalizare și automatizare pentru creșterea eficientei pe termen lung
Pentru a stimula construcția de locuințe, e nevoie de predictibilitate fiscală si claritate în planificare. Măsurile incoerente și birocrația excesiva, descurajează investițiile și afectează negativ o piață deja tensionată în care locuirea devine tot mai costisitoare. Politici fiscale inteligente pot echilibra cererea și oferta, cu impact direct asupra accesibilității locuințelor pentru cumpărători, chiriași și investitori.