Cum vor fi impozitaţi beneficiarii Dării în plată? Expertul fiscal Adrian Benţa propune taxele pentru scop nerezidenţial

Valoarea de impozitare a bunurilor cedate în baza Legii dării în plată ar trebui să fie cea stabilită prin grilele notarilor, iar impozitul să fie cel calculat în prezent pentru categoria clădirilor rezidenţiale utilizate în scop economic, recomandă expertul fiscal Adrian Benţa, într-un articol postat pe hotnews.ro.

Redăm mai jos articolul dlui Adrian Benţa

Foarte recent a intrat în vigoare mult disputata Lege a dării în plată, conform căreia o persoană fizică îşi stinge datoriile către o bancă generate de un credit ipotecar prin darea în plată a imobilului ipotecat.

Practic, în limbajul uzual persoana fizică predă locuinţa către bancă, moment la care i se anulează datoriile către instituţia financiară. Una dintre situaţiile ivite în viaţa de zi cu zi este identificarea vreunui impozit, dacă acesta se datorează, iar în cazul în care s-ar datora cine îl plăteşte şi ce procedură fiscală se urmăreşte.

Legea dării în plată nu are astfel de prevederi şi în acest caz ne raportăm la prevederile Codului Fiscal, care stabileşte următorul aspect la art. 111 alin. (1), astfel: (1) "La transferul dreptului de proprietate şi al dezmembrămintelor acestuia, prin acte juridice între vii asupra construcţiilor de orice fel şi a terenurilor aferente acestora, precum şi asupra terenurilor de orice fel fără construcţii, contribuabilii datorează un impozit“.

Prevederile de la pct. 33 alin (1) lit. a) din  normele de aplicare pentru Codul fiscal definesc mult mai clar noţiunea de contribuabil şi identifică „darea în plată“ că fiind o procedură ce atestă transferul de active în sfera impozitului, astfel: „(1) În aplicarea prevederilor art. 111 alin. (1) din Codul fiscal se definesc următorii termeni:

a) prin contribuabil, în sensul art. 111 din Codul fiscal, se înţelege persoana fizică căreia îi revine obligaţia de plată a impozitului.

În cazul transferului dreptului de proprietate sau al dezmembrămintelor acestuia prin acte juridice între vii, contribuabilul este cel din patrimoniul căruia se transfera dreptul de proprietate sau dezmembrămintele acestuia: vânzătorul, credirentierul, transmiţătorul în cazul contractului de întreţinere, al actului de dare în plată, al contractului de tranzacţie etc., cu excepţia transferului prin donaţie.“

Din analiza temeiului normativ, observăm că pentru procedura dării în plată contribuabilul este chiar persoana fizică ce va cedă imobilul în schimbul anulării datoriei. Desigur, darea în plată este un instrument juridic reglementat de foarte mult timp, regăsit în practicile curente ale operatorilor economici şi are ca sursă de drept prevederile de la art. 1492 din Codul Civil, cu diferenţa că este o procedură agreată de ambele părţi.

Ce procent de impozit se datorează?

Procentul este reglementat de art. 111 alin (1) lit. a) din Codul fiscal şi este diferit în funcţie de termenul de păstrare în patrimoniu al locuntei, astfel:

a) pentru construcţiile de orice fel cu terenurile aferente acestora, precum şi pentru terenurile de orice fel fără construcţii, dobândite într-un termen de până la 3 ani inclusiv: (i) 3% până la valoarea de 200.000 de lei inclusiv; (ii) peste 200.000 de lei, 6.000 lei + 2% calculate la valoarea ce depăşeşte 200.000 lei inclusiv.

Asupra cărei baze se calculează acest impozit?

Dacă ar fi să ne raportăm la efectul patrimonial al Legii dării în plată, observăm că pentru persoană fizică apar două modificări patrimoniale:
a) o reducere a activului persoanei fizice prin pierderea locuinţei;
b) o reducere a pasivului prin anularea datoriilor către bancă.

Identificând aceste elemente patrimoniale, ambele ar putea să fie valori în sfera impozitului. Valoarea clădirii date în plată este deja un element menţionat în legislaţia fiscală ca bază de calcul a impozitului.

În acelaşi timp, anularea unei datorii reprezintă în doctrina contabilă aplicabilă persoanelor juridice un element de venit. Şi acest element de venit poate să fie bază de calcul pentru determinarea impozitului.

Elementul central avut în vedere de persoana fizică, scopul contractului de împrumut, a fost finanţarea unei locuinţe. Prin urmare, eu consider cea mai adecvată metodă de impozitare aplicarea impozitului la valoarea construcţiei. De aici sunt multiple situaţii ce pot apărea în practică.

La ce valoare ne raportăm?

Ar putea să fie valoarea de piaţă. Cu siguranţă, termenul este prea general şi prea volatil pentru a fi un element cu substanţă concretă în aplicarea impozitului.

Ar putea să fie o valoare reevaluată conform standardelor de reevaluare a clădirilor pentru impozitul pe locuinţe datorat la primării.

Procedura nu este nouă, ci tocmai a fost experimentată în zeci de mii de cazuri când persoanele fizice au depus declaraţii pentru impozitarea clădirilor cu destinaţie economică în anul 2016.

Ar putea să fie valoarea clădirii regăsite în cataloagele notarilor.

Eu personal, aş opta către această din urmă grilă, pentru că aceasta ar fi un element deja cert utilizat în practica de zi cu zi.

Cum se declară şi se plăteşte impozitul?

Notarii vor reţine de la persoana fizică impozitul, condiţie de perfectare a documentelor de transfer, iar acesta este virat la bugetul de stat de cabinetul notarial până pe data de 25 a lunii următoare celei în care s-a efectuat transferul dreptului de proprietate.

NOTĂ: Autorul articolului, auditorul financiar Adrian Benţa, precizează că se delimitează de opinii partizane politice, articolul reprezentând viziunea efectului actelor normative invocate.