Cât de accesibile le sunt locuinţele românilor în 2022

Având în vedere contextul macroeconomic în care ne aflăm, cu inflaţie şi dobânzi în creştere, dar în acelaşi timp cu scumpiri şi în segmentul imobiliar, o platformă de imobiliare prezintă o perspectivă asupra accesibilităţii locuinţelor.

Pentru a vedea în ce măsură îşi pot permite românii să-şi achiziţioneze o locuinţă, KIWI Finance, cel mai mare broker de credite din România, parte a grupului OLX, a creat primul indice imobiliar calculat pe baza preţurilor reale de tranzacţionare. Acesta e calculat ca raport dintre preţul mediu per metru pătrat (mp) al locuinţelor şi salariul mediu net pe economie. Conform datelor disponibile, în primul trimestru al anului 2022, când salariul mediu net era 3.698 de lei, iar preţul mediu per mp al caselor şi apartamentelor era de 1.384 de euro, indicele de accesibilitate ajunsese la un raport de 1,85 la nivel naţional. 

Cu cât indexul este mai mare, cu atât piaţa imobiliară este mai inaccesibilă. O valoare mare, de pildă, ar fi cea din 2008, când indicele de accesibilitate la nivel naţional atinsese un nivel record de aproape 5.

Accesibilitatea locuinţelor în anul 2022 versus 2008

Raportată la salariul mediu net din prezent, accesibilitatea locuinţelor actuale se situează la un nivel semnificativ mai mare decât cea din perioada bulei imobiliare din 2008 şi este datorată în principal creşterilor salariale importante care s-au întâmplat în ultimii 14 ani.

3.610 euro ar fi trebuit sa coste metrul pătrat în România dacă am fi avut acelaşi indice de accesibilitate ca cel din anul 2008, dar raportat la salariile medii actuale. În prezent preţul mediu la nivel naţional variază de la 1.000 de eur/mp (în oraşe precum Ploieşti şi Brăila) la peste 1.600 de euro (în Cluj şi Bucureşti), ceea ce arată că astăzi locuinţele sunt de aproximativ 2-3 ori mai accesibile decât în bula din 2008.

Salariile medii nete din 2022, cu 56% mai mari decât cele din 2008

În luna aprilie 2022, cea mai recentă dintre cele monitorizate, câştigul salarial mediu net în România a fost de 3.967 lei, în creştere cu 30 lei (+0,8%) faţă de luna precedentă, conform Institutului Naţional de Statistică. În timp ce în aprilie 2022 salariul mediu net la nivel naţional era echivalentul a 802 euro, în aprilie 2008 salariul mediu net era cu 446 euro mai mic, respectiv de 356 euro la cursul euro din perioada respectivă, adică echivalentul a 1.282 lei.

În bula imobiliară din anul 2008, raportul dintre preţul pe metru pătrat şi salariul mediu net atinsese 4,5, astfel că, dacă am aplica aceeaşi formulă de calcul (4,5 x 802 euro) am obţine un preţ per mp de 3.610 euro. Acesta ar trebui să fie costul mediu la nivel naţional per mp dacă locuinţele de azi ar fi la acelaşi nivel de accesibilitate ca în 2008. 

La un preţ per mp de 3.610 euro, o garsonieră de 37 de mp cu o suprafaţa utilă minimă, conform Legii Locuinţei, ar costa azi în medie 133.570 de euro. La fel, un apartament de 2 camere de 52 de mp ar costa 187.720 euro, iar unul de 3 camere, cu doar 66 mp, ar ajunge la 238.260 euro. Cu toate că s-au înregistrat creşteri de preţuri în sectorul imobiliar, piaţa nu a ajuns să fie atât de puţin accesibilă precum era în 2008, ci din contră – accesibilitatea a crescut pe fondul creşterilor salariale semnificative.

Aşadar, contrar aparenţelor, în prezent România încă are locuinţe de până la 3 ori mai accesibile decât erau în perioada bulei imobiliare din 2008.

„Ne aflăm într-un context economic, geopolitic şi social instabil, în care accesibilitatea locuinţelor este adusă în discuţie tot mai mult. Remarcăm creşteri ale preţurilor apartamentelor şi caselor, inflaţiei şi ratelor dobânzilor care pun presiune tot mai mare pe gradul de accesibilitate, însă chiar şi in contextul actual, piaţa imobiliară este in continuare foarte departe de momentul bulei din 2008. Ne putem aştepta la corecţii pe termen scurt din perspectiva preţurilor, însă pe termen mediu şi lung piaţa imobiliară are în continuare destul loc de creştere”, a declarat Răzvan Voicu, General Manager Storia.ro şi OLX Imobiliare. 

Interesul românilor pentru închirieri creşte, în timp ce achiziţiile scad

Într-o ţară în care aproximativ jumătate din tranzacţiile imobiliare individuale se fac prin credit, cererea din segmentul vânzărilor este impactată de creşterea inflaţiei şi a dobânzilor, la care se adaugă şi costurile ridicate ale energiei, alimentelor şi combustibililor. Toate aceste condiţii au generat o reorientare a românilor spre segmentul închirierilor de locuinţe. 

Conform datelor Storia.ro, apartamentele din România se închiriază semnificativ mai rapid comparativ cu anul trecut, luând în calcul perioada în care anunţurile rămân active pe platformă, care e cu 15% mai mică în aprilie 2022 faţă de aceeaşi lună a anului trecut. Aceeaşi tendinţă, dar mult mai pronunţată, se remarcă în Polonia, unde durata de viaţă a anunţurilor la apartamente de închiriat a scăzut cu 44% faţă de anul anterior, dar şi în Portugalia, unde a scăzut cu 30%. În ceea ce priveşte durata de viaţă a anunţurilor din categoria apartamente de vânzare, aceasta a crescut cu 4% în mai 2022 faţă de aceeaşi lună a anului anterior.