Ce s-a uitat a fi reglementat prin noua lege. Aspecte practice necesare pentru comitet şi administrator

Legiuitorul a încercat să vină cu ceva nou, în ceea ce priveşte activitatea asociaţiilor de proprietari. Din păcate, acest „nou“ are multe lipsuri şi a stârnit reacţii negative atât din partea celor ce se implică din blocuri (cei ce fac parte din comitet), din partea administratorilor, din partea cenzorilor, dar şi din partea proprietarilor.

Ce a uitat a reglementa noua lege?

1. Modul de repartizare a diferenţelor de apă;

Noua reglementare nu spune nimic în ceea ce reprezintă diferenţa de apă, diferenţă ce generează discuţii şi nemulţumiri în cadrul asociaţiilor. În condiţiile în care legea tace, revine adunării generale sarcina de a hotărâ cum anume se va repartiza în liste acea diferenţă, valoric, dintre suma citirilor proprietarilor şi citirea furnizorului.

Sigur că, în cadrul adunării generale, cei ce locuiesc mai mulţi într-un imobil nu doresc ca repartizarea să fie realizată la numărul de persoane prezente cum cei care au un imobil mai mare nu doresc repartizarea la cota parte indiviză. Cei care consumă şi sunt corecţi lună de lună, nu vor accepta repartizarea să se realizeze proporţional cu consumul.

2. Repartizarea penalităţilor aplicate de către furnizori şi prestatori;

Noua lege face trimitere doar la procentul de penalitate ce poate fi stabilit de către adunarea generală, masură ce vizează pe cei care nu îşi achită la timp şi în integralitate cotele de întreţinere. Reglementarea nu face trimitere la situaţia în care, datorită restanţierilor sau datorită omisiunii administratorului, furnizorul aplică penalităţi asociaţiei pentru plata cu întârziere a facturilor.

Eu spun că cel ce se face vinovat de neplata la timp a facturilor furnizorilor şi/sau prestatorilor de servicii, să suporte acele penalităţi, fiind direct răspunzători. Dacă administratorul a omis plata la timp, deşi avea disponibil în casă sau bancă, trebuie să suporte penalitatea, fiind direct răspunzător.

Nu pot accepta ca o penalitate aplicată de către furnizor să fie repartizata celor ce îşi achită la timp cotele de întreţinere, cazând deci, în sarcina şi responsabilitatea adunării generale reglementarea modului de repartizare într-o astfel de situaţie.  

3. Cum încetează calitatea de membru al asociaţiei;

Legea 196/2018 ne spune cum anume poate un proprietar adera la asociaţia de proprietari, însă nu ne spune modalitatea prin care acesta se poate retrage din calitatea sa de membru.

Nu avem în vedere pierderea calităţii de proprietar ce evident atrage şi pierderea calităţii de membru. Avem în vedere situaţia în care un proprietar nu doreşte să fie membru al asociaţiei. Este suficientă o cerere, aşa cum se solicită pentru aderare? Este nevoie ca asociaţia să refacă lista membrilor (actualizare) si să o depună prin preşedinte la instanţa competentă?

4. Procedura prin care sunt introduse la plată un număr de persoane, atunci când „se uită“ formularea unei cereri de introducere a unui număr de persoane la cotele de întreţinere;

Alături de consumul de apă, numărul de persoane reprezintă un punct extrem de sensibil. Sunt apartamente în care sunt trecute în liste două persoane dar locuiesc cu mult mai multe, proprietarul sau chiriaşul „uitând“ să redacteze o cerere de introducere a unor persoane la cotele de întreţinere.

Comitetul este „bombardat“ pe la colţuri şi apostrofat că nu face nimic, dar niciun proprietar nu scrie pe o foaie de hârtie că la apartamentul x sunt 5 persoane în loc de 2, câte apar în lista de plată. Pe baza unor astfel de solicitări, comitetul poate decide introducerea unui număr de persoane. Decizia comitetului se comunică proprietarului vizat, care are posibilitatea de a ataca hotărârea. Dacă nu o atacă, ea este obligatorie şi îşi produce efectele.

5. Procedura privind convocarea adunării generale extraordinare;

Noua reglementare nu spune nimic despre modul şi procedura în care poate avea loc convocarea adunării generale extraordinare. Aşa cum sună textul acum, în opinia mea, mai mult încurcă decât lămureşte.

Pentru că actul nu este clar, lasă loc la interpretări ceea ce duce în asociaţii la realizarea unor acţiuni la limita „abuzului“ şi vom ajunge să avem adunări generale extraordinare pe bază de tabele sau liste, ceea ce nu cred că este de acceptat. Nu ştim dacă este necesară reconvocarea într-o astfel de ipoteză, care ar fi termenul de reconvocare etc.     

6. Termenul în care hotărârile adunărilor generale pot fi atacate în faţa instanţelor;

În noua reglementare nu găsim un termen în care hotărârile adunărilor generale pot fi atacate în faţa instanţelor de judecată. Prin urmare, lăsarea fără o astfel de perioadă, va duce la posibilitatea ca proprietarul nemulţumit să poată ataca oricând actul în faţa instanţelor de judecată, în termenul general de prescripţie.

O astfel de posibilitate, în opinia mea, nu este constructivă pentru că, posibilitatea de anulare a unui act ce a produs efecte (în buzunarul proprietarilor – că despre asta este vorba) are efecte greu de gestionat (lucrări realizate în baza unui proces verbal anulat, remuneraţii acordate în baza unui astfel de act etc). Dacă se anulează un astfel de act, la modul teoretic ar trebui recalculate listele de întreţinere, anulate actele încheiate ulterior acelei hotărâri, returnarea indemnizaţiilor primite în baza actului anulat etc.

7. Scutirea de la plata cotelor repartizate la numărul de persoane a copiilor de până la 3 ani;  

Nu am fost şi nu sunt adeptul unor astfel de scutiri, datorită inechităţii (ar trebui vizaţi cei până la 18 ani – minori fiind), însă noua reglementare nu face nicio astfel de trimitere, în condiţiile în care reglementarea anterioară a făcut mare poveste din scutirea copiilor de până la 3 ani, de la unele cheltuieli.

Şi mai găsim! Dumneavoastră ce spuneţi?