Cum achiziţionez o casă în străinătate?

Preţurile mai mici decât pe piaţa autohtonă şi peisajele exotice sunt principalele motive pentru care tot mai mulţi români iau în considerare ofertele imobiliare de peste hotare. Cumpărarea unei astfel de locuinţe presupune însă o serie de eforturi demne de luat în seamă.

Deplasarea la faţa locului, esenţială

Iacob  Constantin Drăgan
Senior Partner WBI

“O achiziţie imobiliară în străinătate este un proces amplu, compus din mai multe faze: înţelegerea legislaţiei aplicabile, cercetarea pieţei în vederea achiziţiei, vizionarea proprietăţii, achiziţia propriu-zisă. Nu toate ţările aplică acelaşi regim juridic imobilelor aflate pe teritoriul lor. Ca urmare, cumpărătorii trebuie să înţeleagă că imobilele sunt supuse legii locului, adică a ţării în care se află imobilul. Dacă ne referim la Uniunea Europeană, situaţia este simplificată, datorită similarităţilor existente între dreptul românesc şi dreptul celorlalte ţări membre UE.

Înainte de achiziţia unei proprietăţi, piaţa trebuie analizată din mai multe perspective, în funcţie de interesele cumpărătorului, ce pot fi variate. Acesta poate fi interesat de achiziţia unei case de vacanţă, însă poate să combine interesul practic cu cel util şi să achiziţioneze o proprietate în scop investiţional, pentru închiriere şi revânzare ulterioară, dar şi pentru uzul propriu, cei mai mulţi dezvoltatori oferind servicii în scopul închirierii şi managementului proprietăţii.

Cercetarea pieţei trebuie să cuprindă în mod obligatoriu deplasarea pe teren. Achiziţia unei case în faza de proiect fără vizualizarea locaţiei poate crea neplăceri unui cumpărător oarecare.

Contractul de vânzare-cumpărare, ca şi în România, se încheie în faţa notarului public, beneficiind de asistenţa oferită de dezvoltator şi traducător autorizat. Ceea ce este foarte important este respectarea clauzelor din antecontract şi adăugarea altor clauze necesare în această fază contractuală definitivă, astfel încât să nu existe surprize neplăcute legate de achiziţie”.

Un cont local este absolut necesar

Aristeidis Tsouros
General Manager Epsilon Imobiliare

„Un număr din ce în ce mai mare de străini au început să achiziţioneze proprietăţi în Grecia, fie în scopuri personale, pentru uzul propriu, fie ca investiţie”.

Mai întâi, pentru ca un cetăţean străin să poată achiziţiona o proprietate în Grecia, acesta va trebui să obţină un număr de identificare fiscală, prin prezentarea paşaportului sau cărţii de identitate la administraţia financiară. Se va deschide apoi un cont în bancă, în care se va vira capitalul prin intermediul sucursalei băncii din ţara natală a clientului. Aceasta, deoarece banii pentru a achiziţiona o proprietate în Grecia trebuie să provină direct dintr-un cont deschis într-o bancă locală.

„Autorităţile elene sunt foarte preocupate de sursa capitalului necesar pentru achiziţionarea unei proprietăţi în Grecia. De aceea, cumpărătorul trebuie să poată demonstra de unde are aceşti bani; în caz contrar, autorităţile vor considera orice sumă de bani virată în ţară ca venit şi o va taxa în mod corespunzător.

În ceea ce priveşte finanţarea, băncile greceşti pot oferi împrumuturi ipotecare care să acopere, în medie, până la 70% din valoarea proprietăţii. O cercetare a pieţei este însă întotdeauna indicată pentru a putea opta pentru cea mai bună ofertă”.
Un notar public va supraveghea întregul proces de achiziţie. În momentul în care este făcută o ofertă de cumpărare, se va încheia un contract preliminar de achiziţie, concomitent cu depunerea unui avans de circa 10% din valoarea proprietăţii.

După ce cumpărătorul obţine finanţarea necesară va fi semnat un contract final între cele două părţi.

Consultaţi un specialist local

Oana Alexandru
avocat Schoenherr şi Asociaţii

“Întrucât în fiecare stat există legislaţie specifică privind regulile şi formalităţile care trebuie respectate pentru achiziţionarea unui imobil, potenţialul cumpărător ar trebui să se adreseze unui avocat sau notar din statul în care este situat imobilul.

La fel ca în România, pot exista restricţii privind dobândirea dreptului de proprietate asupra terenurilor de către persoane străine, care nu sunt rezidente în statul respectiv. Aceasta înseamnă că un străin ar putea dobândi dreptul de proprietate asupra unei construcţii, fără însă a dobândi şi proprietatea asupra terenului.

Un astfel de exemplu îl oferă Bulgaria. Contractul de vânzare-cumpărare a unui imobil trebuie să îndeplinească condiţiile cerute de legea locului. În cele mai multe cazuri, un contract de vânzare-cumpărare trebuie să fie încheiat în forma autentică, în faţa unui notar. În Bulgaria, un astfel de contract trebuie autentificat de un notar din unitatea administrativ-teritorială unde se află imobilul.

Un potenţial cumpărător ar trebui să verifice registrele de publicitate imobiliară înainte de achiziţionarea unui imobil, pentru a fi sigur că vânzătorul este înregistrat ca proprietar actual al imobilului şi, mai ales, pentru a vedea eventualele sarcini sau interdicţii care există asupra imobilului (de exemplu: ipoteci, interdicţii de înstrăinare etc.).

Întrucât înstrăinarea imobilelor este, de cele mai multe ori, supusă unor condiţii şi formalităţi legale specifice locului unde sunt situate, este recomandabilă consultarea unui specialist local pentru a fi sigur că imobilul este dobândit de la adevăratul proprietar, că nu este afectat de sarcini şi că persoana cumpărătoare se va putea bucura liniştită de imobilul achiziţionat”.