Cum poate fi cumpărată o casă executată silit. Avantajele şi dezavantajele unei astfel de achiziţii imobiliare
0O locuinţă executată silit de către o bancă sau o instituţie a statului, prin intermediul unui executor judecătoresc, poate fi achiziţionată la un preţ mult mai mic decât cel de piaţă.
Participarea la executări silite oferă oportunitatea achiziţiei de bunuri şi imobile la preţuri la care nu se poate spra în mod normal, însă intrarea în posesie poate deveni, în unele cazuri, dificilă. Astfel, e foarte importantă informarea înainte de acest demers şi cunoaşterea drepturilor şi obligaţiilor înainte de participareai la o astfel de licitaţie.
Casele sau apartamentele executate silit se pot afla relativ simplu pe site-urile băncilor sau prin intermediul anunţurilor publicate de executori jusecătoreşti. Pentru a putea participa la o astfel de licitaţie, fie ele obiecte sau imobile, trebuie să se depună în contul executorului 10% din valoarea bunului executat. Aceşti bani reprezintă un acont şi vor fi returnaţi în cazul în care nu se va câştiga licitaţia. Preţul unui bun vândut la licitaţie porneşte de la cel afişat de executor în publicaţiile de vânzare, însă poate creşte dacă se înregistrează o ofertă mai mare pentru acel bun.
Debitorul, respectiv proprietarul bunului executat, poate asista, dar nu poate participă la licitaţie, nici în nume personal şi nici prin interpuşi şi nu poate interveni în niciun fel asupra licitaţiei bunului respectiv. Participanţii la licitaţie sunt şi ei obligaţi, sub incidenţa legii, să respecte anumite prevederi. Conform art. 246 din Codul de Procedura Penală, „fapta de a îndepărta, prin constrângere sau corupere, un participant de la o licitaţie publică ori înţelegerea între participanţi pentru a denatura preţul de adjudecare se pedepseşte cu închisoarea de la unu la 5 ani.”
Bunurile executate silit sunt scoase la licitaţie de mai multe ori, până când sunt vândute. În cazul în care un bun nu este vândut la prima licitaţie, se va organiza o nouă licitaţie, iar preţul de pornire pentru acel bun va scădea la 75% din valoarea iniţială. Dacă nu se realizează vânzarea la preţul de pornire nici la a două licitaţie, dar există cel puţin 2 cumpărători interesaţi, bunul va fi vândut cumpărătorului cu cea mai mare ofertă, însă preţul final al bunului nu poate scădea sub 30% din preţul de pornire al primei licitaţii.
Odată câştigată licitaţia, începe procesul de predare şi, bineînţeles, achitare a bunului achiziţionat. Este foarte important să nu se liciteze niciodată pentru un bun care, în final, nu poate fi achitat. Se poate rămâne fără bunul cumpărat şi se poate plăîti foarte scump pentru această greşeală.
Adjudecantul sau câştigătorul licitaţiei va avea la dispoziţie 30 de zile pentru achitarea bunului achiziţionat. Dacă se câştigă licitaţia, dar nu se va putea achita bunul cumpărat, nu doar că se pierde garanţia de 10% din preţ depusă anterior, dar persoana respectivă va fi obligată să suporte şi costurile organizării unei noi licitaţii şi eventuală diferenţă de preţ.
Odată achitat bunul, urmează intrarea în posesie a noului proprietar. În cazul imobilelor, intrarea în posesie poate fi destul de costisitoare pentru cumpărător. Trebuie avut în vedere faptul că cel care va suportă toate cheltuielile transferului este cumpărătorul. Legislaţia indică următoarele: „cheltuielile ocazionate de transferul de proprietate vor fi suportate de către cumpărătorul-adjudecatar”.
Mai mult decât atât, cumpărătorul este cel căruia îi revine obligaţia de a evacua imobilul şi va suportă toate cheltuielile ocazionate cu acest prilej. Astfel, intrarea în posesie poate deveni dificilă în unele cazuri şi dina cest motiv foarte multe dintre imobilele vândute la licitaţii sunt încă locuite. Proprietarii executaţi silit, în cele mai multe cazuri, nu vor renunţa foarte uşor la casa în care au locuit sau la orice alt bun pierdut în astfel de condiţii. De multe ori, o astfel de procedură este urmată de procese prin care se solicită suspendarea sau anularea executării silite.