Relansare timidă pe piaţa spaţiilor de birouri

Primul trimestru din 2010 a înregistrat o activitate de închiriere mai crescută pe zona spaţiilor de birouri comparativ cu perioada similară a anului trecut. Totuşi, valoarea chiriilor a scăzut. Piaţa imobiliară dă semne de revenire, iar primul segment care s-a dezmorţit este cel al spaţiilor de birouri. Creşterea este de 20%.

Comparativ cu trimestrul I din 2009, volumul închirierilor pe piaţa office a crescut cu 20%, ajungând la aproximativ 63.000 de metri pătraţi, mai ales pe fondul relocării chiriaşilor, arată un studiu realizat de BNP Paribas Real Estate.

Pentru specialişti, noile statistici arată semne de revenire ale pieţei, în contextul în care chiriile au avut o evoluţie puternic descendentă în 2009. Atunci, ele au scăzut cu 15-25%, în funcţie de calitatea, localizarea şi gradul de ocupare al proprietăţii.

Ritmul construcţiilor, în cădere liberă

În primele trei luni din 2010, în Bucureşti, s-au construit doar 18.000 de metri pătraţi destinaţi spaţiilor de birouri, cu 80% mai puţin decât în aceeaşi perioadă din 2009. Stocul total ajunge în prezent la 1,225 milioane de metri pătraţi, din care peste 220.000 nu au chiriaşi, potrivit unui raport al Colliers International. Pe termen mediu, ritmul de construcţie pe segmentul clădirilor de birouri se va încetini sau ar putea fi chiar blocat.

Pe de altă parte, deşi suprafaţa tranzacţionată a crescut de trei ori faţă de perioada ianuarie-martie 2009 şi reprezintă mai mult de 70% din cererea totală din anul trecut, gradul de neocupare al spaţiilor s-a menţinut la 18,5%.

În ceea ce priveşte randamentele, dacă vorbim de proprietăţile de clasa A, acestea au crescut de la 8,5%, în trimestrul I 2009, până la aproximativ 9% în trimestrul I din 2010. Pe parcursul anului 2009, tendinţă de creştere a fost până la un nivel de 9,5%, potrivit studiului BNP.

Chiriile, mai mici în 2010

În timp ce volumul chiriilor a crescut în primele luni ale anului în curs, valoarea medie a acestora a scăzut. Spre exemplu, în Bucureşti, valoarea medie a chiriei pe segmentul de birouri a scăzut, de la 17 euro pe metru pătrat lunar în 2007-2008, la 14 euro pe metru pătrat lunar în 2009-2010, relevă un studiu al companiei RealTime.

La nivelul Capitalei, cea mai scăzută chirie este percepută în zona de sud, cu o valoare lunară de şapte euro pe metru pătrat, iar cea mai ridicată este cea din zona Piaţa Victoria, unde chiriaşii achită lunar, în medie, 20-23 de euro pe metru pătrat.

„Nu cred că volumul închirierilor pe piaţa spaţiilor de birouri a crescut în primele luni din 2010, mai ales dacă avem în vedere numărul tot mai mare al clădirilor office care sunt goale, fără chiriaşi", comentează Irina Petrescu, managing partner al companiei Esop, rezultatele studiilor citate mai sus.

Există clădiri noi, localizate central, cum este cazul unei construcţii din Piaţa Victoriei, unde, deşi proprietarul a coborât nivelul chiriei lunare la 14 euro pe metru pătrat, chiriaşii lipsesc cu desăvârşire, precizează reprezentantul Esop.

Pe de altă parte, noile realităţi din piaţă i-au obligat pe proprietarii de clădiri de birouri să devină mult mai deschişi în negocierea cu clienţii, comparativ cu situaţia din 2007-2008.

„Există şi pe acest segment, la fel ca în oricare zonă a pieţei imobiliare, investitori care au dezvoltat proiecte cu finanţare de la bănci, aşadar cu bani care trebuie returnaţi, motiv pentru care aceştia au devenit mult mai flexibili în relaţia cu chiriaşii", adaugă Irina Petrescu.

Referitor la restul anului 2010, reprezentantul Esop nu vorbeşte în termeni foarte optimişti şi crede că numărul clădirilor fără chiriaşi va creşte, volumul cererilor se va diminua şi, mai mult, valoarea chiriilor va continua să fie pe un trend descendent.

„Companiile şi-au regândit bugetele, iar reducerea costurilor de funcţionare a devenit prioritară, motiv pentru care un număr tot mai mare de firme optează pentru relocarea într-un spaţiu mai mic şi mai ieftin, precum şi pentru negocierea dură a chiriei", explică Daniel Zamfirescu, manager al firmei de consultanţă Activ Imob din Bucureşti.

Creştere la nivel european

Indicele European al Ratei de Ocupare a Birourilor a crescut cu 8,6%, pentru al doilea trimestru consecutiv. Activitatea de închiriere a crescut pe aproape toate pieţele europene comparativ cu anul trecut, dar totuşi nu a mai fost atins nivelul ridicat de la sfârşitul lui 2008.

Companiile sunt încă afectate de efectele crizei economice şi nu generează locuri de muncă suficiente pentru compensarea celor desfiinţate. Ca urmare, suprafaţa ocupată nu se va mări în următoarele câteva luni, închirierile fiind susţinute de relocările efectuate cu scopul reducerii costurilor, se mai arată în studiul celor de la RealTime.