Mitul rambursării anticipate a creditelor ipotecare. Simulare de calcul
0Unul dintre cele mai vehiculate mituri este cel al rambursării anticipate a creditelor ipotecare ca metodă de a scăpa de dobânda băncilor.
Valentin Anghel - CEO AVBS Credit a făcut o simulare complexă a ceea ce înseamnă un credit de 300.000 lei, luându-se ca exemplu dobânda 3,15% + IRCC (9.12%). Astfel, CEO-ul AVBS Credit a demontat acest mit, arătând că nu trebuie comparate mere cu pere și că, accesând un credit de 300.000 de lei cu rambursare pe 15 ani, cu o rată lunară de 3.064 lei, clientul iese mai avantajos, decât dacă accesează aceeași sumă cu rambursare pe 30 de ani, dar apoi se hotărăște să ramburseze creditul anticipat.
„Să luăm spre exemplu accesarea unui credit ipotecar de 300.000 lei cu rambursare pe 30 de ani, adică 360 de luni, în care clientul se obligă prin contract să plătească lunar o rată de 2.440 lei. Asta înseamnă că după 30 de ani va plăti băncii în total aproximativ 878.000 de lei”, dă exemplu Valentin Anghel. „Dacă persoana ar obtine același credit cu rambursare în 15 ani, va avea de plătit o rată lunară de 3.064 lei, iar la final ar plăti băncii în total aproximativ 551.000 lei. Ce se întâmplă dacă obtine același credit pe 30 de ani, dar se decide să facă rambursare anticipată?
Rambursarea anticipată în 180 luni (15 ani) a unui credit de 30 ani înseamnă că lunar se plătește rata curentă + principalul lunii viitoare, adica un cost lunar cuprins între 2.603 lei/lună (la început) și 4.861 lei/lună (la final). Suma totală rambursată în acest caz? Undeva la 589.000 de lei.
Totodată, se mai face o eroare de logică: se compară suma de 878.000 lei aferentă creditului pe 30 de ani, cu suma de 589.000 lei, aferentă aceluiași credit rambursat anticipat în 15 ani, în loc să se compare suma de 589.000 lei cu suma de 551.000 lei aferentă creditului contractat de la început pe 15 ani.
Potrivit lui Anghel, din punct de vedere financiar, cea mai bună creditare este cea contractată de la bun început pe 15 ani, nu cea contractată pe 30 de ani și achitată prin rambursări anticipate în 15 ani. „Din punct de vedere al efortului financiar, scenariul optim ar fi acela prin care se contractează o perioadă mai mică de creditare (atât cât își permite clientul precum si cat ii permite banca, conform gradului de îndatorare), iar apoi să facă rambursări anticipate, atunci când poate”, mai spune Valentin Anghel.
Adevăratul mit al acestor rambursări anticipate este dezvăluit prin prisma faptului că oamenii au înțeles că vor plăti în plus o sumă mică, pe lângă rata lunara și astfel perioada de creditare o vor înjumătăți. Este fals acest lucru, deoarece efortul rambursării anticipate crește de la lună la lună, iar spre finalul perioadei de creditare plata lunară se poate chiar dubla (de la 2603 lei la 4.861 lei, spre anii de final, conform calculelor menționate mai sus).
Asta nu înseamnă că nu este bine să facem rambursări anticipate iar dacă există această posibilitate, este chiar indicat să fie făcută, însă înainte ar fi bine să se refinanțeze creditul într-unul cu o dobândă mai mică. Conform exemplului de mai sus, unde dobânda era de 9.12% cu o rată de 2440 lei (principal 160 lei și dobândă 2280 lei) pe 360 luni, creditul poate fi refinanțat cu o dobândă fixă de 5.79%, unde rata pentru aceeași sumă și aceeași perioadă ar fi de 1758 lei (principal 311 lei și dobânda 1448 lei).