Imobiliarele în 2019: Ne paşte o criză precum cea din 2008?
0În imobiliare, condiţiile actuale de piaţă sunt semnificativ diferite, astfel că în 2019 nu se anunţă o criză similară celei din urmă cu zece ani.
În contextul ciclicităţii fireşti a pieţei imobiliare, trendul ascendent pe care se înscrie rezidenţialul autohton din 2014 încoace alimentează speculaţiile cu privire la iminenţa unei crize similare celei din 2008. Datele Imobiliare.ro şi Analize Imobiliare (platforma lansată şi susţinută de portal) arată însă că actualul context de piaţă este semnificativ diferit faţă de cel din 2008.
Un prim argument în acest sens este dat de faptul că preţurile locuinţelor se situează, deocamdată, la un nivel semnificativ mai scăzut decât cel din perioada de boom. Potrivit Indicelui Imobiliare.ro, suma medie solicitată de către vânzătorii de apartamente (noi şi vechi) din întreaga ţară este cu aproape 40% mai mică decât cea consemnată în momentul de vârf al pieţei. Astfel, un apartament poate fi achiziţionat în momentul de faţă cu 1.242 de euro pe metru pătrat (la finele lui noiembrie 2018), faţă de 2.058 de euro pe metru pătrat (în martie 2008).
Bucureştiul, cu 36% sub nivelul de boom
Cu o singură excepţie, marile oraşe mai au (unele mult) de recuperat din declinul consemnat în perioada de recesiune. Cel mai recent raport realizat de Analize Imobiliare relevă că cea mai mare diferenţă de preţ la 10 ani este valabilă, în continuare, chiar în cea mai mare piaţă imobiliară a ţării, anume Bucureştiul – unde apartamentele erau, în T3 2018, cu 35,9% mai ieftine decât în perioada similară din 2008. Diferenţe importante pot fi observate şi în centre regionale precum Constanţa (-25,9%), Braşov (-25,9%) şi Iaşi (-21,7%). Un ecart de preţ mai mic faţă de 2008, anume -5,5%, există Timişoara, în vreme ce Cluj-Napoca este singurul mare centru regional al ţării în care apartamentele sunt mai scumpe acum decât în urmă cu zece ani – cu o diferenţă de 6,2% faţă de T3 2008.
Scumpirile actuale, departe de cele din 2006-2008
În al doilea rând, este semnificativ faptul că, deşi proprietăţile rezidenţiale continuă, per ansamblu, să se aprecieze, ritmul de creştere a preţurilor a încetinit totuşi mult în 2018 – acesta situându-se, totodată, mult sub cel consemnat în perioada de boom. Potrivit datelor Analize Imobiliare, în cel de-al treilea pătrar al anului în curs, proprietăţile rezidenţiale din România s-au apreciat cu doar 0,7% faţă de cele trei luni anterioare (în scădere de la câte 1,4% în primele două trimestre).
Astfel, pe fondul majorărilor reduse de preţ din 2018, media trimestrială a variaţiilor de pe segmentul rezidenţial se situează, după primele nouă luni din 2018, la un nivel de 1,16%, faţă de 2,2% în 2017 şi, respectiv, 2,9% în 2016. Spre comparaţie, în perioada de dinaintea declanşării crizei imobiliare, marja trimestrială de creştere a preţurilor ajungea chiar să depăşească pragul de 10% – valorile maxime au fost consemnate chiar în primul trimestru din 2018, când locuinţele s-au scumpit cu 16%, dar şi în T3 2006 (+13%), T2 2006 (+11,25) şi T2 2007 (+10,58).
Salariile au crescut de 2,4 ori
Un al treilea important aspect care face ca actualul context de piaţă să fie semnificativ diferit faţă de cel din 2008 este reprezentat de evoluţia salariilor. Potrivit datelor centralizate de Institutul Naţional de Statistică (INS), salariul mediu net lunar pe economie s-a majorat cu aproape 140% în ultimii (mai bine de) zece ani, de la 1.134 de lei în martie 2008, la 2.720 de lei în octombrie 2018.
În condiţiile în care proprietăţile rezidenţiale autohtone sunt evaluate, de cele mai multe ori, în euro, un posibil contraargument la creşterea de 2,4 ori a salariilor ar fi, desigur, evoluţia cursului valutar. De menţionat este însă că, în condiţiile în care euro a crescut, în acest răstimp, cu doar 25% (de la 3,7276 de lei la finele lui martie 2008, până la 4,6668 de lei la sfârşitul lui octombrie 2018), majorarea veniturilor este departe de a fi contracarată când vine vorba de achiziţii imobiliare.