ANALIZĂ Suspendarea plăţii chiriilor într-un domeniu riscă să producă dezechilibre majore

Amânarea la plata chiriei într-un anumit sector poate fi benefică unei părţi, dar riscă şi să producă dezechilibre majore pe întreg lanţul operaţiunilor şi jucătorilor, cum este cazul amânării plăţii chiriei cu două luni, susţin specialiştii Deloitte.

"Amânarea la plată a chiriei de către IMM-uri în baza certificatului de situaţie de urgenţă nu echivalează cu scutirea sau cu suspendarea obligaţiei, între cei trei termeni existând diferenţe atât din punct de vedere juridic, cât mai ales fiscal", au atras atenţia specialiştii Deloitte în sectorul imobiliar, în cadrul unui webinar dedicat pieţei imobiliare.

Conform unei ordonanţe emise la începutul stării de urgenţă, IMM-urile pot, în anumite condiţii, să obţină de la Ministerul Economiei, Energiei şi Mediului de Afaceri un certificat de situaţie de urgenţă, în baza căruia pot solicita amânarea la plata chiriei şi la plata utilităţilor pe perioada stării de urgenţă.

"Specialiştii Deloitte prezenţi în webinar, printre care se numără Alexandra Smedoiu, partener Servicii Fiscale şi lider al Serviciilor de Consultanţă pentru Sectorul Imobiliar, Deloitte România, Irina Dimitriu, partener, Reff & Asociaţii, şi Mihnea Galgoţiu-Săraru, senior managing associate, Reff & Asociaţii, au mai explicat că intervenţia statului într-un anumit sector, concentrată pe o anumită obligaţie a uneia dintre părţile contractante poate fi benefică pentru respectiva parte (în cazul de faţă, anumite categorii de chiriaşi) pe durata de timp prevăzută de lege, dar riscă să producă dezechilibre majore pe întreg lanţul operaţiunilor şi jucătorilor din domeniul respectiv.

De exemplu, prin amânarea plăţii chiriei cu două luni, un chiriaş îşi rezolvă punctual, dar temporar, o posibilă lipsă de lichiditate, însă alte efecte apar în timp, cum ar fi acumularea de datorii, sau pe lanţ, cum ar fi intrarea dezvoltatorilor/proprietarilor în incapacitate de plată a ratelor bancare, imposibilitatea lor de a respecta indicatorii financiari solicitaţi de finanţatori, lipsa finanţării pentru proiectele în derulare etc.", arată compania de consultanţă.

Astfel, este important ca atenţia să se îndrepte mai puţin spre a determina cine suportă riscul contractual şi mai mult spre găsirea echilibrului contractual, spun experţii Deloitte.

"Prin urmare, părţile ar putea să folosească în mod constructiv această perioadă de distanţare socială pentru a gândi o strategie de renegociere a contractelor, astfel încât să ajungă la o soluţie reciproc avantajoasă", adaugă ei.

Având în vedere că activitatea justiţiei este foarte limitată pe durata stării de urgenţă, nu vom avea în perioada următoare testul instanţelor de judecată pe tema efectelor legislaţiei Covid-19 asupra contractelor de închiriere, mai spun aceştia.

"Dacă ne uităm la poziţia exprimată de instanţe după alte evenimente care au perturbat întreaga economie, precum criza începută în 2008, ne putem aştepta ca acestea să evite să ia măsuri care ar dezechilibra grav raporturile dintre categorii economice, scop în care eventuale neajunsuri legislative ar putea fi compensate în justiţie prin aplicarea principiilor echităţii (aşa cum permite şi Codul civil prin art. 1272).

Pentru aceleaşi raţiuni, ne putem aştepta ca instanţele să sancţioneze orice încercare de invocare în mod abuziv a unui caz de forţă majoră/impreviziune, adică tentative ale părţilor de a beneficia în mod artificial de prevederile legislaţiei aferente", precizează experţii.

Pentru că disputele vor fi inevitabile în unele situaţii cauzate de contextul actual, este recomandabil ca părţile să-şi preconstituie probe cu privire la încercările de adaptare a contractului, pentru că instanţele vor ţine cont probabil de obligaţia fiecărei părţi de limitare a prejudiciilor cauzate de neexecutări contractuale, cu privire la efectele pandemiei asupra fiecărei părţi, precum şi privind încercările de compromis comercial.

Nu în ultimul rând, în cazul în care se califică, părţile trebuie să aibă în vedere obţinerea certificatelor de situaţie de urgenţă şi/sau a avizelor de forţă majoră.

"Din punct de vedere fiscal, se pune problema dacă proprietarul trebuie să pre-finanţeze plata TVA colectată la factura de chirie amânată la plată, respectiv dacă trebuie să achite statului TVA pentru suma pe care nu a încasat-o, precum şi impozitul pe profit sau pe cifra de afaceri pentru veniturile înregistrate, dar neîncasate în această perioadă.

Aici, în funcţie de echilibrul contractual realizat de către părţi, există soluţii care să exonereze fiecare parte de pre-finanţarea unor impozite pe tranzacţii a căror decontare este amânată. Acestea sunt doar câteva aspecte care ţin de problematica extrem de complexă a contractelor de închiriere şi care se pot rezolva numai prin colaborarea dintre părţi pentru a găsi cele mai bune variante, din punct de vedere comercial, dar şi juridic şi fiscal", precizează ei.

Deloitte furnizează la nivel global servicii de audit, consultanţă, servicii juridice, consultanţă financiară şi managementul riscului, servicii de consultanţă fiscală şi alte servicii adiacente către clienţi din sectorul public şi privat provenind din industrii variate.