De ce se tot scumpesc locuinţele

Din a doua jumătate a lui 2014 încoace, preţurile locuinţelor din România se află, per ansamblu, pe un curs ascendent (în ciuda unor variaţii în minus pe alocuri). Un an bun pentru rezidenţialul autohton, 2017 nu a făcut excepţie în această privinţă. În acest context, se ridică totuşi o întrebare: ce se ascunde în spatele acestei tendinţe susţinute de scumpire?

Cauzele din spatele acestei evoluţii sunt multiple şi diferă în funcţie de segmentul de piaţă analizat, potrivit unei analize retrospective realizate de Imobiliare.ro.

Plus de 10% în 2017

Suma medie solicitată la nivel naţional de către vânzătorii de apartamente (noi şi vechi) s-a majorat cu 10,48%, de la 1.050 de euro pe metru pătrat util, până la 1.160 de euro pe metru pătrat util la nivelul lui decembrie 2017. Tendinţa de creştere a fost resimţită în majoritatea reşedinţelor de judeţ ale ţării, iar în Capitală, locuinţele s-au apreciat cu 10%, de la 1.141 la 1.256 de euro pe metru pătrat util. (Se impune însă precizarea că ritmul de creştere a valorilor efective de tranzacţionare este, în general, mai scăzut decât cel al preţurilor cerute.)

Costuri de construcţie mai mari                        

Pentru a răspunde la această întrebare, cele două segmente de piaţă, nou şi vechi, trebuie tratate separat. Despre locuinţele noi, Imobiliare.ro a discutat cu Ahmet Buyukhanli, CEO-ul companiei cu acţionariat turcesc Opus Land, ce are în dezvoltare ansamblul rezidenţial Cosmopolis, din nordul Capitalei. În opinia sa, tendinţa de scumpire a locuinţelor nou-construite este una firească în contextul actual de piaţă, justificată fiind prin schimbările survenite în mediul economic în general şi în piaţa construcţiilor în particular.

Astfel, este normal ca marja anuală de creştere a preţurilor să înglobeze atât rata inflaţiei, cât şi majorarea costurilor de construcţie resimţită de către dezvoltatori. Din cel din urmă punct de vedere, trendul este, cu siguranţă, unul ascendent, atât în ceea ce priveşte materialele, materia primă, cât şi forţa de muncă. În 2017, spre exemplu, doar preţul fierului-beton s-a majorat cu 15-20%, în vreme ce costul forţei de muncă a crescut, şi el, cu 10-15%, potrivit lui Ahmet Buyukhanli – cea din urmă resursă fiind tot mai greu de găsit pe fondul intensificării activităţii de construcţii pe segmentul rezidenţial, în contrapunct cu faptul că mulţi muncitori autohtoni sunt plecaţi în străinătate. Deloc de neglijat este şi faptul că preţurile terenurilor pretabile pentru construcţii se află, de asemenea, în ascensiune. În contextul perpetuării acestor realităţi economice, a spera la o stabilizare a preţurilor locuinţelor noi – şi cu atât mai mult la o scădere! – este destul de nerealist.

Legea cererii şi ofertei

De o natură mult mai subiectivă şi dificil de cuantificat, factorul cerere are, de asemenea, un cuvânt important de spus în ceea ce priveşte evoluţia preţurilor locuinţelor. Prin acesta se explică, de altfel, faptul că apartamentele vechi s-au scumpit în Capitală aproape în aceeaşi măsură ca cele noi, deşi în cel dintâi caz nu se poate vorbi despre vreo majorare a costurilor de construcţie. Astfel, potrivit Indicelui Imobiliare.ro, marjele de creştere consemnate în 2017 de cele două tipuri de proprietăţi au fost foarte apropiate: 9,27% pentru apartamentele vechi (de la 1.090 la 1.191 de euro pe metru pătrat util) şi 10,92% (de la 1.172 la 1.300 de euro pe metru pătrat util) pentru cele noi.

Datele statistice arată că apetitul pentru cumpărarea de locuinţe s-a menţinut, în 2017, la un nivel ridicat. O dovadă cât se poate de clară este epuizarea cu mult înainte de termen a fondurilor alocate pentru programul Prima Casă (în valoare de aproximativ 2,67 miliarde de lei) – temperarea activităţii de tranzacţionare resimţită în ultima parte a anului putând fi pusă tocmai pe seama acestui fapt.

Tranzacţii ANCPI

Potrivit celor mai recente date publicate de Agenţia Naţională de Cadastru şi Publicitate Imobiliară, în primele unsprezece luni ale anului 2017 au fost înregistrate, la nivel naţional, 571.828 de vânzări de imobile. Cele mai multe astfel de tranzacţii au fost înregistrate în Bucureşti (73.703), Cluj (40.043) şi Ilfov (33.384), iar cele mai puţine în Teleorman (4.131), Sălaj (3.622) şi Caraş-Severin (3.325).