Un preţ cu 10-20% mai mic

Un imobil (fie teren, fie apartament) care a fost achiziţionat prin intermediul unui credit ipotecar poate fi înstrăinat de către contractorul acestuia. În cazul în care respectivul credit este încă în derulare, vânzarea poate avea loc numai cu acordul băncii creditoare.

„Cumpărătorul are posibilitatea de a achita ipoteca constituită în favoarea băncii, ipotecă ce, ulterior, se radiază de la Cartea Funciară. O altă posibilitate o constituie şi situaţia în care un potenţial cumpărător îndeplineşte criteriile impuse de bancă pentru preluarea ipotecii respective. Potenţialul cumpărător poate, de asemenea, să transfere ipoteca la o altă bancă”.

Din punctul de vedere al vânzătorului, un prim dezavantaj la înstrăinarea unui imobil ipotecat este că, la achitarea creditului înainte de termenul iniţial, acesta va trebui să plătească băncii un anumit comision, sub formă de penalităţi. De asemenea, un aspect demn de luat în considerare este că, în general, preţul unui imobil care se vinde în condiţiile existenţei unei ipoteci este mai mic decât în mod normal.

Diferenţa poate ajunge la 10-20% faţă de suma pe care vânzătorul ar putea să o obţină într-o situaţie normală de tranzacţionare. Aceasta deoarece majoritatea celor interesaţi de achiziţionarea unui imobil ipotecat sunt conştienţi că proprietarul se află în imposibilitatea de a achita ratele creditului, aşa că, de cele mai multe ori, îi oferă acestuia un preţ mai mic decât nivelul pieţei. În general, însă, există multe reţineri din partea cumpărătorilor când vine vorba de cumpărarea unui bun ipotecat. Reticenţa cauzată de necunoaşterea modului de funcţionare a sistemului bancar fiind principala cauză în acest sens.



Florin Urzică, General ManagerLandexperts

Banca va ridica interdicţia de vânzare

„Existenţa unei ipoteci asupra unui imobil în favoarea unui creditor nu constituie un impediment în realizarea cu succes a tranzacţiei de vânzare-cumpărare a imobilului respectiv, pentru niciuna dintre părţile implicate. Lucrurile sunt mai simple decât ne-am aştepta, important fiind să cunoaştem momentele în care banca, în calitatea ei de creditor, va fi implicată în cursul finalizării tranzacţiei.

În situaţia în care cumpărătorul imobilului ipotecat nu apelează la un credit pentru investiţii imobiliare în vederea achiziţionării imobilului, banca va elibera clientului ei (vânzătorul) o adresă de ridicare a interdicţiei de înstrăinare”.

Condiţia necesară pentru acordarea acesteia este ca, din preţul obţinut pentru achiziţionarea imobilului, să se achite toate obligaţiile rezultate din contractul de credit. Astfel, condiţiile menţionate de bancă trebuie stipulate şi în antecontractul sau contractul de vânzare-cumpărare ce urmează a fi încheiat.

În situaţia în care cumpărătorul imobilului ipotecat apelează, la rândul lui, la un credit pentru investiţii imobiliare, lucrurile stau puţin mai diferit.

În acest din urmă caz, înşiruirea logică a operaţiunilor este următoarea: mai întâi, se va obţine de către vânzător acordul de ridicare a interdicţiei de înstrăinare de la primul creditor, apoi se va încheia un contract de credit încheiat de cumpărător cu banca, după care urmează instituirea ipotecii de rang II - sau chiar a ipotecii de rang I -, ambele cu acordul creditorului. Acesta din urmă va trebui să îşi ia angajamentul cu privire la ridicarea ipotecii de rang I, după primirea sumelor datorate de vânzător şi radierea ipotecii iniţiale.



Ioana Mihai, şef Departament Investiţii Imobiliare BCR

Creditul punte, o posibilă soluţie

„Există posibilitatea vânzării imobilului cu acordul băncii, la un preţ acceptat de aceasta, deşi, la înscrierea ipotecii, se înscrie şi interdicţia de a vinde imobilul. Acest acord al băncii este necesar pentru a se realiza încasarea sumei rezultate din tranzacţie pentru stingerea creditului şi a dobânzii rămase de plată.

Diferenţa între suma încasată din vânzarea imobilului şi datoria faţă de bancă aparţine în totalitate clientului băncii care a stins obligaţia acesteia prin vânzarea imobilului ipotecat. Prin stingerea datoriei faţă de bancă, ipoteca nu mai are valabilitate, dar sunt necesare efectuarea demersurilor la Cartea Funciară pentru radierea înregistrării ipotecii.

De obicei, odată cu dreptul de ipotecă instituit în favoarea creditorului la acordarea unui împrumut se înregistrează şi interdicţia de înstrăinare şi ipotecare a imobilului achiziţionat prin credit ipotecar sau imobiliar. Aceasta presupune că proprietarul nu poate înstrăina locuinţa fără acordul prealabil al băncii. Dacă banca va da acest acord, atunci proprietarul va putea vinde oricui crede de cuviinţă, în condiţiile achitării soldului creditului şi radierii ipotecii înregistrate în favoarea băncii.

Noului cumpărător îi poate fi acordat un credit imobiliar sau poate prelua creditul propietarului (în cazul în care îndeplineşte condiţiile de eligibilitate). O altă posibilitate este creditul punte. Acesta se acordă persoanelor fizice, proprietari legali ai unui imobil (imobilul poate fi şi proprietatea unui terţ), în scopul achiziţionării sau construirii unui alt imobil, cu obligaţia de a vinde imobilul deţinut în proprietate în scopul rambursării creditului într-o singură tranşă, în termen de maxim 1–2 ani de la data tragerii acestuia”.



Marina Sterpan, Business Communication, Manager Credit Zone