Lecţii din războiul afacerilor.  Episodul 2: Ce faci când partenerul de business te înşală

Indiferent de experienţă şi de resursele pe care le ai la dispoziţie, este extrem de greu să construieşti de unul singur o afacere de anvergură. Prin urmare, succesul în afaceri se atinge mult mai simplu în momentul în care îţi găseşti parteneri care să aibă aceeaşi viziune şi aceeaşi implicare. Astfel, ei te pot completa, pot veni cu resurse noi, iar procesul de dezvoltare are loc într-un ritm accelerat.

Aceasta reprezintă o parte din cultura de business occidentală, în care încrederea şi munca în echipă sunt fundamente solide în afaceri. În momentul în care se alege strategia atragerii unor parteneri, este de la sine înţeles că toată lumea respectă o etică de business, aşa că puţini iau în calcul riscurile enorme la care se expun. Astfel, dacă intri într-un proiect alături de un partener neloial, poti fi sigur ca acel proiect are şanse mici de reuşită. Mai mult, se poate ajunge la pierderi însemnate, asta mai ales dacă ai încredere totală în partener şi nu eşti prezent în implementarea de zi cu zi a proiectului.

Cu aceste lucruri s-a confruntat un investitor vest-european când a ales să dezvolte pe piaţa românească un proiect imobiliar de anvergură alături de un partener local. Nemulţumit de lipsa de profit a proiectelor aflate în portofoliul său, a dorit să cerceteze în detaliu modul în care afacerile erau coordonate de partenerul din România, suspectând lipsa de onestitate în afaceri a acestuia. Astfel, investitorul a apelat la sprijinul unei echipe multidisciplinare de investigaţii a companiei Interdiligence.

Studiu de caz

Provocarea nu era deloc simplă, partenerul din România având un background solid şi expertiză în managementul unor proiecte imobiliare. Acesta a ştiut să folosească anumite breşe din parteneriat, lăsând aparenţa că gestionează activitatea în mod loial. Pe parcursul procesului investigativ, dovezile strânse au demonstrat că lucrurile nu au stat deloc aşa.   

Într-o primă etapă, analiştii şi juriştii Interdiligence au cercetat documentele juridice ce au stat la baza parteneriatului, planurile de investiţii, detaliile proiectelor dezvoltate şi în curs de dezvoltare, procedurile de lucru, atât pe şantiere cât şi în relaţionarea cu furnizorii de servicii şi produse, fişele de post ale coordonatorilor de proiecte precum şi registrele de acces în locaţiile de proiect, incluzând birouri şi şantiere de construcţii.

În urma procesului de analiză, echipa de proiect a Interdiligence a stabilit sarcini investigative concrete agenţilor de teren, care au desfăşurat verificări asupra partenerului local, a coordonatorilor de proiecte, a acţionarilor companiilor furnizoare de servicii şi produse precum şi asupra clienţilor acestora.

O primă fraudă descoperită în terenuri

Activităţile investigative au mai urmărit şi istoricul vânzării terenurilor pe care s-au construit proiectele imobiliare precum şi clienţi cumpărători ai apartamentelor vândute în procesul de dezvoltare imobiliară. De asemenea, o echipă de analişti financiari şi contabili a desfăşurat un audit investigativ asupra unei părţi a documentelor financiare puse la dispoziţie de investitor, inclusiv bilanţuri contabile, contracte, facturi şi extrase de conturi bancare, obţinute de către acestia în urma unei cereri exprese adresate partenerului local. O altă echipă tehnică multidisciplinară formată din arhitect si ingineri cu specialităţi în construcţii şi instalaţii electrice şi sanitare s-au deplasat la şantiere unde, “sub acoperire”, au auditat mai multe construcţii finalizate sau aflate în faza de execuţie.

Rezultatele procesului de investigaţie multidisciplinară a scos la suprafaţă o întreagă inginerie financiară pusă în aplicare de către partenerul local, chiar înainte de cooptarea investitorului vest-european în proiect. Astfel, terenurile pe care s-au construit proiectele imobiliare fuseseră achiziţionate şi deţinute de partenerul local cu mult înainte de începerea proiectelor investigate, acestea fiind tranzacţionate, prin terţi, de mai multe ori până la momentul achiziţiei lor cu fondurile puse la dispoziţie de investitorul vest-european.

În acelaşi timp, s-a constatat că toate companiile furnizoare de servicii şi materiale de construcţii erau deţinute de apropiaţi ai partenerului local, în parteneriat cu companii off-shore deţinute chiar de către acesta în jurisdicţii în care identitatea acţionarilor este foarte greu de accesat.

Proiecte paralele şi deturnare de fonduri

Toate acestea reprezintă însă doar o parte din fraudă. Partenerul local a trecut la o altă inginerie financiară, dezvoltând în paralel două proiecte imobiliare personale, chiar în apropierea proiectelor dezvoltate în parteneriat cu investitorul vest-european. Investigatorii Interdiligence au descoperit că partenerul local folosea echipele de constructori la proiectul personal, acestea fiind plătite din bugetul proiectului finanţat de investitorul străin.

Partenerul local nu s-a oprit aici, folosind un sistem de fraudare şi în procesul de vânzare a apartamentelor proiectului finanţat de investitorul străin. Locuinţele erau vândute printr-un sistem nu foarte ingenios: cumpărătorii plăteau 70% din preţul de vânzare în contul companiei finanţate de investitorul extern, iar 30% din preţ era achitat cu bani cash către partenerul local.

O rezolvare fără bătăi de cap

Rezultatul investigaţiei a cuprins un set de informaţii şi probe care au demonstrat modul de operare în care partenerul local s-a folosit de resursele financiare puse la dispoziţie de către investitorul vest-european, scoţând în evidenţă şi valoarea estimativa a prejudiciului suferit de acesta.

Pentru evitarea unui proces lung şi costisitor în instanţele de judecată, echipa Interdiligence a organizat o întâlnire în cadrul căreia cei doi parteneri au agreat o înţelegere în urma căreia investitorul prejudiciat a fost despăgubit, stabilindu-se în acelaşi timp condiţii amiabile de ieşire din parteneriat.   

Trei sfaturi pentru un parteneriat sănătos

Modul de operare al partenerului român şi situaţia delicată în care a fost pus investitorul vest-european reprezintă semnale de alarmă pentru cei care au în plan să recurgă la dezvoltarea unor parteneriate în afaceri. Astfel, orice investitor ar trebui să plece la drum, într-un asemenea demers, bifând trei puncte extrem de importante:

• cunoaşterea istoricului persoanei sau entităţii cu care se va semna un parteneriat este vitală în dezvoltarea sănătoasă a oricărui proiect;
• monitorizarea dezvoltării proiectului în care s-a investit, chiar şi printr-un terţ, aduce transparenţă şi siguranţă tuturor partenerilor implicaţi;
• comunicarea continuă şi transparentă asupra evoluţiei proiectului evită suspiciuni şi aduce valoare atât parteneriatului, cât şi oricărui proiect în dezvoltare.

Prin urmare, în cazul apariţiei oricăror suspiciuni de lipsă de onestitate în managementul unui proiect, orice ezitare în a inţia o investigaţie imediată poate duce la pierderi financiare şi chiar reputaţionale greu de cuantificat.