Cum este reglementată de noul Cod civil vânzarea bunului altuia

Chiar şi în cazul în care la data încheierii contractului asupra unui bun, acesta se află în proprietatea unui terţ, contractul este valabil, iar vânzătorul este obligat să asigure transmiterea dreptului de proprietate de la titularul său, către cumpărător. Sunt însă situaţii în care vânzătorul nu asigură transmiterea acestui drept, caz în care cumpărătorul poate cere restituirea preţului şi, eventual, daune-interese.

„Conform prevederilor art.1683 Noul Cod civil, dacă la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare, având ca obiect un bun individual determinat, dacă bunul se află în proprietatea unui terţ, contractul este valabil, vânzătorul asumându-şi obligaţia să asigure transmiterea dreptului de proprietate de la titularul său către cumpărător. Obligaţia de transmitere a proprietăţii se consideră executată de către vânzător, fie prin dobândirea de către acesta din urmă a bunului, fie prin ratificarea vânzării de către proprietar, fie prin orice alt mijloc, direct sau indirect, care procură cumpărătorului proprietatea bunului“, explică avocatul Raluca Cârstea, Legal Land.

„Creditorul obligaţiei neexecutate poate cere rezoluţiunea contractului“

Practic, în concepţia noului Cod civil, vânzarea bunului altuia nu reprezintă o cauză de nulitate a convenţiei.

Dacă terţul nu transmite dreptului de proprietate către cumpărător, vorbim de o neexecutare a obligaţiei vânzătorului. 

„În aceste condiţii, creditorul obligaţiei neexecutate poate cere rezoluţiunea contractului, restituirea preţului, precum şi, dacă este cazul, daune-interese, calculate potrivit art.1702 şi art.1703 C. civ. Altfel spus, pretinsul terţ, proprietar al bunului ce a făcut obiectul convenţiei de vânzare-cumpărare, chiar dacă nu ratifică vânzarea, nu are la îndemână o acţiune în constatarea nulităţii convenţiei“, mai spune avocatul Raluca Cârstea, citând din Decizia nr. 648 din 6 aprilie 2017 pronunţată de ÎCCJ, Secţia a II a- civilă, www.scj.ro. 

Cumpărătorul se poate apăra eficient împotriva acţiunii în revendicare a adevărului proprietar

Iată ce spune literatura de specialitate cu privire la astfel de tranzacţii:

„În cazul vânzării bunului altuia, transferul dreptului de proprietate se disociază acordului de voinţă al părţilor, intervenind la un moment ulterior încheierii contractului, singură condiţie fiind aceea că la momentul transferului dreptului de proprietate vânzătorul să fie titularul dreptului de proprietate asupra lucrului vândut. Efectele translative ale dreptului de proprietate ale contractului de vânzare-cumpărare privind bunul altuia pot opera şi independent de îndeplinirea vreunei obligaţii din partea vânzătorului, legată de procurarea acelui bun, în virtutea acţiunii conjugate a contractului cu elementele de ordin subiectiv ce ţin de persoana cumpărătorului, integrate conceptului de bună credinţă sau formei de manifestare a acesteia, legată de aparenţă în drept. 

Astfel, prin desfiinţarea retroactivă a certificatului de moştenitor, deci a calităţii de moştenitor a vânzătorului, vânzarea ar trebui să devină rezolubilă. Cu toate acestea, jurisprudenţa a validat vânzarea unui astfel de bun în virtutea bunei credinţe a cumpărătorului sau a principiului error comunis facit ius, care îi permite cumpărătorului să se apere eficient împotriva acţiunii în revendicare a adevărului proprietar“, conform M-L. Belu Magdo, în „Contractul de vânzare în noul Cod civil“, Editura Hamangiu, 2014.